Condono edilizio, data ultimazione opere va dimostrata senza dubbi

Servono prove inconfutabili per dimostrare l’epoca di abuso, le dichiarazioni non sono idonee

Carlo Pagliai

La dimostrazione della veridicità di una configurazione immobiliare è materia divenuta trasversale, e si rende necessaria svolgerla in ogni trasformazione e compravendita, se vogliamo andare sul sicuro.

In linea anche alla definizione di Stato Legittimo, le autocertificazioni non sono idonee per dichiarare l’epoca dell’abuso di manufatti oggetto di condono, in quanto non sono suscettibili di essere verificate.

Tra le diverse condizioni essenziali di accesso al Condono edilizio vi rientra l’avvenuta esecuzione dell’opera entro le relative date imposte dai relativi provvedimenti di legge n. 47/85, n. 724/94 e n. 326/03.

E anche in questo caso l’onere di provare l’ultimazione lavori entro le date di legge è posto a carico del proprietario o richiedente la sanatoria straordinaria: su questo punto ormai non ci sono più dubbi, visto che solo l’interessato può fornire inconfutabili atti, documenti ed elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell’epoca di realizzazione del manufatto da sanare (Cons. di Stato n. 7093/2023).

Quali caratteristiche deve avere questa prova, o dimostrazione probante?

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Documenti probanti e caratteristiche

L’elemento probante dev’essere di tipo rigoroso, deve fondarsi su documentazione certa e univoca e, comunque, su elementi oggettivi; in difetto, l’amministrazione ha il dovere di negare la sanatoria dell’abuso (Cons. di Stato n. 7093/2023, n.6490/2021, n. 2524/2020).

Ciò significa che la prova dimostrante l’ultimazione delle opere o della costruzione sia riscontrabile e correttamente valutabile dalla Pubblica Amministrazione ricevente. Essa deve avere la possibilità di verificarne l’idoneità, la datazione e la veridicità.

Spesso è consigliato fare riferimento all’aerofotogrammetria, cioè l’acquisizione di foto aerea scattata ad una certa data sul territorio, consigliando le verifiche presso le principali banche date pubbliche (IGM, sistemi informativi regionali, eccetera).

Se ci avete fatto caso, questa “filosofia” è la stessa che possiamo evincere dalla definizione di Stato Legittimo dell’immobile, inserita nel DPR 380/01 all’articolo 9-bis comma 1-bis, tramite il D.L. 76/2020.

Sull’argomento del Condono edilizio puoi accedere anche alla lista dei miei video:

Dichiarazioni di parte sono irrilevanti

E’ necessario fare riferimento a prove “oggettivamente” certe, tralasciando ormai la semplice dichiarazione di parte.

Per quanto riguarda le dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà attestanti l’ultimazione dei lavori, rese dal proprietario e da soggetti terzi, la giurisprudenza da anni le ha praticamente rese inidonee come elementi probanti.

Queste dichiarazioni non sono idonee allo scopo in quanto non suscettibili di essere verificate dalla P.A. (Cons. di Stato n. 7093/2023, n. 10719/2022, n. 2524/2020, n. 2995/2018, n. 2782/2014).

Però permettetemi alcuni riflessioni: questa corretta tendenza di verificare con maggior precisione le istanze è abbastanza recente, però bisogna dire che sono state rilasciate diverse concessioni edilizie in sanatoria soltanto con le autodichiarazioni.

Per una parte di esse si potranno aprire scenari di annullamento per domanda o condono edilizio ottenuto come “dolosamente infedele“. E non sarà il tempo a ingenerare un legittimo affidamento nel privato.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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Questo articolo ha 24 commenti

  1. Buongiorno, sono un pensionato, ho un piccolo terreno agricolo di 2000mq. Dieci anni fa, ho costruito tre capanni ricovero attrezzi in lamiera e legno di 10 mq, 15 mq e 36 mq , con altezza di circa 2.5 m. Premetto che non ci sono vincoli di nessun genere , siamo in zona agricola e non ci sono corsi d’acqua . Premesso quanto sopra, posso condonarli o sanarli? Anticipatamente ringrazio e rimango a disposizione.

