Per CILA / CILAS non esistono controlli sistematici, il Comune può vietare la prosecuzione dei lavori Superbonus

Si torna sul controverso rapporto tra Stato Legittimo dell’immobile e la relativa semplificazione prevista appositamente per la CILAS, per interventi di efficientamento energetico e sismico diversi dalla demolizione e ricostruzione di edifici (art. 119 c.13-ter DL 34/2020).

Da ultimo è pervenuta l’interessante l’ordinanza TAR Veneto n. 00128/2023: intanto non si tratta di sentenza TAR, bensì di una richiesta sospensiva dell’efficacia verso due distinte note emesse dal Comune avverso due rispettive CILAS, ciascuna per due edifici adiacenti tra loro e per i quali presumibilmente la P.A. ha ravvisato la presenza di irregolarità edilizie non meglio definite.

Tale richiesta viene respinta con motivazione interessante, e trovo altrettante interessanti i principi menzionati a corredo.

Sul punto rammento e rinvio anche ai tanti articoli sull’argomento:

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La fattispecie, e la nota informativa per irregolarità immobile

Sono state presentate due distinte CILAS, ciascuna relativa ad immobile posti l’uno adiacente all’altro; presumibilmente sono state presentate entro la data del 25 novembre 2022, perchè nell’ordinanza del TAR risultano indicati i rispettivi estremi delle CILAS che sembrano ricordare la data scritta con ordine anno-mese-giorno.

Al netto di ciò, nel mese di dicembre 2022 il Comune due distinte note che vietano l’esecuzione delle opere di cui alle pratiche CILAS, senza sapere se vi sia stato un avvio concreto delle stesse.

A queste note il TAR riconosce un mero valore informativo, e appaiono “prima facie” inidonei ad arrecare una lesione certa e definitiva degli interessi del soggetto interessato (si capisce, in ballo ci sono i bonus edilizi da effettuare entro i termini previsti).

Ma il TAR con propria ordinanza respinge l’istanza cautelare finalizzata a sospendere l’efficacia delle note, proprio perchè queste note informative non hanno carattere provvedimentale, in quanto esse non rispondono ad un potere legislativo tipizzato dalla legge (in tal senso Cons. di Stato Parere n. 1784/2016, TAR Veneto, sez. II, 27.3.2020; T.A.R. Toscana, Sezione III, 10 novembre 2016, n.1625, T.A.R. Napoli, sez. II, 08/05/2019, n. 2469;TAR Veneto, sez. II, 27.3.2020, n. 307; TAR Puglia, Lecce, sez. I, 26.4.2022 n.649).

Infatti sia per la CILA che per la “speciale” versione di CILAS, la giurisprudenza ha, invero, chiarito che l’attività assoggettata a C.I.L.A. non solo è libera, come nei casi di SCIA, ma a differenza di quest’ultima, non è sottoposta a un controllo sistematico, da espletare sulla base di procedimenti formali e di tempistiche perentorie.

Il TAR ha qualificato la natura di queste note informative come atti privati di mera comunicazione.

Tuttavia, lo stesso TAR ha sottolineato che il Comune conserva il generale potere-dovere di esercitare, in ogni tempo, i poteri di vigilanza e sanzionatori previsti dall’art. 27 DPR 380/2001.

La contraddizione sollevata: incentivare interventi su immobili interessati da illeciti edilizi

Altrettanto interessante la sottile osservazione leggibile nel diniego dell’ordinanza cautelare, tuttavia ricalcante la perplessità che ho sollevato da anni sul blog e nel canale YouTube: l’ammissione ai benefici e detrazioni fiscali verso immobili affetti da irregolarità edilizio di vario tipo.

Riporto testualmente il secondo passaggio centrale dall’ordinanza TAR, sottolineando le parti interessanti:

