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Il trasferimento di volumetria tra lotti consente di superare limiti derivanti da altre condizioni urbanistiche al contorno

Se stai leggendo questo articolo significa probabilmente che hai un area edificabile sulla quale di fatto diventa in tutto o in parte impossibile effettuare l’intervento di nuova costruzione o incremento di volumetria.

In altre parole, lo strumento urbanistico comunale ad esempio ti consente una volumetria edificabile pari a tot sul lotto di pertinenza, ma viene limitata parzialmente o totalmente da parametri, indici o distanze legali.

Dovremmo chiarire meglio il concetto ogni lotto edificabile è tale fintanto non si effettua una dettagliata verifica progettuale di fattibilità, articolata su vari livelli di dettaglio. La differenza tra la concreta edificabilità di un lotto di terreno passa anche dai dettagli, e come ho detto più volte nei miei corsi:

La progettazione urbanistica può diventare una guerra al centimetro

Esiste uno strumento che potrebbe risolvere certe situazione di impasse o di blocco nel convertire la volumetria edificabile nominale di un lotto, superando magari quei limiti o prescrizioni eventualmente previsti da ogni situazione particolare. E vi assicuro che all’interno delle aree urbanizzate ce ne sono molti.

Lo strumento è noto come Cessione delle cubature o Trasferimento di volumetria: ne ho già parlato nel blog in questo elenco di articoli. Si tratta della procedura che trasferisce in tutto o in parte i diritti edificatori tra un lotto (asservito) ad un altro (ricevente), come se ci fosse un decollo e un atterraggio di volumetria.

In presenza di ulteriori presupposti legittimanti, la cessione di cubatura è considerata ammissibile, in quanto la maggiorazione di volumetria a favore del cessionario della cubatura trova bilanciamento nella riduzione della volumetria del cedente, senza che ciò comporti alcuna modifica del rapporto di densità abitativa, stabilito dagli standard edilizi del PRG.

Premetto che il meccanismo del trasferimento delle cubature tra fondi non deve essere utilizzato per eludere vincoli e limiti previsti dalla pianificazione territoriale o da fonti normative sovraordinate. Facciamo l’esempio dell’inedificabilità assoluta su parte del fondo oggetto di “partenza”, causata da un Piano Assetto Idraulico, rendendo non omogenee le caratteristiche edificatorie tra terreno asservito ed terreno ricevente: in questo caso viene meno l’omogeneità “perfetta”, una delle condizioni legittimanti la cessione della cubatura.

INDICE

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Cessione cubature o trasferimento volumetrie: condizioni essenziali e normativa

Non è proprio semplice usare questo strumento o modalità di “massimizzazione” della rendita fondiaria, vediamo perchè.

Intanto bisogna dire che la cessione delle cubature esisteva di fatto e di prassi già prima della sua disciplina avvenuta col D.L. 70/2011 (conv. in legge 106/2011). Tale norma non ha disciplinato nel dettaglio le condizioni di legittimità della cessione di volumetrie tra fondi, limitandosi ad un apertura di principio e riconoscere un meccanismo già consolidato in ambito civilistico (commi 3 e 4):

3) Per garantire certezza nella circolazione dei diritti edificatori, all’articolo 2643, comma 1, del codice civile, dopo il n. 2), è inserito il seguente: “2-bis) i contratti che trasferiscono i diritti edificatori comunque denominati nelle normative regionali e nei conseguenti strumenti di pianificazione territoriale, nonché nelle convenzioni urbanistiche ad essi relative;”.
4) Per semplificare le procedure di trasferimento dei beni immobili, la registrazione dei contratti di compravendita aventi ad oggetto immobili o comunque diritti immobiliari assorbe l’obbligo previsto dall’articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 maggio 1978, n. 191.

Presupposti fondamentali da rispettare per trasferimento di cubature

Salvo le condizioni e requisiti eventualmente più restrittivi disposti da norme regionali o strumenti urbanistici comunali, la giurisprudenza ha stabilito i fondamenti (tuttora costanti) per applicare correttamente la procedura di trasferimento della volumetria, e del contestuale vincolo di asservimento:

  1. reciproca prossimità: i fondi interessati dalla cessione devono essere dotati del requisito necessario della contiguità (vicinanza);
  2. omogeneità urbanistica: devono essere caratterizzati dalla stessa destinazione d’uso territoriale;
  3. omogeneità edificatoria: i fondi devono avere identico indice di fabbricabilità originario;

Per fornire adeguato approfondimento alla questione e dettagliare i punti precedenti, trovo utile riportare un passaggio estratto dalla sentenza n. 13/2021 del Consiglio di Giustizia Amministrativa per la regione siciliana (praticamente il Consiglio di Stato della Sicilia, per intendersi).

