Esiste una particolare deroga al regime delle distanze minime nelle zone omogenee A

E’ assai nota la norma sulle distanze minime tra costruzioni, introdotta col D.M. 1444/68, anche ai non addetti ai lavori.

Il decreto disciplina le distanze minime edificatorie in base alle zone e ad altre condizioni.
Se vuoi un breve approfondimento video, guarda il video, altrimenti prosegui oltre sulle distanze minime da tenere nelle Zone Omogenee A, Centri storici e nuclei storici.

INDICE
– Definizione Zone Omogenee A – centri e nuclei storici
Nuove costruzioni
Superfetazioni
– Strumenti urbanistici e regolamenti edilizi a supporto
– Video commenti (qui sotto)

Probabilmente sei abituato a vedere edifici molti ravvicinati nei centri storici, perchè in queste zone le costruzioni sono state costruite molto tempo fa.

I corpi di fabbrica degli edifici si sono stratificati e aggiunti nel corso dei secoli, densificando sempre più il tessuto storico per eccellenza.

La stessa dinamica ha caratterizzato l’edificazione anche nei nuclei storici sparsi, cioè situati nelle zone agricole. Chiaramente, la compattezza di questi tessuti storici ha imposto una particolare disciplina delle distanze legali.

Ed è per questo che l’art. 2 del D.M. 1444/68 ha:

  • individuato le zone omogenee A;
  • disciplinato le distanze legale per esse;

Definizione delle zone omogenee A secondo il D.M. 1444/68:

Per prima cosa è necessario riportare la definizione normativa vigente, e inserita col noto Decreto Ministeriale n. 1444/68, emanato in forza della Legge ponte n. 765/67.

A – le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi;

La definizione delle Zone Omogenee A è spiegata nell’articolo seguente:

Il D.M. 1444/68 ha ricompreso anche i centri storici nella disciplina delle distanze minime tra edifici

Il decreto ha disposto che, in caso di restauro conservativo e ristrutturazioni nelle Zone A, le distanze tra edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra volumi preesistenti. Vediamo meglio nell’articolo di riferimento:

art. 9. Limiti di distanza tra i fabbricati
Le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue:
1) Zone A): per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale.
2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.
(omissis)

Ciò significa che in ristrutturazione e risanamento conservativo:

  • è consentito mantenere le attuali distanze delle costruzioni esistenti (e legittimate, aggiungerei);
  • non è consentito ridurle ulteriormente;
  • non sembra vietato aumentarle, cioè distanziare i manufatti esistenti;

Notare bene: bisogna ponderare i termini, visto che le definizioni di risanamento conservativo e ristrutturazione indicati nel D.M. 1444/68 non sono coordinate con quelle introdotte nelle successive normative edilizie.

Penso che l’intento del legislatore fosse quello di consentire la possibilità di modificare le sagome del patrimonio esistente, usando tuttavia il termine di volume. Infatti il concetto di sagoma è maturato tempo dopo, fino ad essere definito man mano dalla giurisprudenza prima, e dalla normativa poi (uniformato col Regolamento Edilizio Tipo).

A questo convincimento personale aggiungo il seguente principio della giurisprudenza amministrativa.

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Alle nuove costruzioni e volumi in Centro Storico la deroga non si applica

La sentenza di Cassazione Civile n. 4885/2014 ha evidenziato una netta distinzione per le distanze minime tra costruzioni nelle Zone Omogenee A, in base alla tipologia di intervento, ovvero:

  • risanamento conservativo o ristrutturazione:
  • nuovi edifici/nuovi volumi/nuova costruzione;

Per prima cosa, tengo a sottolineare la differenza odierna tra Risanamento conservativo e ristrutturazione, evidenziando pure che al tempo dell’emanazione del D.M. 1444/68 le categorie di intervento non erano puntualmente disciplinate come oggi.

Detto questo, qualunque intervento rientrante nella nozione di nuova costruzione risulta soggetto alle più severe (maggiori) distanze minime tra costruzioni, prime tra tutte quella dei 10 m.

