Col DPR 380/01 è necessario prima regolarizzare l’immobile per procedere all’intervento demolitorio, mentre alcune regioni hanno introdotto lo Stato Legittimo semplificato

Man mano che la normativa edilizia si evolve, si risolvono problematiche del passato e si creano nuovi fronti di incognite e paradossi.

Svolgendo vari consulti ho notato una fattispecie grottesca: la demolizione e ricostruzione di edificio regolare e pienamente legittimato sotto il profilo di sagoma e caratteristiche planivolumetriche, tuttavia in presenza di difformità di prospetto e modifiche interne.

Questo soggetto intendeva effettuare intervento di demolizione e ricostruzione integrale dell’organismo edilizio preesistente, tuttavia nel presentare la pratica edilizia (SCIA ordinaria) il Comune gli ha contestato la carenza del requisito dimostrato di Stato Legittimo in maniera letterale.

In altre parole, questo proprietario intendeva accelerare la ristrutturazione ricostruttiva e accedere al Superbonus, tuttavia il Comune ha provveduto a richiedere l’attestazione dello Stato Legittimo ai sensi dell’art. 9-bis comma 1-bis DPR 380/01, applicando i propri doveri di controllo.

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Dalle indagini e verifiche che ho potuto appurare, effettivamente la sagoma, il sedime e volumetria dell’edificio risultavano pienamente conforme ai titoli edilizi rilasciati per il fabbricato; diciamo che la “scatola” dell’edificio era regolare.

Alcune parti non sono risultati pienamente conformi, ovvero i prospetti (forometrie spostate e modificate), tramezzature interne e un paio di pareti con valenza strutturale (mancanza cerchiature).

Ed ecco il paradosso: prima di effettuare la demolizione integrale dell’edificio, serve regolarizzare il tutto; e siccome tali illeciti edilizi in alcuni casi risultavano palesemente insanabili, il proprietario ha dovuto fare alcune opere di ripristino per ricondurre l’immobile in situazione di conformità, e di sanabilità.

In sostanza ha dovuto spendere per fare alcune opere di ripristino (costate non proprio poco) per essere distrutte completamente a stretto giro, immediatamente dopo l’avvenuta regolarizzazione (tramite Permesso di costruire o SCIA in sanatoria, rispettivamente articoli 36 e 37 DPR 380/01).

Il paradosso dell’accertamento di conformità e SCIA in sanatoria è proprio questo, perché vincolato a rispettare un approccio rigido di regolarizzazione che non ammette valutazioni differenziate, opere postume o simili.

Alcune regioni hanno limitato le verifiche di Stato Legittimo per certi interventi

Tuttavia faccio notare che alcune norme regionali per ovviare a questo problema hanno emanato apposite disposizioni di Governo del territorio, e istituito una specie di Stato Legittimo “in deroga”, cioè semplificato e riguardante la “scatola planivolumetrica” qualora destinata alla demolizione.

Questo in base al buon senso, e probabilmente con rischio di incostituzionalità qualora impugnate dal Governo.

L.R. Toscana n. 65/2014 articolo 198 comma 4:

4. Le tolleranze di costruzione realizzate nel corso dei lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi precedentemente rilasciati oppure presentati, non costituendo violazioni edilizie passibili di sanzionamento, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze e segnalazioni edilizie e rappresentate nei relativi elaborati progettuali, oppure con dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, oppure scioglimento della comunione o di diritti reali. In caso di interventi comunque denominati comportanti demolizione e ricostruzione di interi edifici o di parti di essi, i quantitativi ricostruibili sono calcolati con esclusivo riferimento a volumi e superfici legittimati da titoli abilitativi.

L.R. Emilia Romagna n. 24/2017 articolo 11:

6. Gli interventi di riuso e rigenerazione urbana e di recupero dei fabbricati esistenti nel territorio rurale che prevedano la demolizione dell’edificio originario sono subordinati alla verifica dello stato legittimo unicamente del volume totale o della superficie lorda dello stesso, ai fini del calcolo della nuova edificazione ammissibile.

Forse sarebbe opportuno che queste norme di semplificazione fossero inserite direttamente nel DPR 380/01: se ci pensiamo bene, in casi simili si dovrebbe valutare con attenzione gli interessi contrapposti tra P.A. e privato, onde evitare inutile azione dell’Amministrazione e tornare sul piano del buon senso pratico.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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