  2. Buongiorno
    Vorrei sapere se è possibile condonare un cambio di destinazione d’uso, da garage ad abitazione, in un garage adiacente l’abitazione (divisi da un muro). Il locale è finestrato e ha tutte le caratteristiche dell’abitazione. Grazie

      1. L’immobile tutto è stato condonato con quello dell’85. Abbiamo la concessione, siccome il garage si presta ad essere adibito ad abitazione, mi chiedevo se potesse esserci un nuovo condono o un altro modo per provare!

  3. Buongiorno volevo sapere se è possibile condonare una veranda piccola risalente agli anni 60. Grazie.

    1. Come accennato in precedenti risposte, presumendo che non abbiate presentato nessuna istanza di condono entro i termini delle varie leggi (ultimo è del 2003), non potete presentare oggi istanze di condono

  4. Buonasera, vorrei sapere come fare per sanare un abuso edilizio avvenuto negli anni 50 ,avendo ereditato la casa non posso venderla perché non ci sono documentazioni che provano l’anno dell’abuso pur essendo certa che è avvenuta negli anni 50 ,grazie .

  5. Buongiorno Dr. Pagliai abito nel comune di Cerveteri RM. nel 2022 ho acquistato una villetta a nome di mio figlio,ove lo stesso risiede. Purtroppo abbiamo delle difformità edilizie, che non riusciamo a sanare, a metterci in regola con il comune,nonostante il condono chiesto dal proprietario, che è colui che ha costruito la casa, ha pagato solo le prime rate,omettendo di proseguire i pagamenti degli oneri vari, né ha ritirato mai la documentazione. Vorrei avere un consulenza con lei x poter risolvere questa situazione. La contatterò a fine mese quando rientro in sede in modo da poterla sottoporre la documentazione. Anticipatamente la ringrazio e la saluto cordialmente. Pasquale Garofane.

  6. Salve,reduce del condono 2003 mai avuto ma pagata la prima rata di condono in cui vivo in un appartamento di 110mq in un terreno di mia proprietà sono vent’anni che pago tutto come un cittadino con casa condonata.Ma haime in zona paesaggistica ed a quanto pare non rientro nel condono.Giusto,?

  7. Salve vorrei sapere se posso far condonare un aumento di cubatura, di una cucina avvenuta nell’isrante di costruzione palazzina 1988 regolarmente trascritta al catasto ma mai inviata al comune . Purtroppo mai fatta richiesta nei tre condoni avvenuti negli anni.

  8. Un’altro quesito:se il mio comune mi dice che deve essere prima l Anas a darmi il nulla,’osta e questa mi risponde che non è così,anche se questa famosa stanza(cucina) è di pertinenza di un fabbricato di mq 186 ,come faccio a fargli capire che non creo nessun danno ne alla autostrada né al paesaggio?

  9. Ho realizzato una stanza di mq 18 nel 1988 attaccata ad un fabbricato esistente dal 1969,ho pagato tutti gli oneri che lo stato mi ha richiesto ed anche quelli del comune.ma guarda caso questa famosa stanza dista dal ciglio autostradale metri 22,00,l Anas non mi rilascia il nulla osta e mi dice che prima deve rilasciarlo il mio comune.ma stiamo solo scherzando

  10. Ho realizzato una stanza di mq 18 nel 1988,ho pagato tutti gli oneri che lo stato mi ha richiesto ed anche quelli del comune.ma guarda caso questa famosa stanza dista dal ciglio autostradale metri 22,00,l Anas non mi rilascia il nulla osta e mi dice che prima deve rilasciarlo il mio comune.ma stiamo solo scherzando

  12. Buonasera mi scusi volevo chiederle se il condono
    vale anche su casa costruita
    su un terreno agricolo.
    Grazie

  13. Vorrei chiedere alcune cose riguardo alla compravendita di una casa all’asta Ho 78anni non so più a chi rivolgermi ognuno mi dice cose diverse

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