Gli strumenti urbanistici comunali non possono derogare alle distanze del D.M. 1444/68 per le costruzioni

Premesso che la sopraelevazione richiede molta attenzione dal punto di vista antisismico con le nuove NTC, esaminiamo l’ipotesi dal punto di vista urbanistico.

Oggettivamente sopraelevare significa aggiungere nuova volumetria a quella preesistente, e pertanto modificare la sagoma dell’edificio.

Da un punto di vista normativo la versione vigente del D.P.R. 380/01 all’articolo 3 ricomprende nella ristrutturazione edilizia di edifici preesistenti gli interventi di demolizione e ricostruzione che mantengano:

  • Identità di volumetria;
  • Identità di volumetria e sagoma per immobili sottoposto a vincoli del D.Lgs. 42/2004;

E tali vincoli sono quelli di tipo paesaggistico e beni culturali.

Detto ciò, può capitare di trovare ancora regolamenti edilizi o norme tecniche attuative non aggiornati, che ammettono la possibilità di sopraelevare proseguendo in verticale i fronti esistenti in deroga alle distanze minime.

Bisogna dire che al Piano Regolatore, quale strumento urbanistico generale del Comune, non è consentito modificare la disciplina generale in tema di distanze; la deroga alle distanze previste dall’art. 9 comma 1 del D.M. 1444/1968 è riservata ai soli strumenti urbanistici attuativi (Cons. di Stato n. 5863/2017).

Sopraelevare significa elevare le pareti della costruzione.

L’innalzamento della costruzione, proseguendo le pareti esterne esistente è soggetto al rispetto delle distanze minime previste dal D.M. 1444/68 (e da quelle eventualmente più severe degli strumenti urbanistici).

E il termine “parete” evoca subito il concetto di nuova costruzione sottoposta al rispetto delle distanze tra costruzioni, svincolato dalle definizioni sopravvenute con le norme più recenti.

E sulla questione, non ci sono dubbi che il regime delle distanze valido per le nuove costruzioni debba essere rispettato per le sopraelevazioni (Cons. di Stato n. 242/2020, n. 5863/2017).
E nel caso in cui le norme dei regolamenti comunali stabiliscano una deroga alle distanze minime previste dal D.M. 1444/1968, per costante giurisprudenza sono illegittime e vanno disapplicate anche se non specificamente impugnate (Cons. di Stato n. 242/2020, n.5656/2018, n. 5759/2011).

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Regolamenti edilizi devono conformarsi alle norme sovraordinate e sopravvenute.

Non conta neppure il principio di prevenzione della prima costruzione realizzata rispetto a quella fronti stante, in quanto la successiva addizione volumetrica (sopraelevazione) deve rispettare la configurazione che si presente in quel momento (Cons. di Stato n. 242/2020).

Tradotto: il diritto di prevenzione tra confinanti non è perpetuo, ma vale per al momento della costruzione iniziale, mentre per le addizioni e modifiche successive si applicano norme e disposizioni sopravvenute.

La deroga al rispetto della distanza minima tra costruzioni non trova applicazione neppure nelle zone omogenee A cioè centri storici (APPROFONDIMENTO)

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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