Regime differenziale Oneri urbanizzazione: pagare meno in zone già urbanizzate • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
11/01/2024
Oneri urbanizzazione

La debenza di oneri concessori incide sull’incremento di carico urbanistico, a cui detrarre l’impatto di quanto già esistente a prescindere dalla sua risalenza

Sui motivi per cui si pagano gli oneri di urbanizzazione rinvio a quanto già detto in precedenti articoli che trovi riuniti nell’apposita categoria, ma il vero punto è un altro: è applicabile il regime differenziale negli oneri di urbanizzazione sui tessuti insediativi già urbanizzati?

O ancora meglio: in caso di ristrutturazione edilizia, demolizioni e ricostruzioni o cambi di destinazione, gli oneri concessori vanno pagati “come se ci fosse un prato” o decurtando qualcosa in funzione della preesistenza?

La risposta chiara proviene dalla giurisprudenza amministrativa e consolidata, che ha stabilito il criterio differenziale: certamente in questo ambito vi entrano nel merito le norme regionali e regolamenti comunali, anche in senso sfavorevole. Infatti qualora il Comune ometta di determinare criteri di calcolo del contributo da corrispondere nelle ristrutturazioni edilizie, si dovrà procedere secondo principio differenziale esposto in seguito; devo dire che vari Comuni hanno adottato puntuali regolamenti in cui hanno effettuato tabelle parametriche di oneri concessori “bidirezionali” tra tutte le categorie di intervento e destinazioni d’uso.

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Infatti il calcolo degli oneri di urbanizzazione può diventare una voce con una certa incidenza nelle operazioni immobiliari sul patrimonio edilizio esistente e sui lotti edificati, e superare facilmente la quota dell’8% del costo operativo globale.

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Motivi per cui sono dovuti oneri di urbanizzazione

Fin dalla L. 10/1977 e poi nel DPR 380/01 è stato conclamato un rapporto reciproco tra cittadino e collettività, dove ci sono da entrambe le parti diritti e doveri finalizzati a migliorare l’assetto del territorio.

In generale, è importante sottolineare che, mentre la parte del contributo di costruzione legata al costo di realizzazione è strettamente correlata alla tipologia e all’entità (superficie e volume) dell’intervento edilizio, svolge la funzione di consentire all’Amministrazione comunale di recuperare le spese sostenute dalla comunità per la trasformazione del territorio permessa al privato richiedente.

D’altra parte, la quota del contributo di costruzione relativa ai costi di urbanizzazione sostenuti o futuribili ha come principale obiettivo compensare la comunità per il nuovo carico urbanistico aggiuntivo che si riversa sull’area. È importante precisare che per “incremento di carico urbanistico” si intende sia la necessità di dotare l’area di nuove infrastrutture urbanistiche sia l’esigenza di utilizzare in modo più intensivo quelle già esistenti.

Ristrutturare in zone già urbanizzate, scomputo impatto insediativo esistente

Quando si interviene sul patrimonio edilizio esistente situato in zone servite da urbanizzazione e dotazioni territoriali, occorre valutare se tale trasformazione comporti incremento di carico urbanistico e in quale misura.

Buona parte del problema nasce quando si devono effettuare interventi di:

frazionamento immobiliare
ristrutturazione edilizia propria
mutamento di destinazione urbanisticamente rilevante
demolizione e ricostruzione
sostituzione edilizia

Al riguardo va condiviso quanto ripetutamente affermato dalla giurisprudenza amministrativa:

qualora il progetto riguardi la ristrutturazione di un edificio esistente, il suo impatto è destinato ad incidere su una zona già urbanizzata, per cui la sua incidenza sarà data dalla consistenza del nuovo intervento, detratto l’impatto di quanto già esistente, con conseguente sussistenza del correlativo onere contributivo in ragione del solo incremento del carico urbanistico (Cons. di Stato n. 3327/2020, n. 3298/2015, n. 2437/2014 e si veda anche, per l’affermazione di analoghi principi, la recente sentenza di questa Seconda Sezione n. 3153/ 2020).

Epoca di costruzione pregressa

La questione del regime differenziale oneroso parte da un criterio generale: il passaggio o meno da un regime “pejus” ad uno “melius”. In altre parole passare da un regime di minor carico ad un altro di maggior carico può significare il pagamento degli oneri di urbanizzazione sulla sola differenza. Inutile dire che quando avviene il contrario il Comune non debba pagare niente in restituzione, e ci mancherebbe pure questa.

Per una migliore comprensione riporto il principio già espresso anche in giurisprudenza amministrativa:

Quindi, se gli interventi su edifici esistenti (come nella specie) sono soggetti agli oneri di urbanizzazione in relazione all’eventuale incremento di carico urbanistico, laddove quest’ultimo sia avvenuto e quindi gli oneri siano dovuti, il contributo commisurato al costo di costruzione è dovuto con esclusione di quanto già versato per la medesima destinazione; tale ultimo inciso va inteso all’evidenza come specificazione del principio di cristallizzazione, per cui si fa riferimento a quanto dovuto in base alla legislazione vigente all’epoca, non potendo pretendersi ex post ed ex novo somme non dovute all’epoca della legittima edificazione (Consiglio di Stato n. 5791/2023).

Ripeto: tali argomenti sono stati trattati anche nel mio nuovo libro “Mutamento d’uso immobiliare”, che puoi acquistare su Amazon:

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