La presenza di illeciti e difformità sulle facciate condominiali probabilmente impedisce lo stato legittimo delle pratiche edilizie

Partiamo dalle piccole cose, visto che il diavolo si nasconde nei dettagli: davvero una veranda abusiva può far saltare l’intervento col SuperBonus 110?
Per veranda si intende quei manufatti composti da telai metallici e vetrate, spesso realizzati su balconi e terrazzi. Potremmo aggiungere anche le famigerate “pergole bioclimatiche“, o perfino le diversamente “serre solari”.

VERANDA: DEFINIZIONI E ARTICOLI

Da quasi un anno ho sollevato dubbi sul buon esito della norma di efficientamento del patrimonio esistente, cioè il D.L. 34/2020 “Decreto Rilancio“.

Mi sono sempre posto il problema della conformità urbanistica degli immobili interessati da queste possibili interventi di riqualificazione complessiva, sia energetica che antisismica. Infatti, come descritto più volte nel blog, i rischi derivanti dalla presenza di illeciti e abusi edilizi sono :

  • Impedimento a presentare la pratica edilizia;
  • Contestazione abusi e difformità durante il cantiere (addio agli incentivi);
  • Recupero incentivi non spettanti;

E nel concreto, i rischi derivano dalla combinata lettura degli articoli:

  • 49 e 50 del D.P.R. 380/01
  • art. 4 D.M. Finanze 41/1998

Diciamo pure che a togliere i dubbi che mi posi c’ha pensato il successivo D.L. 76/2020 “Decreto Semplificazioni”, che vide bene di introdurre la definizione di Stato Legittimo nel Testo Unico Edilizia D.P.R. 380/01.

STATO LEGITTIMO: Definizione di conformità urbanistica (art. 9-bis c.1-bis DPR 380/01)

E dal Luglio 2020 si scatenarono dubbi infernali sui requisiti di accesso di conformità per SuperBonus, Sismabonus ed Ecobonus elevati al 110%.

Come se fossi stato un visionario, dissi subito che questa iniziativa di maxi incentivi fiscali non poteva raggiungere gli obbiettivi prefissati, perchè:

il patrimonio esistente è per metà abusivo, l’altra metà è quasi tutta difforme.

In autunno il legislatore ha cercato di tamponare il problema creando una specie di “eccezione”, cioè la parziale conformità urbanistica dell’edificio, in caso di interventi agevolati col SuperBonus 110. Ciò è avvenuto col D.L. 104/2020, con cui è stato aggiunto il comma 13-ter nell’art. 119 D.L. 34/2020:

13-ter. Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.

Questo intervento normativo non risolve granché i problemi diffusi e frequenti sulle facciate del condominio.

Infatti apre a due possibili scenari:

  1. interpretazione letterale: verifica dello Stato legittimo di tutte le parti a comune dell’edificio;
  2. interpretazione logica: verifica dello Stato legittimo delle sole parti a comune interessate dagli interventi

In entrambi gli scenari, la presenza di una veranda sulla facciata condominiale ove si interviene, sarà di ostacolo all’intervento col SuperBonus 110%. E alla stessa maniera, anche al Bonus Facciate 90%.

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Perché una veranda ostacola il SuperBonus 110%

La presenza di manufatto abusivo, illecito, difforme o irregolare dirsi voglia crea da subito un problema per presentare qualunque pratica edilizia.

Infatti dall’entrata in vigore del D.L. 76/2020 (luglio) nelle pratiche edilizie di ogni tipo è divenuto obbligatorio dare conto dello Stato legittimo e delle relative tolleranze edilizie (articoli 9-bis e 34-bis DPR 380/01). E di questi aspetti

Poi dovremmo parlare anche delle norme regionali, soprattutto delle regioni e province a statuto speciale o autonomo.

Se prima del Decreto c’erano dubbi che avevo già sollevato, con la sua entrata in vigore i dubbi diventarono certezze: gli immobili con abusi edilizi sicuramente saranno esclusi dai ghiotti incentivi (a meno che non intervenga il legislatore con un apposito provvedimento sanante o di condono istantaneo).

Ne parlo anche sul canale YouTube:

La presenza di una veranda abusiva costituisce illecito primario ( o rilevante), in quanto costituisce aumento volumetrico.

In altre parole, nell’attuale ordinamento normativo realizzare una veranda equivale ad un ampliamento volumetrico, al pari di farsi in mattoni e calcestruzzo armato.
E per questo motivo non si può parlare “solo” di modifiche di prospetto, delle quali alcune tipologie sono state semplificate proprio dal D.L. 76/2020.

Ci tengo a ricordare che gli incrementi volumetrici delle verande rimangono ancora soggetti al Permesso di Costruire (salvo diversa disposizione delle norme regionali).

Detto questo, la presenza di verande abusive potrebbe risolversi verificando la possibile regolarizzazione, con procedura di sanatoria edilizia, oppure procedere alla rimozione.

Vi segnalo le principali criticità derivanti dalla presenza della veranda abusiva e sulle possibili soluzioni per la veranda abusiva:

  1. Vincoli paesaggistici: l’aumento di volume da solo è condizione sufficiente per bocciare la domanda di sanatoria (D.Lgs. 42/2004 art. 167)
  2. Zone A e centro storici: sono ambito con particolari livelli di protezione e tutela, e sono qualificabili come Beni culturali a meno che non intervenga dichiarazione di espressa verifica.
  3. Consenso assemblea condominiale: spesso molti interventi illeciti avvengono senza il consenso espresso del condominio per intervenire sulle parti a comune
  4. Requisiti igienico sanitari e aeroilluminazione: la presenza di una veranda limita molto la circolazione e qualità dell’aria, per cui potrebbe penalizzare i requisiti richiesti dalle norme per garantire l’abitabilità/Agibilità da quel punto di vista.
  5. Antisismica/Strutturale: la presenza di questi manufatti deve essere valutata anche per la sicurezza e statica. Infatti devono rispettare le norme antisismiche attinenti, visto la loro presenza in facciata e di manufatto vetrato.
  6. Distanze tra costruzioni: la realizzazione di veranda potrebbe risultare difforme al rispetto delle distanze minime tra costruzioni o dai confini, proprio perchè “fanno volume” a pieno titolo.
  7. Modifica di prospetto e decoro dell’edificio: la verandina abusiva potrebbe non essere gradita per forme, colori e architettura dai restanti proprietari dell’edificio. E questo è un aspetto che può diventare facilmente oggetto di contestazioni discrezionali.

Per cui è evidente quali aspetti possono incidere sul SuperBonus.

“La tua veranda impedisce il SuperBonus 110: toglila o il condominio ti fa causa”

Abbiamo visto per quali motivi una veranda abusiva potrebbe comportare illecito edilizi, quali criticità potrebbero emergere e gli aspetti da analizzare.

Temo che nei condomini partiranno cause e contenziosi giudiziari di un certo livello, dove si scateneranno lotte intestine contro questo o quei singoli condòmini che hanno “tappezzato” di verande le facciate.

Questo perchè oltre a quanto detto finora, le facciate sono una parte a comune indivisa di tutto il condominio come indicato dall’articolo 1117 del Codice Civile.

Molte persone mi hanno già chiesto sui vari social e video:

ma se per colpa della veranda abusiva non si possono ottenere gli incentivi, noi gli facciamo causa se non la toglie in due giorni“.

E purtroppo non nego questo tipo di azione sia infondata: se per davvero la presenza di verande abusive impedisce di avere un pieno Stato legittimo dell’immobile, sarà altrettanto adeguato rivalersi sui responsabili e titolari.

A meno che non arrivi davvero un altro condono.



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