Come realizzare un soppalco e quali permessi edilizi occorrono

Il soppalco è lo spazio aggiuntivo che si ricava all’interno dell’immobile interponendovi un solaio


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
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Esso è soggetto ad una disciplina edilizia non definita in modo univoco, da valutare caso per caso in relazione alle caratteristiche del manufatto.

La definizione di soppalco è stata inserita recentemente nell’Allegato A del Regolamento Edilizio Tipo, emanato con DPCM del 20 ottobre 2016, ed è la seguente:

24 – Soppalco Partizione orizzontale interna praticabile, ottenuta con la parziale interposizione di una struttura portante orizzontale in uno spazio chiuso.

A volte si ricorre al soppalco per realizzare una ristrutturazione dell’appartamento.

Partiamo da due modalità di esecuzione in base alle caratteristiche strutturali, in quanto potrebbe avere una struttura:

  • autoportante, autonoma sotto ogni profilo;
  • collaborante, con struttura collegata a quella del fabbricato in cui si inserisce;

La modalità autoportante potrebbe essere compiuta, ad esempio, con una endostruttura indipendente da quella del fabbricato, probabilmente in acciaio e con scaricamento a terra mediante fondazioni aggiuntive.

Pensiamo al tipico esempio del grande volume vuoto con altezza interna elevata che, magari per motivi di vincoli architettonici, potrebbe essere suddiviso internamente con un piano intermedio.

La modalità collaborante potrebbe effettuarsi con la semplice aggiunta del solaio mediante travature infisse alle pareti portanti situate al contorno.

Prima di proseguire nell’ambito edilizio, per prima cosa devi prendere in esame gli aspetti strutturali e antisismici da prendere in esame, quindi le necessarie pratiche di deposito o autorizzazione sismica al rispettivo ufficio tecnico regionale (ex Genio Civile, ndr).

Resta il dilemma dei corretti titoli abilitativi e permessi da presentare.

A quanto pare, anche dopo le modifiche apportate al Testo Unico per l’edilizia DPR 380/01 dal più recente Decreto Lgs. 222/2016 “SCIA 2”, non è ben chiaro quale sia il corretto titolo edilizio da utilizzare per la realizzazione del soppalco.

Il più importante step da prendere in esame è la realizzazione del soppalco congiunta ad altre opere o meno, e infine le relative dimensioni.

Proprio perchè non c’è una definizione univoca, almeno fintanto che non usciranno le restanti parti del Glossario Unico per l’edilizia, si dovrà valutare ogni caso singolarmente.

Una bella grana, sopratutto per i tecnici professionisti che dovranno valutare per primi la fattibilità progettuale e burokratica, senza dimenticare che oltre agli aspetti edilizi vanno pure valutati gli aspetti vincolistici e dei beni culturali.

In linea di principio, il soppalco richiede infatti il permesso di costruire quando ha dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, ai sensi dell’art. 3 comma 1 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, con incremento delle relative superfici dell’immobile e in prospettiva del carico urbanistico, vedi sentenza Consiglio di Stato VI n. 2701/2018.

Prosegui la lettura dell’articolo oppure guarda questo video specifico:

Spartiacque nell’effettiva modalità di utilizzo? 

Il Consiglio di Stato, nella suddetta sentenza, prosegue affermando che:

Il soppalco che non sia tale da incrementare la superficie utile dell’immobile, e in particolare quello che non sia suscettibile di utilizzo come stanza di soggiorno a sé stante rientrerà invece nell’ambito degli interventi edilizi minori, per i quali comunque il permesso di costruire non è richiesto.

Cosa significa? L’utilizzo ad uso accessorio e privo di utilizzo con permanenza umana può comportare l’esclusione dal Permesso di Costruire?

Così sembrerebbe se il soppalco viene realizzato come vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone, trattandosi in buona sostanza, di un ripostiglio (Cons. di Stato VI n. 985/2017).

Attenzione: non significa quindi che sia fattibile in “edilizia libera”, cioè senza alcuna comunicazione.

Qualora non sia soggetto a Permesso di Costruire, cioè di modesta entità e non fruibile come superficie abitabile (quindi accessorio), si deve ricorrere alla Segnalazione Certificata Inizio Attività in quanto comunque rimane un intervento qualificabile come ristrutturazione edilizia, non più “pesante” come quelle soggette a Permesso di Costruire, ma di quelle leggere.

Non è pensabile che la realizzazione di un soppalco possa essere effettuata con la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA) in quanto, allo stato normativo odierno, l’aumento di superficie con opere strutturali è condizione sufficiente per l’esclusione della CILA.

Ho preparato un apposito video sulle caratteristiche minime del soppalco abitativo: se vuoi ricevere il preavviso di pubblicazione iscriviti sul mio canale YouTube ==>  www.youtube.com/carlopagliai

 

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