Ad esempio, rientrano nel regime di nuova costruzione gli interventi di ristrutturazione che nel suo insieme rendono l’opera realizzata oggettivamente diversa da quella preesistente.

E per questo, ritengo che le addizioni volumetriche (ma anche le riduzioni volumetriche) debbano rientrare nel regime di nuova costruzione.

Riporto testualmente il passaggio affrontato dalla suddetta sentenza:

la deroga al regime delle distanze minime come stabilite dall’art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968 vale, oltre che nel caso in cui le costruzioni non siano incluse nel medesimo piano particolareggiato o nella stessa lottizzazione, anche in quello in cui ci si trovi in presenza di lavori di risanamento conservativo o di ristrutturazione, ma non si applica (come chiarito anche dalla giurisprudenza amministrativa: cfr. Cons. di Stato, sez. V, 19 marzo 1999, n. 280 e, da ultimo, T.A.R. Liguria, Sez. I, 12 luglio 2013, n. 1067) all’ipotesi — come quella dedotta nella controversia in esame — in cui si sia provveduto alla realizzazione di “nuovi edifici” anche in zona omogenea A (dove vige il generale divieto di costruzioni “ex novo” — v. Cass. Civ. n. 12767 del 2008 — e senza, peraltro, trascurare il dato che rientrano nella nozione di nuova costruzione, di cui all’art. 41 sexies della legge 17 agosto 1942 n.1150, anche ai fini dell’applicabilità dell’articolo 9 del D.M. 2 aprile 1968 n. 1444 per il computo delle distanze legali dagli altri edifici, non solo l’edificazione di un manufatto su un’area libera, ma anche gli interventi di ristrutturazione che, in ragione dell’entità delle modifiche apportate al volume ed alla collocazione del fabbricato, rendano l’opera realizzata nel suo complesso oggettivamente diversa da quella preesistente: (cfr Cass. Civ. n. 5741 del 2008).

La deroga nella deroga: le aggiunte di superfetazioni e manufatti privi di valore

Nell’indicazione della distanza minima tra costruzioni in Zone Omogenee A emerge una sorta di eccezione (art. 9 comma 1 del D.M. 1444/68), e riguarda le cosiddette “superfetazioni”.

Viene espressamente riportato che il computo delle distanze non deve tenere conto delle <<costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale>>.

La norma intende escludere dal regime più “benevolo” le volumetrie e manufatti incongrui, cioè quelli non meritevoli di tutela e salvaguardia.

Adesso nasce l’interrogativo: giusta la linea di principio, ma occorre capire quale riferimento normativo o regolamentare si debba usare.

Come distinguere i manufatti storici da quelli privi di valore?

Certamente il riferimento fondamentale va ricercato negli strumenti urbanistici come il Piano Regolatore Comunale.

Ad esso ritengo si debba sovrapporre anche l’eventuale presenza di vincoli che, in maniera puntuale, specificano le porzioni oggetto di tutela da tutti i manufatti incongrui al tessuto storico.

Ad esempio tra i vincoli possiamo automaticamente inserire quelli imposti come “bene culturale” ai sensi della ex L. 1089/39; aggiungiamo pure quelli eventualmente inseriti come vincoli paesaggistici di notevole interesse pubblico (magari, nel decreto di apposizione devono risultare ben specificate le parti oggetto di tutela e quelle incoerenti).

Al netto di altri possibili vincoli, ad oggi non è possibile pensare ad un meccanismo automatico di classificazione in base al solo criterio di epoca costruttiva.

Infatti ad esempio è possibile avere manufatti costruiti anteriormente alla L. 1150/42 e privi di valore storico, oppure costruiti nella fase di Ricostruzione postbellica e meritevoli di tutela.

Ecco perchè è indispensabile (sempre) una valutazione puntuale, da farsi prevalentemente con gli strumenti urbanistici e regolamenti edilizi comunali.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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