Domanda di condono edilizio non consente di sanare opere effettuate dopo la presentazione

Il termine di scadenza per opere ultimate serve a escludere abusi edilizi non ancora compiuti o ultimati.

Il procedimento del Primo Condono edilizio contenuto nella L. 47/85 prevede una ristretta possibilità di proseguire i lavori di completamento di immobile abusivo ultimato, e per ultimato va inteso qualora:

• sia stato eseguito il rustico e completata la copertura;
• ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, quando esse siano state completate funzionalmente.

In particolare a partire dal comma 14 articolo 35 dispone che:

«Decorsi centoventi giorni dalla presentazione della domanda e, comunque dopo il versamento della seconda rata dell’oblazione, il presentatore dell’istanza di concessione o autorizzazione in sanatoria può completare sotto la propria responsabilità le opere di cui all’articolo 31 non comprese tra quelle indicate dall’articolo 33. A tal fine l’interessato notifica al comune il proprio intendimento, allegando perizia giurata ovvero documentazione avente data certa in ordine allo stato dei lavori abusivi, ed inizia i lavori non prima di trenta giorni dalla data della notificazione. L’avvenuto versamento della prima e della seconda rata, seguito da garanzia fideiussoria per il residuo, abilita gli istituti di credito a concedere mutui fondiari ed edilizi. I lavori per il completamento delle opere di cui all’articolo 32 possono essere eseguiti solo dopo che siano stati espressi i pareri delle competenti amministrazioni. I lavori per il completamento delle opere di cui al quarto comma dell’articolo 32 possono essere eseguiti solo dopo che sia stata dichiarata la disponibilità dell’ente proprietario a concedere l’uso del suolo. Il sindaco, esaminata la domanda di concessione o di autorizzazione, previ i necessari accertamenti, invita, ove lo ritenga necessario, l’interessato a produrre l’ulteriore documentazione;».

La disposizione va intesa come risicata eccezione alla regola generale che impone il divieto di proseguimento di opere su immobili e manufatti abusivi, cioè realizzato senza idoneo titolo abilitativo.

La stessa norma menzionata prevede il completamento condizionato del manufatto a rustico e complessivamente ultimato (come anzidetto), tuttavia il soggetto richiedente la Concessione edilizia in sanatoria può procedere con l’operazione di completamento con queste modalità e condizioni:

1. Si assume tutte le responsabilità e rischi di completare l’opera abusiva, consapevole che l’esito dell’istanza potrebbe essere non favorevole;
2. Attendere 120 giorni dalla presentazione dell’istanza di condono, e comunque versa la seconda rata dell’oblazione;
3. Si premunisce dei pareri espressi dalle relative competenti amministrazioni (segnalo un probabile problema su immobili vincolati).
4. Notifica al Comune le intenzioni, allegando perizia giurata o documentazione con data certa sullo stato effettivo dell’immobile ante completamento;
5. Attende trenta giorni dalla data di notificazione al Comune per avviare i lavori di completamento;
6. Risponde alle eventuali richieste di integrazioni da parte del Comune;

Quanto sopra corrisponde alla ridotta ipotesi di completare i lavori su manufatti o porzioni abusive incomplete, ma la regola generale di tassatività esclude il proseguimento o l’avvio di ulteriori opere in pendenza della domanda di condono.

Per quanto attiene al mero mantenimento conservativo delle parti abusive su cui pende la domanda di condono, senza cambiamenti sostanziali, rinvio ad apposito approfondimento.

Niente lavori ulteriori su immobili con istanze di condono pendenti

Se da una parte è ammesso il completamento delle parti abusive, nel rispetto delle diverse condizioni imposte dall’articolo 35 comma 14 L. 47/1985, dall’altra parte per legge non è consentito sanare interventi effettuati sull’immobile abusivo dopo la presentazione dell’istanza: l’imposizione di un termine, anteriore alla data di scadenza per la presentazione della domanda, entro cui gli immobili devono essere ultimati ha proprio lo scopo di evitare che si chieda di “sanare” un abuso non ancora commesso o ultimato, tanto che la prova dell’integrazione del requisito dell’anteriorità dell’ultimazione dell’opera rispetto al termine di legge (sia in sede procedimentale, sia in sede giudiziale) fa carico al soggetto privato che abbia presentato la domanda di condono, atteso il carattere eccezionale di tale istituto e stante l’operatività del principio della “vicinanza alla prova” (cfr. Cons. di Stato n. 9084/2023, n. 6107/2019).

La forma tassativa della norma intende evitare la sovrapposizione o lo stratificarsi di illeciti edilizi ulteriori rispetto a quanto legittimamente ammesso alla presentazione della domanda: infatti tra i presupposti essenziali di accesso al Primo Condono edilizio è l’ultimazione delle opere avvenuta entro il 1° ottobre 1983. Ecco perchè è necessario dimostrare adeguatamente la consistenza presente e realizzata entro quella data, fornendo idoneo mezzo di prova, peraltro la mera dichiarazione sostitutiva attestante l’epoca è insufficiente.

Inoltre la preclusione ha un’altra finalità: evitare di trasformare gli immobili oggetto di condono e rendere difficile o perfino impossibile la valutazione di condonabilità per “confusione”; si potrebbero infatti verificare casi in cui diverrebbero irriconoscibili o non valutabili le parti che legittimamente avrebbero potuto accedere al condono dalle ulteriori opere abusive postume all’istanza.

In sostanza, la norma intende evitare la propagazione dell’abuso e del condono incrociato.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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