Edifici abusivi incompleti non sono condonabili per le Soprintendenze

Per ottenere il rilascio del condono edilizio in zone a vincolo paesaggistico il manufatto deve risultare completato

Nella disciplina del primo condono edilizio L. 47/85 gli articoli 31 e 35 prevedono una limitata possibilità di completare le sole finiture dei manufatti abusivi eseguiti al rustico.

Non tutte le opere di completamento sono ammissibili, in quanto l’immobile finito al “rustico” va inteso completo di copertura, struttura e tamponatura, quindi sostanzialmente da rifinire soltanto con le intonacature, le pavimentazioni, gli infissi e le tramezzature interne (Cons. Stato Sez. II n. 8333/2020, n. 2160/2020, n. 1834/2020, n. 7282/2019, n. 588/2020).

In definitiva il manufatto abusivo deve aver raggiunto quell’avanzato grado di connotazione affinché sia possibile riconoscerne gli aspetti essenziali, in particolare quelli di:

  • volumetria
  • sagoma
  • struttura
  • prospetti
  • caratteristiche materiche
  • ecc.

Quanto sopra ormai è pacificamente consolidato da giurisprudenza penale e amministrativa, oltre ai seguenti riferimenti.

INDICE:

Quando l’immobile abusivo si può considerare completato al rustico nel Condono edilizio

Torniamo ad approfondire l’argomento già analizzato nel 2015, relativo all‘istanza di condono edilizio accompagnata anche da un preciso progetto di recupero a completamento in cui la Soprintendenza ha emesso parere negativo in quanto  lo stato attuale dei volumi a grezzo, ampiamente documentato da foto, si presentava in quell’istante in palese incompatibilità paesaggistica e quindi condizione sufficiente per denegare l’istanza dal Comune.

L’immobile parzialmente completato fintanto alla situazione di rustico, va comunque considerato non completato, proprio perchè può presentare sprovvisto di tutti quei elementi essenziale per il suo utilizzo elencati nel precedente paragrafo.

In apposita Circolare esplicativa del Ministero dei Lavori Pubblici n. 3357/25 del 30/7/1985, la nozione di ultimazione del rustico comprende in essa la muratura portante o l’intelaiatura in cemento armato e le tamponature.

E ancora di seguito la Circolare Ministeriale dei Lavori Pubblici n. 2241 al capo 2.2. del 17 maggio 1995 (relativa al secondo Condono L. 724/94) secondo cui: <<Occorre precisare, ad integrazione di quanto esplicitato in altre circolari precedenti, che il manufatto realizzato deve essere tale da definire la volumetria da sanare. L’edificio deve essere completato nelle parti strutturali, ivi inclusa la copertura, e può essere soggetto ad interventi di completamento funzionale a prescindere dalla tecnologia utilizzata.>>

Viene esclusa la condonabilità dell’opera anche solo in assenza di tamponatura (Cass. Pen. n. 24434/2018, n. 28515/2007). Lo stesso tenore risulta dalla la sentenza n. 54 del 27/2/2009 della Corte Costituzionale.

Di conseguenza, non sono sanabili quelle opere mancanti in tutto o in parte di muri di tamponamento che determinano l’isolamento dell’immobile dalle intemperie e configurano l’opera nella sua fondamentale volumetria (Cass. Pen. n. 24434/2018, n. 6548/1999; Cons. Stato n. 5638/2000).

Se l’immobile abusivo incompleto è sottoposto ai vincoli del D.Lgs. 42/2004

Per ottenere l’esitazione del Condono edilizio occorre prima ottenere i relativi nulla osta o pareri favorevoli dalle competenti Soprintendenze per gli immobili sottoposti ai vincoli del Codice D.Lgs. 42/2004.

Tuttavia, in caso di manufatti incompleti, precari o realizzati al rustico/grezzo, le Soprintendenze hanno serie difficoltà a valutare la compatibilità e rispetto dell’opera dei valori e obbiettivi di tutela.