Anche a ritenere immediatamente lesivi gli atti impugnati, l’istanza cautelare non merita comunque accoglimento in quanto l’eliminazione dell’obbligo di attestare lo stato legittimo dell’immobile, introdotta dal decreto-legge 31maggio 2021, n. 77, convertito con modificazioni, dalla legge 29 luglio 2021,n. 108, appare finalizzata solo a semplificare la presentazione delle “pratiche” relative al cd. Superbonus 110, riducendone i costi e gli incombenti, e potrebbe, a tutto concedere, assumere rilevanza a meri fini tributari, nel senso di impedire al Fisco di negare i benefici fiscali in caso di difformità edilizie -tema che andrebbe, tuttavia, approfondito nelle competenti sedi amministrative e giurisdizionali, non apparendo prima facie priva di contraddizioni una regula iuris che imponga allo Stato di incentivare, con una detrazione fiscale del 110%, l’ammodernamento o efficientamento energetico di immobili interessati da illeciti edilizi – ma non incide sul potere-dovere del Comune di reprimere gli abusi edilizi, che, per regola generale, vanno sempre rimossi o sanati, esclusa ogni forma di legittimazione del fatto compiuto.
Sul piano del diritto amministrativo, che in questa sede maggiormente rileva, resta fermo il principio generale secondo cui affinché gli interventi edilizi possano essere lecitamente realizzati, è necessario non soltanto il possesso del relativo titolo edilizio (ove prescritto), ma anche la loro afferenza ad immobili non abusivi, tenuto conto che altrimenti, le opere aggiuntive parteciperebbero comunque delle stesse caratteristiche di abusività dell’opera principale, con un effetto di propagazione dell’illecito (cfr, ex multis, Cons. St. n. 2171/2022).
La natura essenzialmente privatistica della CILA/CILAS non preclude al Comune di esercitare il proprio potere di controllo in materia edilizia. Pur non sussistendo, in materia di CILA/CILAS, un controllo sistematico, da espletare sulla base di procedimenti formali e di tempistiche perentorie, restano intatti i poteri di vigilanza contro gli abusi edilizi (o la loro propagazione) previsti in via generale dall’art. 27, d.P.R. n. 380/2001, come conferma lo stesso art. 119, comma 13 quater, del D.L. 34/2020, laddove dispone che “fermo restando quanto previsto al comma 13-ter (ovvero che la presentazione della CILA-Superbonus non richiede l’attestazione dello stato legittimo),“resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento”;
Ferme le considerazioni che precedono in ordine all’assenza del fumus boni iuris, non sembra neppure sussistere il requisito del pregiudizio grave e irreparabile, ben potendo gli interessati ovviare al prospettato periculum in mora, con la rimozione degli abusi o con la presentazione di una istanza di sanatoria (sinora mai proposta), che il Comune, in sede di discussione orale, ha dichiarato di poter esaminare celermente, in tempi compatibili con la realizzazione dei lavori di efficientamento energetico oggetto di agevolazione anelati dalla parte ricorrente.

Dai passaggi evidenziati in grassetto emergono (a conferma delle mie passate sensazioni e analisi) diversi punti che aprono interrogativi per chi ha presentato le CILAS su immobili affetti da violazioni edilizie varie:

  1. Al TAR non appare priva di contraddizioni una normativa statale che incentiva col Superbonus 110% gli immobili interessati da illeciti edilizi;
  2. Confermati i pieni poteri-doveri della P.A. per reprimere abusi edilizi, la cui regola generale è la loro rimozione o regolarizzazione, escludendo ogni forma di legittimazione del fatto compiuto. CILA e CILAS, pur essendo comunicazioni edilizie di natura privatistica, non precludono al Comune i poteri di controllo di cui all’articolo 27 TUE, come confermato dall’articolo 119 c.13-quater DL 34/2020.
  3. Conferma del principio generale per cui affinché gli interventi edilizi possano essere lecitamente effettuati, non è soltanto la presentazione del relativo titolo edilizio (ove prescritto), ma anche la loro esecuzione su immobili non abusivi. In caso contrario le ulteriori opere comportano la propagazione dell’illecito edilizio preesistente (citano peraltro la sentenza Consiglio di Stato n. 2171/2022, ma il criterio è già stato ribadito anche da Cassazione penale).

Infine interessante la conclusione ultima: non viene riconosciuto il pregiudizio grave e irreparabile per giustificare una sospensiva, in quanto i soggetti interessati possono rimuovere gli abusi o presentare una istanza di sanatoria (da qui si capisce il livello di entità dell’illecito edilizio).

Conclusioni e consigli

Al netto del dato testuale normativo che consentirebbe (condizionale) di effettuare interventi Superbonus “minori” su immobili senza attestare lo Stato Legittimo (art. 119 c.13-ter DL 34/2020), mi ha sempre suscitato perplessità questa semplificazione.

Effettivamente la diffusione ed impatto fiscale del Superbonus è troppo alta per sottacere quelle ipotesi di interventi effettuati su immobili affetti da violazioni edilizie, irregolarità e illeciti di vario tipo.

Come detto più volte nei video e sul blog, temo che nelle opportune sedi prima o poi salterà fuori il cavillo che sovvertirà questa semplificazione, che ho sempre visto di tipo formale, e non sostanziale.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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