Sanatoria edilizia e PRG adottato, scattano Misure di salvaguardia • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

L’arrivo del nuovo Piano Regolatore rende più difficile l’istanza del permesso di costruire in sanatoria

I comuni devono adeguare con frequenza i propri strumenti urbanistici, influenzando le pratiche edilizie in itinere.

La presentazione dei titoli abilitativi rilasciati in via ordinaria e in sanatoria è soggetta alla verifica di conformità verso gli strumenti urbanistici vigenti e adottati. Ho scritto “e”, non “o”.

Si tratta di una doppia condizione che rende ancora più difficile il rilascio dei permessi di costruire, sopratutto quelli rilasciati in sanatoria edilizia

Cerchiamo di fare chiarezza: normalmente il Comune è dotato di un proprio strumento urbanistico vigente, cioè un piano regolatore efficace senza scadenza (escluse le previsioni attuative, che invece hanno termini di decadenza).

Quando un Comune intende sostituire il vigente Piano Regolatore con un altro, oppure intende modificare quello vigente, deve effettuare la procedura di adozione.

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Adottare un Piano Regolatore significa affiancare temporaneamente con un altro quello vigente

Finché il nuovo Piano Regolatore adottato non viene convertito in “approvato”, in quel periodo transitorio sono efficaci due strumenti urbanistici contemporaneamente, volenti o nolenti vanno applicati.

E ovviamente, tra le diverse applicazioni, vi rientra anche il rilascio del Permesso di costruire rilasciato in sanatoria, previa istanza di Accertamento di conformità secondo l’art. 36 del Testo Unico per l’edilizia D.P.R. 380/01.

In definitiva nella valutazione dell’accertamento di conformità in sanatoria, per la condizione riferita al momento della presentazione, un nuovo PRG adottato rende necessario verificare la conformità ad entrambi gli strumenti urbanistici, cioè vigente e adottato.

Tutto ciò rischia di rendere ancora più complessa e difficile la valutazione, e sopratutto la possibilità di ottenere la sanatoria edilizia.

Se ci si pensa bene, questa doppia verifica si va a sommare a quella riferita all’epoca dell’abuso, già prevista per legge dalla stessa istanza.

Sanatoria edilizia con misure di salvaguardia

All’istanza di accertamento di conformità in sanatoria si applicano gli stessi principi e procedure del normale Permesso di Costruire, in particolare le misure di salvaguardia quando vi sia una fase di adozione del Piano Regolatore.

Possono presentarsi due situazioni alternative per l’istanza di sanatoria edilizia:

conformità ad entrambi gli strumenti (PRG vigente e adottato): la procedura di sanatoria va avanti;
contrasto con previsioni nuovo strumento urbanistico adottato: va sospesa la determinazione sulla domanda di sanatoria;

Nel secondo caso si applica quindi le misure di salvaguardia come previste dall’art. 12 del D.P.R. 380/01, al pari di quanto applicato per il permesso di costruire ordinario, in quanto non esistono «ragioni per differenziare la disciplina delle istanze di concessione in sanatoria da quelle di concessione edilizia per interventi ancora da realizzare» (TAR Lombardia II n. 825/2018).

Misure di salvaguardia si applicano a prescindere che la domanda sia stata presentata prima dell’adozione dello strumento urbanistico.

Lo scopo principale della salvaguardia è quello di tutelare situazioni di fatto e di diritto esistenti al momento della valutazione istruttoria da parte della Pubblica Amministrazione (Comune, ndr), perchè lo strumento urbanistico sopravvenuto potrebbe aver mutato interessi pubblici rilevanti come l’assetto del territorio e delle sue trasformazioni.

Come già succede per le normali istanze di Permesso di Costruire, anche alle domande di sanatoria edilizia si applicano le nuove previsioni edilizie ed urbanistiche previste dal nuovo strumento urbanistico adottato, anche se sopravvenuto dopo la presentazione dell’istanza stessa.

Il discorso si applica anche alle pratiche edilizie presentate con Denuncia Inizio Attività (DIA) e Segnalazione Certificata Inizio Attività (SCIA), ne ho parlato in questo articolo.

In questo caso si può affermare che non sussiste alcun “diritto acquisito” nell’applicare la versione più semplice della procedura di sanatoria.

VIDEO: la sanatoria edilizia con Accertamento di conformità

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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