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Modificare locale accessori in spazio destinato a permanenza umana si configura come ampliamento di superficie e volume

La modifica della destinazione d’uso di un immobile rappresenta un’operazione piuttosto frequente, dettata da diverse esigenze abitative o commerciali. Tra le casistiche più ricorrenti figura la trasformazione di un garage in appartamento, un intervento che, pur se motivato da svariate ragioni, assume una rilevanza urbanistica non indifferente. Anche stavolta si rammenta che la disciplina dei cambi d’uso può subire variazioni in base alle legislazioni regionali.

Partiamo dalla fattispecie in cui al piano seminterrato di un immobile è stato destinato ad uso abitativo, inserendo un servizio igienico, praticamente una tavernetta abitabile al posto del garage originariamente autorizzato.

Non è possibile ritenere urbanisticamente non rilevante la trasformazione di un garage in un locale abitabile; a differenza dell’ipotesi in cui il garage venga trasformato – con o senza opere- in magazzino o deposito, rimanendo quindi spazio accessorio, senza permanenza di persone. Piuttosto bisogna rammentare che la trasformazione in vano destinato alla residenza, anche a tralasciare i profili igienico-sanitari di abitabilità, si configura come un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzate con l’originario permesso di costruire” (Cons. di Stato n. 954/2024, n. 835 del 2023).

Si rientra quindi nel severo regime del mutamento d’uso urbanisticamente rilevante, soggetto a permesso e recentemente qualificato come nuova costruzione in una sentenza del Consiglio di Stato, per un cambio d’uso da stalla ad abitazione, mantenendo inalterata la sagoma.

Trasformare uno spazio autorizzato come accessorio, irrilevante ai fini del carico insediativo, verso una qualsiasi funzione incidente sul carico, configura mutamento d’uso rilevante previsto dall’articolo 23-ter D.P.R. 380/01.

La necessità di ottenere il permesso di costruire per trasformare un garage in appartamento discende dal fatto che tale modifica comporta il passaggio tra categorie funzionali eterogenee, come stabilito dal punto 39 della Tabella A – Edilizia allegata al D.Lgs. 222/2016.

Lo stesso principio lo troviamo inserito anche in caso analogo trattato precedentemente sul blog, relativo ad un cambio d’uso da garage a residenziale soggetto a permesso di costruire, di cui alla sentenza del Consiglio di Stato n. 7835/2023.

In conclusione, il caso esaminato dal Consiglio di Stato sottolinea l’importanza di seguire correttamente le procedure previste per il cambio di destinazione d’uso di un immobile.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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