Affitto immobile abusivo, validità contratto locazione e conseguenze per inquilino e locatore

Esclusa l’ipotesi di nullità contrattuale per impossibilità o illiceità dell’oggetto, il conduttore rimane obbligato a pagare il canone a certe condizioni

Il contratto di locazione di un immobile non è un contratto di compravendita o trasferimento di diritti reali, pertanto non si possono applicare le disposizioni previste per:

  • Limitare la commerciabilità degli immobili ai sensi degli articoli 40 L. 47/85 e 46 DPR 380/01;
  • Verificare e attestare lo Stato Legittimo ai sensi degli articoli 9-bis e 34-bis del DPR 380/01;

Essendo il contratto di affitto di immobili un rapporto basato con reciproche obbligazioni tra affittuario e locatore, si devono applicare norme e principi diversi.

Tuttavia quali sono i criteri da applicare e come comportarsi nei casi in cui emergano abusi edilizi, difformità o irregolarità sull’immobile oggetto di locazione, ovviamente con regolare contratto di affitto registrato?

Vediamo di estrapolare dalla giurisprudenza i lineamenti da seguire.

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Cassazione, l’irregolarità dell’immobile non comporta nullità contratto di affitto

Partendo da consolidata giurisprudenza di Cassazione Civile si conferma quanto anticipato: l’eventuale non conformità dell’immobile locato alla disciplina edilizia e urbanistica non determina l’illiceità dell’oggetto del contratto, atteso che il requisito della liceità dell’oggetto previsto dall’art. 1346 c.c., è da riferire alla prestazione, ovvero al contenuto del negozio e non al bene in sé (Cass. Civ. n. 17557/2020, n. 19190/2003, n. 4228/1999).

L’ipotesi di nullità del contratto è altrettanto esclusa qualora si ipotizzasse la causa illecita del contratto (art. 1343 del Codice Civile), perché locare un immobile costruito senza licenza, né condonato, non è in contrasto con l’ordine pubblico, da intendere come il complesso dei principi e dei valori che contraddistinguono l’organizzazione politica ed economica della società in un determinato momento storico (Cass. Civ. n. 17557/2020, n. 4228/1999).

In tema di locazione di immobile ad uso abitativo (ma anche non residenziale, aggiungo io), il carattere abusivo dell’immobile o la mancanza di  certificazione di abitabilità non comporta nullità del contratto di locazione, in quanto non incide sulla liceità/legittimità dell’oggetto del contratto ex art. 1346 del Codice Civile (che riguarda la prestazione) o della causa del contratto ex art. 1343 c.c. (che attiene al contrasto con l’ordine pubblico), né trova applicazione la nullità formale ex art. 40 della legge n. 47 del 1985 (che riguarda solo vicende negoziali con effetti reali): di conseguenza il conduttore rimane obbligato a pagare il canone anche con riferimento alla locazione di un immobile avente i suddetti caratteri di irregolarità (Cass. Civ. sentenza n. 17557/2020, ordinanza n. 27485/2019).

Quanto sopra e quanto segue vale anche nei casi in cui le irregolarità e abusi edilizi siano state accertati dalle competenti autorità, per le quali siano stati emessi anche i provvedimenti sanzionatori, di rimessa in pristino e demolizione di esse.

Infatti la nullità del contratto correlata agli aspetti di conformità urbanistica ed edilizia è disciplinata per gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù; non esiste una disposizione simile per quelli di affitto e locazione, proprio perché non sono corrispondono a quel tipo di contratto.

Per quanto riguarda la nullità degli atti di trasferimento e compravendita immobiliare, esiste apposita normativa che non trova applicazione alle locazioni, sulla quale la Cassazione Civile con sentenza n. 8230/2019 emessa a Sezioni Unite ha delimitato il perimetro confermandone la natura formale di nullità.

Abusi e irregolarità edilizie, tra inadempimento contrattuale e risarcimento danni

Se da una parte si deve escludere l’automatismo della nullità del contratto di locazione avente per oggetto immobili con abusi edilizi, difformi o irregolari, restano da analizzare i profili di inadempimento contrattuale sull’obbligazione (assunta anche a fronte di buona fede) e l’aspetto risarcitorio dei danni.

