Serra Solare

Questi manufatti edilizi hanno funzioni comuni e spesso creano aspettative cambiandone l’utilizzazione senza titolo

Con sentenza n. 2840/2022 il Consiglio di Stato torna a precisare con chiarezza i limiti di utilizzo e caratteristiche di serre solari, troppo spesso per realizzare verande o dehors. Lo stesso criterio di funzione “vincolata” vale anche per altri manufatti simili.

Già in precedenti articoli abbiamo analizzato le differenze tra i diversi manufatti, apparentemente simili tra loro ma con funzioni assai diverse, cioè:

  1. serra solare
  2. pergola bioclimatica
  3. veranda

In linea generale possiamo riassumere che:

La serra solare per una precisa finalità, e molto spesso è regolamentata espressamente dalle norme regionali, che possono prevedere limiti dimensionali (profondità, altezze, volumetria) e caratteristiche costruttive specifiche.

La “pergola bioclomatica” non essendo prevista espressamente nelle definizioni unificate del Regolamento Edilizio tipo (salvo quelli regionali), si configura come una veranda dotata di impianti di climatizzazione e raffrescamento per consentirne l’uso permanente in ogni periodo dell’anno. Di fatto non si può parlare di pergola, essendo quest’ultima ben definita da normativa e giurisprudenza: non può essere chiusa ai lati e su copertura, perchè serve soltanto a sostenere piante rampicanti e ombreggiature.

La veranda è un manufatto chiuso con vetrate allo scopo di realizzare un ampliamento agli spazi interno dell’edificio, ma con un utilizzo minore rispetto alla pergola bioclimatica.

Ne ho parlato molto anche in questo video: https://youtu.be/osXwd7F1_vw

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Serra solare, deve rimanere tale

La serra solare mantiene un’esclusiva funzione di apporto di calore passivo in regime invernale, per dare beneficio energetico all’edificio residenziale adiacente, e costituiscono “volume” non utilizzabile per finalità “umane”.

Una diversa interpretazione, infatti, potrebbe comportare un distorto utilizzo di tali impianti allo scopo di ottenere surrettizi ampliamenti volumetrici non altrimenti autorizzabili.

Proprio perchè sono esclusivamente vincolate a fornire un risparmio energetico, sono autorizzate appositamente e sostanzialmente equiparabili ad impianti tecnici, senza comportare aumento di superficie o volumetria.

Di converso non possono essere attrezzate o arredate in modo da consentire l’utilizzi con permanenza umana, estendendo l’utilizzo dell’edificio.

Non possono essere neppure qualificate come “locali tecnici” o volumi tecnici, in quanto il loro scopo non è quello di contenere impianti tecnici all’interno: l’atto che ne autorizza la costruzione, pertanto, non implica alcuna autorizzazione all’uso, sia pure per limitati scopi, della superficie e della volumetria in esse racchiuse.

Il cambio di utilizzo verso un uso residenziale, ad esempio, cioè comportante permanenza umana oppure anche saltuaria, non si qualifica come un semplice cambio di destinazione d’uso senza opere: in realtà costituisce un ampliamento del fabbricato esterno alla sagoma, e quindi integra un intervento di nuova costruzione ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e.1) del D.P.R. n. 380/2001. Poco importa che trattasi di manufatto con sagoma già esistente e legittimata.

Pergola bioclimatica, che pergola non è.

La pergola è una cosa, mentre l’abbinamento “bioclimatica” non c’entra nulla col tradizionale elemento di arredo noto come pergola.

La pergola o pergolato, è per legge e giurisprudenza un manufatto da giardino e aperto su tutti i lati, e per questo non può corrispondere ad un ampliamento vetrato, chiuso e climatizzato. Quando invece viene realizzato come spazio chiuso e climatizzato, siamo di fronte ad una veranda climatizzato, piuttosto che pergola.

La pergola bioclimatica è un semplice accostamento di termini che funziona bene ai fini commerciali; diciamo che i termini “bio” e “climatica” fanno davvero a pugni con la definizione di arredo esterno “pergola”.
Ma se ancora avete dubbi, suggerisco controllare anche il regolamento edilizio tipo nazionale e quello regionale.

Perfino la semplice posa di vetrate scorrevoli su pergotende, portici o loggiati comporta aumento di volumetria e intervento edilizio rilevante, anche se avvenuta in successiva e distanta fase temporale.

Di conseguenza, fanno volume e richiedono permesso di costruire per ampliamento come nuova costruzione (DPR 380/01 art. 3 comma 1 lettera e.1). Come tutti gli interventi di nuova costruzione, restano esclusi i vari bonus edilizi.

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Veranda

Essa consiste in un manufatto ottenuto con la chiusura parziale o totale di spazi con superfici vetrate o similari, costituisce aumento volumetrico soggetto a Permesso di Costruire.

La veranda è una tipologia di ampliamento realizzata con strutture anche smontabili, fissate al pavimento e prospiciente su spazi aperti e luminosi. Una definizione più chiara l’ha stabilita il Regolamento Edilizio Tipo emanato con Intesa dello scorso 20 ottobre 2016, meglio definita nel relativo Allegato A come 

«Locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili».

A questa definizione si possono aggiungere versioni integrate e modificate dai vari Regolamenti Edilizi Tipo recepiti dalle varie Regioni e Province Autonome.

Per la veranda ci sono alcuni presupposti sostanziali come:

  • preesistenza di uno spazio delimitato oppure realizzazione a sè stante;
  • chiusura con superfici “non murarie”;

In genere le verande possono essere chiuse da questi elementi:

  • superfici vetrate: infissi scorrevoli o fissi, apribili, ecc;
  • trasparenti: plexyglass o similari;
  • impermeabili: teli, pannelli o qualunque sistema atto a impedire passaggio di aria e acqua;

Esistono pertanto diverse possibili versione di manufatti qualificabili come “verande”, da valutare caso per caso.

Consigli utili

Quando siete intenzionati a fare questo tipo di interventi è necessario, per non dire essenziale, rivolgersi ad un Tecnico abilitato affinchè sappia darvi il giusto consiglio e individuare la corretta procedura edilizia.

Come disse un famoso giudice dell’Anac anni fa: “non siamo del tutto padroni a casa nostra”.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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