SuperBonus 110 in Edilizia Libera, quali interventi esclusi da pratiche

Alcuni interventi combinati di Ecobonus potrebbero essere fattibili senza Permesso di Costruire, SCIA o CILA

Condivido alcuni consigli su come attivarsi per effettuare interventi di efficientamento energetico ammessi dal D.L. 34/2020, per ottenere la massima detrazione fiscale.

In particolar modo stiamo parlando di interventi trainanti e trainati che, compiuti assieme, permettono di saltare le due classi energetiche (comma 1 art. 119), mentre di seguito non si parla degli interventi del ramo Sismabonus (comma 4 art. 119).
Infatti le opere strutturali su edifici richiedono titoli abilitativi edilizi da depositare in Comune, nonchè deposito o autorizzazione sismica presso gli uffici regionali preposti (ex Genio Civile).

Opere e interventi fattibili in edilizia libera per il ramo Ecobonus 110%.

Prima di proseguire ci tengo a sottolineare una premessa importante: quanto espongo dovrà tenere conto delle diverse disposizioni previste dalle leggi regionali e dagli strumenti urbanistici comunali.

Inoltre occorre rammentare la presenza di molte normative di settore aventi incidenza urbanistico edilizia, che possono prevedere adempimenti amministrativi di vario tipo.

Per accedere al Superbonus 110%, nell’ambito dell‘Ecobonus disciplinato dall’art. 119 comma 1, occorre innanzitutto effettuare opere trainanti e trainate che assieme consentano il salto delle due classi energetiche.

Infatti il comma 3 dell’art. 119 D.L. 34/2020 è quello che impone il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio o delle unità immobiliari.
Lo stesso comma 3 per consentire il traguardo delle due classi, ammette l’esecuzione anche congiunta di opere trainanti e trainate, così definite e richiamate:

  • comma 1: opere trainanti;
  • comma 2: (opere trainate ex normativa Ecobonus D.L. 63/2013);
  • comma 5: pannelli solari fotovoltaici;
  • comma 6: accumulatori integrati con gli impianti fotovoltaici.

In definitiva la somma di tutte queste opere compiute (anche) assieme deve conseguire il miglioramento di almeno due classi.

Questo risultato potrebbe essere ottenuto con un combinato insieme di opere impiantistiche ed edilizie da progettare con adeguata conoscenza.

Saltare le due classi energetiche senza cappotto, si può?

Diciamo subito che non è semplice, e conta molto da ciascuna fattispecie immobiliare oggetto di intervento. Non è possibile affermare a priori che certe soluzioni si possano applicare in tutti i casi per accedere al SuperBonus 110%, cioè saltando le due classi energetiche. Senza fare il cappotto agli edifici, il salto delle due classi diventa macchinoso e in certi casi impossibile.

Il professionista termotecnico dovrà quindi valutare le caratteristiche al contorno e la possibilità di raggiungere questo risultato.

Ipotizziamo un immobile, oppure una unità immobiliare, dotati dei vari requisiti di ammissibilità richiesti dall’art. 119 D.L. 34/2020.
Con le dovute riserve termotecniche, un esempio di insieme di opere trainanti e trainati potrebbe essere :

  • Caldaia a condensazione ibrida + fotovoltaico + infissi + accumatori;
  • Pompe di calore + geotermico + fotovoltaico + infissi;

Chiaramente si sprecano le possibili varianti e combinazioni a livello impiantistico.
Ma se guardiamo bene, al netto di leggi regionali, vincoli, norme di settore o disposizioni comunali (eccetera), l’insieme di queste opere potrebbe non avere bisogno di pratiche edilizie comunali. Quindi niente Permesso di Costruire, SCIA o CILA.

Ne parlo brevemente anche in questo mio video:

Come comportarsi quando le opere rientrano in Edilizia Libera?

Dal complesso quadro normativo del Testo Unico per l’edilizia D.P.R. 380/01, il D.Lgs. 222/2016 e il Glossario per l’edilizia libera, si evince che esiste una categoria di interventi che viene esclusa dalla presentazione delle canoniche pratiche edilizie.

Ciò non significa che possano essere “davvero” libere da qualsiasi adempimento formale, bensì che sono esonerate dalla presentazione di:

  1. Permesso di Costruire;
  2. Segnalazione Certificata Inizio Attività;
  3. Comunicazione Inizio Lavori Asseverata;

Tuttavia si rende necessario formalizzare e cristallizzare l’esatto periodo di inizio lavori e fine lavori di queste opere, come richiesto apertamente da queste norme fiscali.

