Pavimentazione Esterna

Opere di finitura di spazi esterni, parcheggi e copertura del suolo entro indice di permeabilità: analisi casistiche

Realizzare pavimentazioni esterne su soletta o platea in cemento armato potrebbe configurare illecito edilizio anche con rilevanza penale, proprio perchè la disciplina sulle trasformazioni del suolo inedificato è rigida.

Oppure: cambiare la finitura del suolo attraverso opere permanenti o con la semplice posa di materiale può comportare la realizzazione di un intervento rientrante in nuova costruzione (senza effettuare costruzioni in senso lato) e assoggettata a Permesso di Costruire.

Tale regola generale si ricava appunto dal Testo Unico Edilizia DPR 380/01, nell’art. 3 comma 1 lettera e) e art. 10 c.1.

Esistono anche interventi di pavimentazione e finitura degli spazi esterni che potrebbero rientrare nell’ambito dell’Edilizia libera, ad esempio quelle in autobloccanti nel rispetto di certe condizioni.

Anche stavolta devo però fare due importanti premesse:

  • restano salve tutte le relative norme di settore e speciali, es. paesaggistica;
  • restano salve le diverse disposizioni previste da norme regionali, strumenti urbanistici e regolamenti edilizi comunali;

Vediamo allora come distinguere le tipologie di pavimentazione esterna, e in quale regime amministrativo rientrano:

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Pavimentazione e di finitura di spazi esterni rientranti in edilizia libera

Il Testo Unico per l’Edilizia disciplina le pavimentazioni di spazi esterni.

E ciò avviene alla luce delle modifiche apportate dal D.Lgs. 222/2016, che vanno esaminate con molta attenzione in base ai riferimenti giurisprudenziali che seguono.

L’art. 6 comma 1 del D.P.R. 380/01 prevede ad oggi una apposita categoria di intervento per pavimentazioni esterne, e rientra nell’attività edilizia libera.

Alt! Prima di proseguire ci tengo a ricordare che, come ogni attività libera, è sempre fatta salva ogni prescrizione prevista dagli Strumenti urbanistici e Piani Regolatori comunali, e da tutte le normative aventi incidenza edilizia e urbanistica (es. vedi norme regionali).

Detto questo, la categoria d’intervento di pavimentazione esterna è la seguente:

e-ter) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;

Emerge chiaramente una condizione ed elemento essenziale: il rispetto dell’indice di permeabilità, qualora previsto dallo strumento urbanistico comunale (Piano Regolatore, per capirsi). Rammento che anche diverse regioni hanno previsto disposizioni specifiche per contenere il consumo dei suolo, la cementificazione e impermeabilizzazione, introducendo indici di permeabilità e condizioni.

In caso di sua assenza, ritengo non sia consentito effettuarle in edilizia libera, a maggior ragione in assenza di una apposita disciplina regionale, come meglio comprensibile nel paragrafo relativo ai permessi di costruire.

Esiste un limite connesso alla localizzazione di queste opere?

Nel contenuto letterale del Testo Unico Edilizia dPR 380/01 non risulta indicata una limitazione, vedasi il predetto art. 6 c.1 lettera e-ter); invece nella versione contenuta nel Glossario Edilizia Libera 2018 (sopravvenuto alle modifiche apportate nel TUE dal D.Lgs. 222/2016) nella relativa categoria della voce n. 40 capeggia il titolo “Pavimentazione di aree pertinenziali”.

Essendo sopravvenuto il Glossario, ritengo si debba considerarlo prevalente rispetto alla omologa versione nel TUE art. 6 c.1 lett. e-ter).
La cosa strana, passatemi il termine, è appunto il riferimento alle aree pertinenziali (di edifici) contenuta nel titolo della norma, e non anche nella descrizione testuale delle voci correlate nella categoria.

Se però vogliamo trovare un senso e una coerenza di validità limitata alle aree pertinenziali (di edifici), potremmo individuarla nel contenimento della cementificazione dei suoli delle aree urbanizzate o edificate. E’ una interpretazione personale, restrittiva ma anche difendibile nella crescente ottica di contrasto al consumo di solo.

Coperture permanenti del suolo inedificato in Permesso di Costruire

La giurisprudenza amministrativa conferma (Cons. di Stato n. 9511/2022) che sotto il profilo teorico, devono ricondursi entro la categoria della trasformazione edilizia urbanistica le opere che modificano significativamente la realtà urbanistica e territoriale, indipendentemente dal fatto che la loro realizzazione richieda attività edificatoria in senso stretto. Più precisamente, devono ritenersi inclusi in tale categoria gli interventi di trasformazione del suolo, quali, ad esempio, la sua cementificazione (Cons. St., Sez. V., n. 1442 del 2001) o lo spianamento di un terreno al fine di ottenerne un piazzale (Cons. St., Sez. IV, n. 5035 del 2007), in quanto anche essi creano un nuovo assetto urbanistico.

In particolare è utile ricordare il consolidato principio secondo cui: “un intervento di spargimento di ghiaia su un’area che ne era precedentemente priva rappresenta attività urbanisticamente rilevante nella misura in cui appaia preordinata alla modifica della precedente destinazione d’uso”. (Cons.di Stato n. 9511/2022, n. 7343/2005).

E quando un’opera configura trasformazione edilizia urbanistica del territorio inedificato, è necessario ottenere il Permesso di Costruire.

La “pavimentazione di spazi esterni” può essere considerata attività di edilizia libera solo se l’opera da “pavimentare” preesiste ad essa ed ha già una sua precisa consistenza e conformazione fisica; quando con la “pavimentazione” si ottiene, come risultato, la realizzazione “ex novo” di un tracciato stradale inesistente o comunque diverso da quello precedente non si può sostenere che l’attività non è soggetta a permesso di costruire. Più dettagliamente, l’art. 6, comma 1, lett. e-ter), d.P.R. n. 380 del 2001 deve essere interpretato alla luce della definizione di “interventi di nuova costruzione” contenuta nell’art. 3, comma 1, lett. e), cit., sicché, la “pavimentazione” può essere considerata attività libera solo se non comporta la trasformazione edilizia ed urbanistica del territorio. (Cass. Pen. n. 4227/2019).

Criterio analogo trova applicazione anche nei casi di scavo, livellamento o disboscamento dei suolo, configurando trasformazione urbanistica assoggettata a Permesso di Costruire.

Conclusioni e consigli

Occorre verificare nel dettaglio la tipologia di pavimentazione o finitura che si intende realizzare, ma in buona parte la realizzazione ex novo di copertura permanente rientri in permesso di costruire.

Gli interventi di pavimentazione esterna rientra generalmente in edilizia libera quando si opera all’interno di aree pertinenziali di edifici, rispettose di tutte le condizioni previste da norme regionali e strumenti urbanistici comunali, quali gli indici di permeabilità.

Intanto meglio evitare di considerare sempre in edilizia libera qualsiasi tipo di intervento di pavimentazione esterna,

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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