Vincolo beni culturali ex 1089/39 su immobili: esistenza, notifica e trascrizione • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

La decorrenza di efficacia amministrativa si applica a prescindere da notifica o trascrizione

La disciplina dei beni culturali oggi è disciplinata dalla Parte II del D.Lgs. 42/2004 (Codice dei Beni culturali e Paesaggio), che ha ripreso in continuità quanto precedentemente disciplinato dal D.Lgs. 490/1999 e prima ancora dalla Legge 1089/39.

In tutte le suddette discipline esistono tre elementi che si devono susseguire così:

Provvedimento imposizione del vincolo, cioè una dichiarazione di interesse e valore culturale sul bene;
Notifica del provvedimento amministrativo ai privati proprietari, possessori o detentori a qualsiasi titolo;
Trascrizione della predetta notifica nei registri immobiliari delle conservatorie, su richiesta del competente Ministero: essa ha efficacia nei confronti di ogni successivo proprietario, possessore o detentore della cosa a qualsiasi titolo;

Saltiamo la questione dell’esercizio della “prelazione” per le compravendite, da parte del competente Ministero dei Beni culturali.

Interroghiamoci però su quando ha valenza questo tipo di vincolo nei confronti degli immobili, dei relativi proprietari e aventi causa (acquirenti, ecc), facendo riferimento in particolare soltanto alla L. 1089/1939. Questa legge è stata prima superata dal D.Lgs. 42/2004, per essere poi formalmente abrogata dal D.L. 200/2008.

E’ anche vero che l’abrogazione e il superamento della L. 1089/39 non ha reso inefficace tutti i provvedimenti di vincolo emanati nel periodo di vigenza: infatti ancora oggi mantengono validità con l’articolo 128 comma 2 D.Lgs. 42/2004.

E devo dire che buona parte del patrimonio storico e culturale è stato principalmente inventariato e vincolato con la L. 1089/39, forse la più conosciuta dagli operatori. A questo patrimonio si deve aggiungere quello successivamente vincolato con le normative sopravvenute, ad esempio D.Lgs. 490/99 e D.Lgs. 42/2004.

La giurisprudenza amministrativa ha più volte esaminati casi di proprietari che non erano a conoscenza del vincolo

Nello schema generale della legge n. 1089/1939 le tipologie di cose (mobili e immobili) sono assoggettate al particolare regime di tutela vincolistica in base ad un provvedimento di accertamento del valore culturale, il vero oggetto di tutela.
La sottoposizione del bene alle disposizioni di tutela discende in via diretta dalle intrinseche qualità e caratteristiche del bene (Cons. Stato n. 2278/2010).

La giurisprudenza amministrativa ha più volte avuto modo di affermare che la notificazione del provvedimenti non ha di per sè una funzione costitutiva del vincolo, perché conseguente ad una ricognizione delle intrinseche qualità della cosa dalla quale nasce l’applicazione oggettiva per essa di quel regime.
Al contrario, la funzione della notifica è finalizzata a creare nel proprietario, possessore o detentore la conoscenza legale degli obblighi incombenti.
Lo scopo appunto è la conoscibilità e cognizione del vincolo, degli effetti e delle responsabilità sulla conservazione e tutela del bene immobile oggetto di tutela.
Infine, la trascrizione per beni immobili assolve alla finalità di rendere opponibili ai terzi acquirenti il vincolo imposto (Cons. di Stato n. 2420/2013).

Efficacia del vincolo, prescinde dalla notifica e trascrizione

Il provvedimento che impone il vincolo ai sensi dell’art. 1 della l. 1089/1939 ha natura reale e non recettizia.
Infatti la notifica in forma amministrativa ex art. 3 L. 1089/39 verso i proprietari, possessori o detentori dei relativi beni oggetto di tutela ha natura puramente informativa e non svolge una funzione costitutiva del vincolo stesso (che è perfetto indipendentemente da essa), essendo preordinata esclusivamente a creare nel destinatario di essa la conoscenza degli obblighi su di lui incombenti (Consiglio di Stato n. 480/2019, 5953/2017, n. 6213/2009).

La trascrizione del provvedimento impositivo del vincolo imposto ex legge 1089/1939 è finalizzata a produrre i suoi effetti sul piano civilistico, cioè anche di informare i futuri aventi causa dell’avvenuta notificazione e presenza del vincolo.
Ciò avviene conformemente alla funzione di opponibilità propria della trascrizione verso terzi, ma la trascrizione di per sé non è idonea a regolare i rapporti tra l’autorità pubblica ed il proprietario del bene soggetto a vincolo.

Il vincolo esiste indipendentemente dalla trascrizione.

Facciamo un approfondimento sulla trascrizione ai fini civilistici: occorre osservare che l’art. 2 della L. 1089/39 prevede che la trascrizione del decreto di vincolo rende lo stesso efficace “nei confronti di ogni successivo proprietario, possessore o detentore della cosa a qualsiasi titolo”.
Ciò comporta, ai sensi dell’artt. 2644 ss. c.c., l’inefficacia degli atti non trascritti “riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base ad atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione”.
Di conseguenza, se il difetto di trascrizione rende inopponibile il vincolo al terzo che ha acquistato a qualunque titolo diritti sugli immobili oggetto del vincolo, tuttavia tale mancanza di trascrizione non rende il decreto di vincolo illegittimo e non esclude la rilevanza del vincolo stesso ai fini dell’esercizio dei poteri (autorizzatori e di controllo) della Pubblica amministrazione (Cons. di Stato n. 5549/2018).

Caso mai carenze o assenza di trascrizione potrebbero aprire un distinto versante di contenzioso tra le rispettive parti che hanno trasferito il bene immobile oggetto di vincoli, per le quali si aprono i possibili scenari di richiesta danni o risoluzione per inadempimento, tutti da valutare.