Esiste una particolare categoria di spazi chiusi privi di funzione edilizia, che non determina aumento di volumetria o superficie,

La definizione richiama subito il concetto di “tomba”, cioè locale chiuso e inaccessibile per sempre, inutilizzabile e sopratutto interrato. Praticamente è come se non ci fosse neppure. In Edilizia però non funziona così.

Nel Testo Unico per l’edilizia D.P.R. 380/01 esiste la menzione dei locali tombati, inserita dentro una particolare categoria di Edilizia libera. In altre parole, non costituisce categoria di intervento autonoma.

E’ l’art. 6 comma 1 lettera e-ter, riformato dal D.Lgs. 222/2016, di cui è meglio riportarne estratto integrale:

(e-ter) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;

Vorrei commentare con una riflessione: questo passaggio non afferma, e non equivale, che sia libero costruire locali tombati (al netto di tutte le norme di settore, vincoli, regolamenti edilizi e strumenti di pianificazione, ecc).

Leggendolo bene, l’oggetto è “le opere di pavimentazione”, e poi prosegue con “ivi compresa” una serie di interventi accessori, come:

  • realizzazione di intercapedini interamente interrate;
  • locali tombati;

In definitiva, volendo sfatare il credo che sia libero realizzare ovunque locali tombati, questa norma va letta per quello che è: una minore categoria di interventi per realizzare opere modestissime, diciamo irrilevanti ai fini dell’assetto del territorio.

Questo è per sintetizzare quando il locale tombato rientra nell’ambito dell’edilizia libera.

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In ambito costruttivo di manufatti e organismi edilizi invece possono capitare casi in cui si rende necessario realizzare locali tombati per fini strutturali.

In altre parole, sono casi in cui occorre costruire locali completamente interrati (presunti tali) che sono destinati ad essere inaccessibili e privi di qualsiasi destinazione d’uso. Questi volumi vanno analizzati da un altro punto di vista, cioè quello urbanistico.

Il locale tombato situato al di sotto delle costruzioni spesso ha finalità puramente strutturale, infatti viene definito pure “vano tecnico strutturale”.

Piccola distinzione: il vano tecnico, anche secondo il Regolamento Edilizio Tipo, consiste in uno spazio strettamente necessario a contenere impianti tecnici a servizio dell’edificio e lo spazio di accesso/ispezione.

Per quanto riguarda i locali tombati, spesso la realizzazione è motivata per esigenze o varianti strutturali: terreni rivelatisi diversi dalle valutazioni geologiche preventive, migliorare i piani di fondazione, realizzare miglior appoggi su pendenze, eccetera.

E’ anche vero che i locali tombati situati sotto gli edifici si prestano spesso ad azioni di riaperture successive alle opere di collaudo e Agibilità.

Brutto a dirsi, ma merita definire una classica furbata assai in voga: conosco diversi casi di edifici realizzati o ristrutturati con sottostante locale tombato, per i quali sono stati resi accessibili dall’interno (uso cantina) o addirittura liberati dal suolo circostante per ricavarne seminterrati.

Locali tombati: fanno volume o no?

E’ complesso dare una risposta. Personalmente ritengo che i locali tombati, pur non rientrando in un volume effettivamente utilizzabile, possano essere comunque ricompresi nella definizione di volumetria. Infatti trovo difficoltà pure a qualificarle nelle definizioni di superfici del Regolamento Edilizio Tipo, tra Superficie Lorda e Superficie Accessoria.

Infatti risulta esservi un regime di residualità per Superficie Lorda, da ricomprendersi automaticamente qualora esclusi dalle relative definizioni di superfici accessorie. Infatti, i locali tombati non compaiono nell’elenco delle superfici accessorie.

Detto questo, vediamo la giurisprudenza cosa ha affermato sull’argomento, partendo dalla sentenza TAR Lazio n. 3722/2020.

Devo premettere che riguarda un caso di intervento avviato nel 2012, per cui è stato esaminato con norme e definizioni allora vigenti. E’ molto importante da sottolineare perchè in seguito ci sono state diverse riforme dei regimi amministrativi ed edilizi.

Per cui, è mio dovere anticipare che tale pronuncia va presa con le dovute cautele, specificando che in materia di locali tombati non ci sono significative sentenze del Consiglio di Stato.

Estratto dalla sentenza TAR Lazio n. 3722/2020:

L’operazione di “tombatura” consiste nella chiusura totale con muratura dei locali che li rende inaccessibili e, di conseguenza, non idonei a determinare incremento di volumetria o superficie da computarsi ai fini urbanistici in quanto non utilizzabili. Pertanto tali locali non costituiscono superficie utile e non determinano un incremento volumetrico, rientrando nell’attività edilizia libera, disciplinata dall’art. 6, lett. c) d.P.R. n. 380/2001, al pari dei “volumi tecnici” (che sono del pari utilizzabili esclusivamente per contenere impianti ed assicurare la funzionalità dell’edificio cui sono asserviti, per cui sono accessibili esclusivamente per l’utilizzato degli impianti in essi collocati), dai quali si distinguono per non essere neppure accessibili, come nel caso dei “sottotetti non accessibili asserviti alla costruzione quale spazio vuoto utile all’isolamento termico ecc.” (vedi, TAR Campania, Salerno, sez. I, che ha chiarito che il “tombamento” consiste nel “colmamento dei vuoti di uno scavo, livellamento delle depressioni di un terreno o riempimento del letto di un corso d’acqua con materiali solidi” (per tale rigorosa accezione si veda anche T.A.R. Campania, Sezione di Salerno, Sez. II, n. 1588 del 15 luglio 2013), ritenendo quindi sufficiente che un locale sia interamente “chiuso” per potersi definire come “tombato”, deve osservarsi che i locali “tombati”, per essere tali, ovvero per beneficiare del predetto regime di favor, devono perseguire ab initio una loro autonoma funzione di carattere edilizio (quale potrebbe essere anche quella di rispondere ad una specifica esigenza di carattere strutturale): funzionalizzazione che finisce per conformarli anche strutturalmente, se si considera che la relativa dimensione non può che essere rapportata alla (e contenuta in ragione della) funzione per la quale sono realizzati”).
Si tratta, pertanto, di locali che non debbono essere computati nella volumetria o nella superficie utile dato che svolgono “una loro autonoma funzione di carattere edilizio (quale potrebbe essere anche quella di rispondere ad una specifica esigenza di carattere strutturale)” – appunto, come nel caso in esame – “funzionalizzazione che finisce per conformarli anche strutturalmente, se si considera che la relativa dimensione non può che essere rapportata alla (e contenuta in ragione della) funzione per la quale sono realizzati”. Pertanto detti locali non danno luogo ad un volume in considerazione della “duratura finalizzazione ad uno scopo meramente strumentale, incompatibile con l’autonoma utilizzazione” (vedi, da ultimo, TAR Campania, Salerno, sez. I, n. 1189/2019).

Diciamo in conclusione che ancora una volta è consigliata la prudenza quando si qualificano opere e interventi come i locali tombati, cioè quelle intercapedini chiusi e inaccessibili situate sotto gli edifici. Sopratutto è sconsigliato farle con finalità di riapertura postuma.

Non cadete in facile tentazione dell’Edilizia libera, per intenderci.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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