Edificabilità lotti già urbanizzati e asservimento volumetria • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Obbligatorio verificare la libertà edificatoria di un terreno edificabile e già utilizzato per costruzioni esistente.

Partiamo da un punto fermo: una costruzione determina un vincolo relazionale sul lotto ad esso corrispondente in base ai rispettivi indici di zona.

Quando si intende proseguire o avviare nuove attività edificatorie, comportanti modifiche di volumetrie e parametri urbanistico edilizi su lotti già edificati, bisogna porsi il problema di effettuare ulteriori verifiche circa la libertà edificatoria del fondo.

Significa che occorre verifica il cosiddetto “vincolo di asservimento“: un’area edificabile già utilizzata a fini edilizi è suscettibile di ulteriore edificazione solo quando la costruzione su di essa realizzata non esaurisca la volumetria consentita dalla normativa vigente al momento del rilascio dell’ulteriore permesso di costruire/titolo abilitativo, dovendosi considerare non solo la superficie libera ed il volume ad essa corrispondente, ma anche la cubatura del fabbricato preesistente al fine di verificare se, in relazione all’intera superficie dell’area (superficie scoperta più superficie impegnata dalla costruzione preesistente), residui l’ulteriore volumetria di cui si chiede la realizzazione, a nulla rilevando che questa possa insistere su una parte del lotto catastalmente divisa. Ai fini del calcolo della volumetria realizzabile, infatti, non rileva la circostanza che l’unico fondo del proprietario sia stato suddiviso in catasto in più particelle, dovendosi verificare l’esistenza di più manufatti sul fondo dell’originario unico proprietario (Cons. di Stato n. 8998/2023).

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Ma c’è di più: questa verifica delle capacità edificatorie va effettuata in “doppia modalità”: la verifica della volumetria residuale e degli altri parametri, relativi al lotto odierno, va estesa all’intero arco temporale a partire dal primo intervento edilizio “titolato” e che ha sfruttato le capacità edificatorie.

E’ un tipo di verifica che va riferita sia alle volumetrie consumate, ma anche gli altri indici/parametri previsti dagli strumenti urbanistici e regolamenti edilizi comunali, susseguitisi nel corso del tempo. La questione dell’asservimento viene spesso verificata quando vengono incrementate le capacità edificatorie e indici rispetto a quelli vigenti all’epoca del precedente “consumo” volumetrico a favore di fondi vicini.

L’asservimento urbanistico è un negozio atipico con effetti obbligatori in cui l’edificabilità di un’area è destinata a servire quella di altro fondo: l’asservimento volumetrico e parametrico realizza una particolare specie di relazione pertinenziale, nella quale viene posta durevolmente a servizio di un fondo la qualità edificatoria di un altro. Però, che piaccia o no, produce gli effetti di un vincolo urbanistico a tempo indeterminato.

L’esaurimento della capacità edificatoria del lotto stabilita dallo strumento urbanistico rimane insensibile alle successive vicende e trasferimenti dell’area

Premetto fin da subito che si tratta di un lavoro complesso, non è affatto facile ricostruire la storia urbanistica del lotto, in particolare per verificarne:

lo Stato Legittimo dell’esistente;
la potenzialità edificatoria del lotto inedificato;
la potenzialità edificatoria residua ad altre costruzioni, presenti o meno sul lotto di riferimento.

In caso di lotto edificabile odierno, la verifica dell’asservimento delle cubatura va estesa:

ai diversi proprietari predecessori del lotto odierno e quello originario, rendendo necessaria l’acquisizione dei vari atti di provenienza per ricostruire tutta la catena dei passaggi di proprietà;
ai lotti contigui e non, perchè l’attuale lotto edificabile può essere un residuo di un più ampio lotto, frazionato e oggi attribuito a proprietari confinanti;

Infatti questo tipo di verifica è necessario per accertare l’effettiva libertà del lotto fondiario esistente e se risulti asservito in tutto o in parte ad altre costruzioni adiacenti.

L’esigenza di verificare l’asservimento dei lotti edificabili ad altri circostanti, e alle costruzioni realizzate con quelle cubature, è di evitare la duplicazione delle volumetrie e dimensionamento massimo ammissibile dello strumento urbanistico comunale.

Cessione cubature tra terreni edificabili o meno

Da una parte il trasferimento di volumetria tra lotti consente di superare limiti derivanti da altre condizioni urbanistiche al contorno, dall’altra parte non alcuni parametri non possono essere superati in alcun modo.

Le previsioni dello strumento urbanistico comunale non possono essere superate o aggirate in alcun modo, neppure con la modalità di trasferimento delle cubature tra lotti confinanti.

Infatti anche dopo la regolamentazione avvenuta col D.L. 70/2011, la giurisprudenza ha confermato i presupposti essenziali e inderogabili per effettuare il trasferimento di volumetrie tra lotti e verificare il vincolo di asservimento:

reciproca prossimità: i fondi interessati dalla cessione devono essere dotati del requisito necessario della contiguità (vicinanza);
omogeneità urbanistica: devono essere caratterizzati dalla stessa destinazione d’uso territoriale;
omogeneità edificatoria: i fondi devono avere identico indice di fabbricabilità originario;

Conclusioni e consigli

Si rende necessario effettuare una profonda verifica di stato legittimo del lotto edificabile e della superficie fondiaria, esteso ai vari parametri urbanistico edilizi applicati nel corso del tempo sulle varie autorizzazioni edilizie.