6.1. La “cessione di cubatura”, definita anche come “atto di asservimento”, consiste in un accordo tra proprietari di aree contigue comunque dotate del requisito della reciproca prossimità ed aventi la medesima destinazione urbanistica, in forza del quale il proprietario di un’area edificabile non sfrutta per sé la cubatura realizzabile sul proprio terreno, al fine di consentire all’altro di disporre di una volumetria maggiore di quella espressa dal terreno di sua proprietà.
In buona sostanza, con la cessione di cubatura il proprietario del fondo distacca in tutto o in parte la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti concessigli dallo strumento urbanistico e, formando un diritto a sé stante, lo trasferisce definitivamente all’acquirente, a beneficio del fondo di costui (cfr., ex multis, Cass. civ. VI, 15-9-2020, n. 19152).
Pertanto, l’atto di asservimento, per cui un fondo viene destinato a servire al computo dell’edificabilità di un’altra area, costituisce una fattispecie negoziale avente effetti obbligatori, in cui la qualità edificatoria di un fondo viene posta a servizio di un altro fondo al fine di incrementare la cubatura realizzabile su quest’ultimo, creando sull’area asservita un vincolo permanente ed irrevocabile con perdita delle sue potenzialità edificatorie e conseguente permanente minorazione della sua utilizzazione da parte di chiunque ne sia il proprietario anche nei trasferimenti a qualsiasi titolo intervenuti in epoca successiva, essendo pertanto opponibile ai terzi e a chiunque ne sia il proprietario.
Lo spostamento dell’indice edificatorio, che in tal modo viene a realizzarsi, non determina alcuna variazione dell’indice territoriale di zona, cioè della sua densità complessiva, atteso che l’indice generato da un terreno in rapporto alla superficie dell’area viene concentrato su un determinato vicino terreno, per cui viene a formarsi in sostanza un lotto di pertinenza urbanistica che non coincide più con i confini di proprietà.

In urbanistica, per cubatura si intende la volumetria edificabile di un suolo, sicché essa costituisce una species dei diritti edificatori.
La cessione di cubatura, in presenza dei presupposti legittimanti, quindi, è considerata ammissibile, in quanto la maggiorazione di volumetria a favore del cessionario della cubatura trova bilanciamento nella riduzione della volumetria del cedente, senza che ciò comporti alcuna modifica del rapporto di densità abitativa, stabilito dagli standard edilizi.
Infatti, la cessione di cubatura è ammessa in presenza dei seguenti presupposti:
– i fondi devono essere contigui;
– la destinazione urbanistica deve essere la stessa e, quindi, anche l’indice di edificabilità deve essere identico tra il fondo che cede la cubatura e quello che la riceve, per cui deve sussistere l’omogeneità urbanistica tra i fondi, vale a dire che entrambi devono essere suscettibili di edificazione.

Anche la giurisprudenza civile ha circoscritto l’ambito della cessione di volumetria

Nello stesso senso la Cassazione Civile con sentenza a Sezioni Unite n. 16080/2021 si è espressa sulla alla natura giuridica dell’istituto di cessione di cubatura o volumetria. La Corte ha spiegato che l’articolo 2643 comma 2-bis del Codice Civile:

  • non offre una definizione normativa dei diritti edificatori;
  • individua gli elementi per la qualificazione giuridica della cessione di cubatura.

Più dettagliatamente ha formulato il seguente principio sulla cessione di cubatura, che si pone in aperta coerenza coi normali criteri di pianificazione territoriale:

“la cessione di cubatura, con la quale il proprietario di un fondo distacca in tutto o in parte la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura assentita dal piano regolatore e, formandone un diritto a sé stante, lo trasferisce a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo, è atto:
– immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale;
– non richiedente la forma scritta ad substantiam ex art. 1350 c.c.;
– trascrivibile ex art. 2643 c.c., n. 2 bis;- assoggettabile ad imposta proporzionale di registro come atto diverso …”.

Trasferimento volumetria: a titolo gratuito/oneroso e diversità tra soggetti

Merita pregio approfondire il rapporto tra atto di asservimento e soggetti trasferenti il diritto edificatorio tra fondi diversi. In altre parole è necessario domandarsi se esistono e quali casi siano quelli che possono esonerare dal rispetto di tutte le condizioni essenziali analizzate finora.

Ammetto che l’argomento è complesso e meriterebbe un apposito approfondimento, e dovendo essere sintetico, vorrei rispondere riportando un altro passaggio dalla anzi detta sentenza n. 13/2021 del C.G.A.R.S:

“Va da sé, che i presupposti legittimanti l’atto di asservimento di un fondo ad un altro devono ricorrere anche quanto(sic) non c’è trasferimento a titolo oneroso da un soggetto ad un altro soggetto, ma quando entrambi i fondi, asservito e ricevente, siano di proprietà di uno stesso soggetto, per cui, in tal caso, sussiste un vincolo di asservimento ed una cessione di cubatura tra immobili, ma non a titolo oneroso tra differenti persone fisiche o giuridiche”.

Conclusioni

Il passaggio di cubature o volumetrie tra fondi diversi non può avvenire proprio liberamente, ma deve rispettare una serie di condizioni generali descritte ai punti precedenti.

Raccomando di consultare le norme regionali, e soprattutto lo strumento urbanistico generale del Comune, meglio noto come Piano Regolatore (e relativo Regolamento edilizio).

E’ proprio da lì che si può iniziare a valutare la concreta fattibilità di trasferimento dei volumi tra fondi diversi, chiaramente avvalendosi di professionisti preparati.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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