Sul punto, è appena il caso di richiamare la consolidata giurisprudenza di Cassazione Civile, per la quale costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell’art. 1578 c.c. (la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell’art. 1575 c.c., ma altera l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull’idoneità all’uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, ma non l’esperibilità dell’azione di esatto adempimento) quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione (Cass. Civ. n. 17557/2020, n. 24459/2011, n. 11198/2007, n. 8942/2006).

In passato c’è stato un orientamento relativo alla “presunta accettazione dell’affittuario”, che inquadrava la nullità del contratto di locazione per impossibilità dell’oggetto contrattuale (ai sensi dell’art. 1346 – 1418 del Codice Civile) quando conduttore e locatore si fossero accordati in presenza di irregolarità edilizie sull’immobile accertate poi dalla P.A., perché non potevano derogare norme imperative.

Tuttavia la diretta inerenza della nozione di ‘vizio’ della cosa locata (art. 1578 c.c.) alla struttura materiale del bene, ha indotto il più recente (e condivisibile) orientamento interpretativo della Cassazione Civile a escludere dal discorso sui vizi della cosa (oltre che da quello sulla validità contrattuale), tutti i casi in cui il bene concesso in godimento sia privo dei titoli amministrativi necessari o indispensabili ai fini dell’utilizzazione della stessa cosa, in sé considerata (ossia, secondo la propria intrinseca destinazione economica), o in conformità all’uso convenuto tra le parti, dovendo tale questione integralmente risolversi sul terreno dell’adempimento delle obbligazioni reciprocamente assunte dai contraenti (v., da ultimo, Cass. Civ. n. 17557/2020, n. 20796/2018, n. 15377/2016), e non già sul piano dei vizi della cosa locata, come pure un non trascurabile orientamento della giurisprudenza di legittimità ha in più occasioni ritenuto di poter fare (Cass. Civ. n. 15378/2018).

Il danno e il mancato godimento dell’immobile irregolare va dimostrato

Ciò significa che l’irregolarità edilizia dell’immobile locate non può essere considerata di per sé un vizio della cosa locata, pertanto dovrà essere oggetto di contestazione per mancato adempimento delle obbligazioni contrattuale accettate dalle rispettive parti.

Più chiaramente, il solo fatto che l’immobile sia abusivo, difforme o irregolare urbanisticamente non è condizione sufficiente per invalidare il contratto, sollevare l’inadempimento contrattuale o richieste danni.

Infatti, la natura abusiva o irregolare dell’immobile affittato richiede una verifica dell’eventuale inadempimento soltanto dove abbia inciso su un qualche concreto profilo di interesse del conduttore/affittuario (Cass. Civ. n. 17557/2020).

Ecco perché spetta all’affittuario dimostrare l’effettiva limitazione, contestazione o interruzione del godimento dell’immobile locato, dovendo fornire la prova del concreto pregiudizio subìto e causato dalle caratteristiche abusive/irregolari dell’immobile.

Certamente, l’inquilino dimostrerebbe facilmente ciò qualora l’immobile venga colpito da provvedimenti sanzionatori e ripristinatori emessi dalla Pubblica Amministrazione quali:

In questi casi è conclamata la limitazione o interruzione del godimento dell’immobile, per la quale il conduttore dovrà attivarsi in sede giudiziaria e provare comunque la richiesta.

Inoltre bisogna porsi il problema se certi tipi di irregolarità possano essere ascrivibili alla responsabilità dell’affittuario o del proprietario/locatore, lasciando cioè aperti fronti interni di contenzioso tra di loro, per chi volesse scaricare la responsabilità sull’altro.

Conclusioni e consigli utili

Il consiglio che posso dare ad entrambe le parti locatrice e affittuaria è lo stesso che rivolgo normalmente alle parti delle compravendite immobiliari: prima di sottoscrivere il contratto è necessario diventare consapevole delle caratteristiche di regolarità e conformità urbanistica dell’immobile.

Ergo, ritengo opportuno farsi consegnare anche una relazione tecnica e attestazione di conformità dell’immobile firmata da Tecnico abilitato, onde evitare possibili problemi.

Ad esempio se l’immobile è abusivo e sprovvisto dei relativi titoli abilitativi le aziende erogatrici dei servizi possono (e devono) sospendere/rifiutarsi di stipulare contratti di fornitura.

In altre parole non è una cattiva idea estendere agli affitti le stesse precauzioni previste per le compravendite: rimaniamo sempre il paese in cui Totò vendette la Fontana di Trevi nel celebre film del 1962.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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