Cessione di cubatura tra fondi non contigui, condizioni necessarie e sufficienti • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Il ricorso al meccanismo del trasferimento della cubature tra fondi non deve essere utilizzato per eludere vincoli e limiti previsti dalla pianificazione territoriale.

L’asservimento urbanistico di aree distanti è una possibilità con cui si possono spostare i diritti edificatori, e non serve per eludere le previsioni massime del Piano Regolatore Generale.

Infatti vige il concetto supremo che le previsioni di P.R.G. debbano essere sempre e comunque rispettate.

Prendendo spunto dalla sentenza di Cass. Pen. 43253/2019, facciamo riferimento alla fattispecie di un Permesso di costruire di un edificio destinato a deposito agricolo, realizzato poi in zona agricola soggetta a vincolo paesaggistico.

Col Permesso di costruire era stata autorizzata una volumetria superiore rispetto a quella ammissibile dal lotto secondo gli indici di Piano, ottenuta in base ad un illecito asservimento urbanistico di terreni distanti nonché in assenza dei requisiti soggettivi e oggettivi relativi ad un’edificazione connessa all’esercizio di attività imprenditoriale agricola. Infatti i soggetti richiedenti avevano edificato una casa di civile abitazione con annessa piscina.

Il ricorso al meccanismo del trasferimento della cubature tra fondi non deve essere utilizzato per eludere vincoli e limiti previsti dalla pianificazione territoriale, per questo esistono determinate condizioni da rispettare.

Una condizione riguarda l’adiacenza tra aree: quanto meno devono essere dotate del requisito della reciproca prossimità, perché altrimenti, attraverso l’utilizzazione di tale strumento, astrattamente legittimo, sarebbe possibile realizzare scopi del tutto estranei ed, anzi, contrastanti con le esigenze di corretta pianificazione del territorio (Cass. Pen. 43253/2019).

Ad esempio, si poterbbe verificare per un verso una situazione di “affollamento edilizio” o saturazione imprevista nelle zone di ricezione di cubature, e di converso di carenza in altre dove sono le aree cedenti; in questo modo si avrebbe pregiudizio nell’attuazione della programmazione e pianificazione prevista dagli strumenti urbanistici comunali.

E’ inoltre ritenuto parimenti ostativo alla cessione di cubature la differenza di indici di fabbricabilità (Cass. Pen. n. 35166/2017).

Tuttavia, anche nell’ipotesi di aree entrambe tipizzate allo stesso modo (es. zona agricola) ed aventi il medesimo indice di fabbricabilità, non può essere esclusa la illegalità della cessione di cubatura.

Infatti la giurisprudenza amministrativa ha stabilito che in assenza del necessario requisito della “contiguità” dei fondi, intesa come assenza di continuità fisica tra tutte le particelle catastali interessate dalla nuova costruzione, devono pur sempre essere caratterizzati da una effettiva e significativa vicinanza.

Nella fattispecie le aree oggetto di trasferimento di cubature distavano circa 4/5 Km, ritenute ovviamente non contermini tra loro.

Pertanto si era creata la situazione di realizzazione illegittima di immobile in assenza di valido permesso di costruire, perché ottenuto mediante illegittima cessione di cubatura a scopo edificatorio tra terreni non reciprocamente prossimi, aventi un indice di fabbricabilità differente o una diversa destinazione urbanistica. (Cass. Pen. III. n. 38838/2018, n. 39337/2018).