Infatti tra i presupposti fondamentali vi rientra la loro esecuzione in un preciso arco temporale (1° luglio 2020 – 31 dicembre 2021, salvo proroghe futuribili).

Se da una parte non è richiesta alcuna pratica edilizia, occorre premunirsi e creare la documentazione probante e attestante l’esatto periodo di intervento. Questa esigenza infatti potrebbe emergere da un futuro accertamento da parte del Fisco e degli altri enti preposti a fare controlli in ambito Superbonus.

E siccome negli ultimi venti anni è successo più volte che una categoria di intervento venisse assoggettata a procedure e titoli diversi, non si deve abbassare la guardia che possa accadere di nuovo.

E se in futuro cambiasse (in peggio) la normativa edilizia, come possiamo datare le opere con certezza?

Siccome la normativa nazionale (e anche regionale) è diventata iperattiva in questi ultimi anni, è meglio prevenire qualsiasi cambiamento normativo, anche peggiorativo.

Esempio: se per una qualche ragione il legislatore dovesse cambiare il quadro normativo e spostare in futuro certe opere odierne in edilizia libera verso un più severo regime amministrativo, come ci comportiamo?

E’ vero che le odierne opere edilizie libere sono state compiute in epoca in cui non c’era obbligo di titolo edilizio (mi ricorda gli immobili Ante ’67), ma come possiamo dimostrarlo a chi verrà dopo questa circostanza?

In futuro i nuovo proprietari, gli enti pubblici preposti a vigilare gli abusi edilizi e anche quelli di competenza fiscale potrebbero insinuare il dubbio dell’effettiva datazione delle opere.

Come cristallizzare l’inizio e fine lavori delle opere trainanti e trainate compiute in edilizia libera

Una prima strada potrebbe essere l’invio di una semplice Dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà resa al Comune ai sensi dell’art. 47 D.P.R. 445/2000, per cristallizzare la datazione e consistenza delle opere oggetto di detrazione fiscale con cessione del credito.
Questa soluzione presenta la criticità di non essere tipizzata, per cui anche nell’ipotesi in cui il Comune ricevesse per PEC questa missiva, potrebbe agire in senso contrario comunicando l’irricevibilità.

In soccorso però arriva l’esigenza di depositare al Comune altri documenti tecnici richiesti dalle norme di settore, quali ad esempio:

  • Relazione L. 10/91 sul risparmio energetico;
  • Progetti di impianti;
  • Notifica preliminare D.Lgs. 81/2008;
  • Progetti e/o dichiarazione di conformità degli impianti;
  • ecc.

Apro una parentesi: l’installazione dei pannelli fotovoltaici in molte regioni richiederà l’installazione di dispositivi e sistemi di sicurezza anticaduta dalla copertura. Ciò significa che potrebbero essere richiesti adempimenti specifici come progettazione e collaudo anche ai fini strutturali di essi, accompagnati da modifiche di prospetto per installazione lucernari.

Ed ecco che molto probabilmente l’intervento richiederà il deposito di pratiche edilizie in comune (CILA, SCIA e PdC).
E’ pur vero che potrebbero capitare casi in cui la posa dei pannelli fotovoltaici possa avvenire a terra o su ampi tetti piani).

Conclusioni

Invito tutti gli attori del settore a valutare la possibilità di presentare comunque una pratica edilizia in comune, e di preparare una documentazione capace di comprovare in futuro la datazione di intervento.

Questo vale sia per le opere trainanti che trainate; soprattutto quest’ultime è stato più volte specificato dai provvedimenti attuativi e circolari fiscali che dovranno compiersi all’interno dello stesso periodo esecutivo dei trainanti.
Le opere trainate devono stare nello stesso ombrello temporale di quelle trainanti, senza alcuna possibilità di sforare in anticipo o ritardo.

Detto questo, al netto di tutti i possibili vincoli e delle varie norme di settore, raccomando un saggio consiglio:

cercate di “alzare” il livello della categoria di intervento e farla rientrare almeno nella CILA.

Un tecnico preparato non avrà difficoltà a giustificare la categoria di intervento, prevedendo almeno una singola opera che richiede questo tipo di Comunicazione edilizia.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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