Immobili vincolati, semplificate (ancora) le ristrutturazioni ricostruttive col DL Aiuti 50/2022 • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

La demolizione e ricostruzione completa rientrerà in ristrutturazione edilizia anche con modifiche, per altri immobili sottoposti a vincolo del D.Lgs. 42/2004

Sta per completarsi la conversione in legge del DL Aiuti 50/2022 (martedì 12 luglio al Senato), e a neanche due mesi dalla L 34/2022, un emendamento approvato allarga (ancora) la platea delle ristrutturazioni edilizie (pesanti) agli immobili vincolati ai sensi del Codice D.Lgs 42/04 art 136 c.1 lettere c) e d), che vanno ad aggiungersi a quelli con vincolo imposto per legge ai sensi dell’art. 142 del medesimo Codice.

In altre parole, stiamo parlando degli interventi di demolizione e ricostruzione completa di edifici sottoposti a certi vincoli del Codice D.Lgs. 42/2004; questi immobili prima delle semplificazioni apportate al Testo Unico Edilizia DPR 380/01 nel periodo compreso tra la L. 120/2020 e L. 34/2022 rientravano in nuova costruzione qualora effettuati senza rispetto/identità di sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche e con incrementi di volumetria.

Di fatto ciò comportava un obbligo di identità ricostruttiva sotto molti profili, direi perfino troppi. In diversi consulti e corsi online avevo sottolineato che la qualifica di nuova costruzione incidesse negativamente sulle procedure edilizie (Permesso di costruire, esclusa ogni SCIA) sia sull’accessibilità dei superbonus e bonus edilizi (con alcuni distinguo che si tralasciano ora).

In tal senso si era formata una vera “disparità” tra edifici vincolati e non, qualora si intendesse fare ricostruzione integrale (ne ho parlato in questo video).

Inoltre a partire dal 2021 è cresciuto il dibattito su questo aspetto, a partire dalle interpretazioni (anche opposte) espresse dal Consiglio Superiori Lavori Pubblici e Mibact, fino alla formazione di diversi orientamenti giurisprudenziali. In particolare il dibattito tendeva a favorire i soli immobili sottoposti a vincoli “diretti” o puntuali; in termini impropri, si voleva escludere i più tipici vincoli areali paesaggistici.

Con apposito emendamento al D.L. “Aiuti” n. 50/2022, approvato la scorsa settimana alla Camera e prossimo alla discussione/approvazione al Senato (12 martedi p.v.), verranno modificati ancora i due articoli 3 e 10 del TUE DPR 380/01 relativi alle categorie di intervento e procedure di Permesso/Super-SCIA, con questa formulazione:

ART. 14 proposte emendative al DL 50/2022

Dopo il comma 1 aggiungere il seguente:

1-bis. Al testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, sono apportate le seguenti modificazioni:

a) all’articolo 3, comma 1, lettera d), sesto periodo, le parole: « dell’articolo 142 »

sono sostituite dalle seguenti: « degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 »;

b) all’articolo 10, comma 1, lettera c), le parole: « dell’articolo 142 » sono sostituite dalle seguenti: « degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 »

Di conseguenza dopo la conversione definitiva in legge del DL 50/2022, la platea degli immobili sottoposti a vincolo D.Lgs. 42/2004 che beneficerà delle semplificazioni, sarà la seguente, e in particolare per demolizioni e ricostruzioni integrali (occhio all’ancora vigente Allegato A del D.Lgs. 222/2016):

Sottoposti a vincolo imposto per legge, ai sensi dell’art. 142 D.Lgs. 42/2004, in gergo li chiamiamo “galassini” cioè discendenti dalla Legge “Galasso” n. 431/85;
Sottoposti a vincolo per decreto ministeriale e Piano paesaggistico regionale ai sensi dell’art 136 comma 1 lettere c) e d) D.Lgs. 42/2004 (vedi in grassetto nel sottostante art. 136); continuano a rimanere esclusi invece quelli delle lettera a) e b);

Art. 136. Immobili ed aree di notevole interesse pubblico (D.Lgs. 42/2004)

1. Sono soggetti alle disposizioni di questo Titolo per il loro notevole interesse pubblico:

(comma così modificato dall’art. 2 del d.lgs. n. 63 del 2008)

a) le cose immobili che hanno cospicui caratteri di bellezza naturale, singolarità geologica o memoria storica, ivi compresi gli alberi monumentali;

b) le ville, i giardini e i parchi, non tutelati dalle disposizioni della Parte seconda del presente codice, che si distinguono per la loro non comune bellezza;

c) i complessi di cose immobili che compongono un caratteristico aspetto avente valore estetico e tradizionale, inclusi i centri ed i nuclei storici;

d) le bellezze panoramiche e così pure quei punti di vista o di belvedere, accessibili al pubblico, dai quali si goda lo spettacolo di quelle bellezze.

Critica e commento

Le semplificazioni sono sempre benvenute, ma forse era più opportuno evitare l’inserimento (incomprensibile) delle complicazioni al TUE verso immobili sottoposti a vincolo con L. 120/2020 (alla faccia del “Decreto Semplificazioni”).

Francamente resta da capire quali immobili siano rimasti esclusi dalla semplificazione, forse tanto valeva togliere del tutto questo limite previsto dal DPR 380/01 ai fini autorizzativi edilizi, ricordando che tali immobili sono anche assoggettati alla relativa disciplina del Codice (beni culturali e paesaggistica). Ad esempio, che fine fanno gli ulteriori immobili sottoposti ai tutela paesaggistica dai piani paesaggistici regionali?

Inoltre mi sembra che anche il Testo Unico edilizia sia diventato “liquido”, a causa di frequenti modifiche per adattarlo a certi soggetti astrattamente esclusi dai bonus e Superbonus.

Consiglio al legislatore di prendere un respiro: solamente in due anni le categorie di intervento e relative procedure sono state cambiate ben tre volte in maniera significativa.

Il TUE va riscritto daccapo e soprattutto mantenuto fermo per non fare impazzire negli aggiornamenti:

– Comuni

– Cittadini

– Professionisti

– Regioni

– ecc.

Tra un po’ ricostruire e capire il quadro normativo vigente diventerà quasi una tesi di laurea.

Conclusioni e consigli

Intanto consiglio di seguire gli sviluppi sul blog di questo percorso normativo.

Inoltre posso consigliare la consultazione del Piano paesaggistico regionale per iniziare a capire con precisione quali siano i vincoli vigenti su un immobile.