Ordine di demolizione non viene escluso dalla compravendita immobiliare • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

La compravendita dell’immobile può contenere alcune incognite, sopratutto quando su di esso gravano illeciti e abusi edilizi compiuti dal precedente proprietario.

Affrontiamo casi in cui vi siano illeciti e abusi edilizi sull’immobile e che siano avvenuti già passaggi di proprietà.

Inoltre è necessario distinguere tra due situazioni possibili in base agli illeciti/abusi:

già noti alla Pubblica Amministrazione (es. condono edilizio ancora pendente);
ancora non accertati;

Il regime sanzionatorio e repressivo degli illeciti vale a prescindere dalle suddette casistiche: l’attuale disciplina e ordinamento non prevedono distinzioni o agevolazioni.

[ABUSI EDILIZI E ORDINE DEMOLIZIONE]

Per la normativa lo scopo prevalente è punire i responsabili/proprietari e ripristinare lo stato legittimo dei luoghi. Infatti lo scopo è di garantire e tutelare un ordinato assetto del territorio. Ma sopratutto, il rispetto della pianificazione e disciplina comunale in materia.

La conoscenza e l’accertamento dell’illecito da parte della P.A. comporta azione repressiva.

Una volta accertato l’illecito, l’ente preposto a tutelare l’assetto del territorio deve emettere l’ordinanza di rimessa in pristino. Chiaramente l’ordine di demolizione può essere anche emesso dal giudice competente, a seguito di accertata edificazione in violazione alle norme urbanistiche.

L’ordinanza di demolizione è un provvedimento di carattere reale, e quindi si applica ai proprietari del bene a prescindere dagli atti traslativi intercorsi.

Non esiste alcuna tutela o attenuante a favore dei nuovi o futuri proprietari: il provvedimento di rimessa in pristino si applica comunque anche nei loro confronti.

Riportando il principio della sentenza di Cass. Pen. n. 45848/2019, l’esecuzione dell’ordine di demolizione, impartito dal giudice a seguito dell’accertata edificazione in violazione di norme urbanistiche, non è escluso dall’alienazione del manufatto abusivo a terzi, anche se intervenuta anteriormente all’ordine medesimo, ciò in quanto tale ordine, avendo carattere reale, ricade direttamente sul soggetto che è in rapporto con il bene a prescindere dagli atti traslativi intercorsi, con la sola conseguenza che l’acquirente, se estraneo all’abuso, potrà rivalersi nei confronti del venditore a seguito dell’avvenuta demolizione.

I nuovi proprietari non possono vantare alcun diritto o potere di opposizione ai provvedimenti sanzionatori e repressivo, basandosi sul presupposto che gli illeciti siano stati compiuti da precedenti proprietari.

Il principio della sentenza sottolinea che i provvedimenti repressivi hanno piena efficacia, ancorché estranei.

Quello che possono fare è avviare azioni di rivalsa verso i precedenti proprietari.

Chiaramente si apre tutta la questione relativa all’intervenuta prescrizione o decadenza delle azioni di rivalsa da effettuare verso i responsabili o precedenti proprietari.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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