Lo Stato Legittimo viene esonerato soltanto formalmente, ma il Tecnico assevera lo svolgimento dei necessari accertamenti

Spero solo di “sbagliarmi”, ma a molti colleghi e players del settore sta sfuggendo un particolare molto semplice quanto pesante a livello di responsabilità: il progettista della CILAS assevera due aspetti essenziali che dal mio punto di vista sono un assegno in bianco a lungo termine, professionalmente parlando.

Stiamo parlando di dichiarazioni di carattere sostanziale che il Tecnico abilitato (Ingegnere, Architetto, Geometra) deve asseverare nella CILAS (CILA Superbonus), a pagina 6 del modulo unificato della CILAS, sotto propria responsabilità professionale civile e penale (ai sensi degli art. 359 e 481 del C.P.)

Non stiamo parlando del Tecnico Asseveratore relativo all’Allegato B del Sismabonus o di quella da presentarsi all’ENEA per Ecobonus (e relativi SAL).

Riportando di seguito l’intera formula di asseverazione, da essa appaiono evidenti due punti sostanziali oggetto di dichiarazione asseverata dal Progettista della CILAS:

  1. Che l’intervento avviene in conformità alla vigente disciplina urbanistica edilizia; che guarda caso, se la intendiamo nella sua più ampia accezione, comprende l’intero Testo Unico Edilizia DPR 380/01 e di conseguenza è possibile vedere rientrare indirettamente in campo la questione dello Stato Legittimo e Tolleranze edilizie.
  2. Il Tecnico progettista assevera di aver svolto ed esperito i necessari accertamenti di carattere urbanistico, edilizio, statico, igienico e a seguito del sopralluogo.
    Quindi coloro che asseverano CILAS senza fare accesso agli atti, e senza neppure controllare adeguatamente l’immobile, rischiano di trovarsi coinvolto in situazioni imprevedibili.
    Qualora chiamati a rispondere per danni, non potranno certo difendersi dicendo “ma io la veranda abusiva l’avevo vista” oppure “non ero tenuto a fare i dovuti accertamenti”, o robe simili.

La formula di Asseverazione sembra apparire capziosa e perfino contraddittoria rispetto alla vestizione “salva-condotto” della CILAS (prevista dal legislatore col DL 77/2021, convertito con modifiche in L. 108/2021), cioè l’introduzione di apposita CILA senza ncessità di attestare lo Stato Legittimo previsto dall’art. 9-bis c.1-bis del DPR 380/01:

ASSEVERAZIONE DEL PROGETTISTA

Il progettista, in qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità ai sensi degli artt. 359 e 481 del Codice Penale, esperiti i necessari accertamenti di carattere urbanistico, edilizio, statico, igienico e a seguito del sopralluogo(3),

ASSEVERA

che gli interventi, compiutamente descritti nell’elaborato progettuale o nella parte descrittiva, sono conformi alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia.

Data e Luogo                                                                   Il progettista

(3) Ai sensi dell’articolo 33 del D.L. n. 77/2021, non è richiesta l’attestazione dello stato legittimo, di cui all’articolo 9-bis del d.P.R. n. 380/2001.

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CILAS, procedura specifica con modulo speciale

La speciale versione della CILA per il Superbonus è stata appunto istituita col DL 77/2021, modificando cioè il comma 13-ter art. 119 DL 34/2020 (Decreto Rilancio); con tale modifica hanno provveduto a sostituire quella previgente versione di Stato Legittimo “parzializzato” e riservato soltanto alle parti comuni condominiali oggetto di Superbonus.

E addirittura, secondo quanto previsto dalla L. 108/2021, la CILAS (o CILA-S) ha un apposito modulo unificato standardizzato, emanato il 4 agosto tramite Intesa con Conferenza Unificata Stato-Regioni-Enti Locali.

Se da una parte l‘art. 119 c.13-ter DL 34/2020 esclude l’obbligo di attestare lo Stato Legittimo di cui all’art. 9-bis c.1-bis TUE, bisogna dire che non ha escluso l’obbligo di attestare il rispetto delle tolleranze edilizie rispetto allo Stato Legittimo (vedi art. 34-bis TUE).

Ma non c’è tolleranza senza Stato Legittimo: per cui a livello sostanziale, se viene meno l’attestazione di Stato Legittimo dovrebbe mutilarsi anche l’attestazione delle tolleranze.

Di questi aspetti tra l’altro ne abbiamo parlato molto specificatamente nell’apposito Corso online CILAS su Realexpert Academy: www.realexpert.it/corsi/cila-superbonus-normativa-modalita/

Tuttavia dovremmo rimproverare al legislatore che il vero problema non sarebbe collocato nell’art. 9-bis c.1-bis del TUE, il quale non prevede nessuna attestazione di Stato Legittimo, bensì soltanto la sola definizione di Stato Legittimo.
Infatti la vera attestazione che desta preoccupazione è il rispetto delle Tolleranze edilizie rispetto allo Stato Legittimo, che troviamo situato appunto in un articolo diverso, cioè il 34-bis TUE.

E non mi pare che l’art. 119 c.13-ter DL Rilancio abbia esonerato espressamente l’attestazione del rispetto delle tolleranze costruttive (art. 34-bis TUE), le quali consistono nella valutazione relativa dello stato di fatto comparata allo Stato Legittimo. Sono due cose profondamente diverse.

Da una parte sembra che il legislatore abbia esonerato un obbligo che non esiste espressamente nell’art. 9-bis c.1-bis TUE in quanto collocato nell’art. 34-bis TUE.

Ma se guardiamo l’aspetto sostanziale, il comma 13-ter art 119 DL Rilancio ha esonerato nel suo insieme <<l’attestazione di Stato legittimo di cui all’articolo 9-bis comma 1-bis>>. Quindi appare chiara l’esclusione sostanziale di attestare lo Stato Legittimo (senza capire se con o senza tolleranze? ).

DL 34/2020 articolo 119 comma 13-ter:
Gli interventi di cui al presente articolo, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:
a) mancata presentazione della CILA;
b) interventi realizzati in difformità dalla CILA;
c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14.

DPR 380/01 art. 34-bis comma 3:
3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

Conclusioni e Consigli

Per come la vedo io, ormai la tendenza è tracciata: gli immobili si toccano soltanto se “puliti”, altrimenti di fatto diventa arduo trasformarli o commercializzarli in totale libertà edilizia, pensando cioè di ignorare il rispetto della legittimità e regolarità dell’immobile.

Gli Anni ’80 sono finiti.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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