Infatti questo tipo di valutazione travalica quello “puramente tecnico urbanistico” e rientra più in ambito discrezionale; è per questo motivo che una Soprintendenza, per esempio, può “automaticamente” esprimere parere negativo relativo <<ad opera che nella sua attuale consistenza risulta non sanabile>> (Cons. di Stato n. 4361/2015).

Difficilmente un manufatto o insieme di opere non completati può avere i requisiti di piena compatibilità ai valori e disposizioni previsti dal vincolo stesso. In altre parole l’opera incompiuta non mette in condizioni la Soprintendenza di potersi esprimere in alcun modo, diventando costretta ad esprimersi negativamente.

Si arriva a creare una di quelle situazioni paradossali dove al soggetto interessato si crea una sorta di aspettativa condonistica condizionata.

La possibilità (e non la certezza) di ottenere il condono edilizio, successivo all’esecuzione di opere di completamento è prevista a certe condizioni dal comma 13 art. 35 L. 47/85.

In estrema sintesi, questa procedura di completamento può avvenire dopo la presentazione della domanda di condono, a certe condizioni e per la quale il proprietario o avente titolo si assume ogni responsabilità, compreso il rischio di diniego ad opere completate.

Opere di completamento differite rispetto alla domanda di condono (in zone vincolate)

Tuttavia la possibilità di poter effettuare opere differite o di completamento su manufatti incompleti o al rustico non trova applicazione verso gli enti preposti alla tutela dei vincoli, in primis per immobili sottoposti ai vincoli paesaggistici (e anche beni culturali) del D.Lgs. 42/2004.

Vi è molta giurisprudenza consolidata in questo senso.

Infatti anche se l’istanza risulta accompagnata da un preciso progetto di recupero a completamento, la Soprintendenza può emettere parere negativo per il solo fatto che lo stato attuale dei volumi a grezzo si presenti in quell’istante in palese incompatibilità paesaggistica, e quindi condizione sufficiente per denegare l’istanza dal Comune (Cons. di Stato n. 2478/2015).

Il Consiglio di Stato ha già più volte affermato che la volumetria oggetto di domande di condono non può fare acquisire qualche titolo alla conservazione in futuro della medesima volumetria, essendo la domanda di condono specificamente riferita non ad un volume o ad una superficie ma ad uno specifico immobile già realizzato.

L’esecuzione differita di opere di completamente non è riferibile al parere paesaggistico, in quanto l’amministrazione non ha l’obbligo di indicare prescrizioni per rendere l’intervento compatibile con il vincolo paesaggistico, la cui protezione risponde ad un interesse pubblico prevalente su quello privato per la sua rilevanza costituzionale ex art. 9 Cost. (Cons. Stato n. 8333/2020).

Infatti, il condono edilizio riguarda opere effettivamente esistenti e non solo un volume esistente alla data indicata dal legislatore, come risulta dalle stesse prescrizioni delle leggi sul condono che hanno richiesto la descrizione delle opere e la presentazione di fotografie (cfr. art. 35, comma 3, lettera b), legge n. 47 del 1985; art. 39, comma 4, legge n. 724 del 1994; art. 32, comma 35, della legge n. 269 del 2003) al fine di verificare la concreta conformazione dell’opera abusiva al momento della sua originaria realizzazione già avvenuta alla data della domanda di condono (cfr. Consiglio di Stato n. 8333/2020, n. 1081/2020, n. 1929/2020).

Al di fuori del perimetro ex art. 35 comma 13 e 14 della legge n. 47/1985, la mera presentazione dell’istanza di condono non autorizza la prosecuzione dei lavori abusivi a completamento delle opere oggetto della richiesta di sanatoria. Tali opere fino al momento dell’eventuale accoglimento della domanda di condono, devono ritenersi comunque abusive. Inoltre, le opere devono esser conservative, mai aggiuntive e non opere inammissibili per contrasto col D.lgs. 42/2004 (Cons. di Stato n. 1858/2021).

Conclusioni e consigli

Difficile dare consigli in presenza di un manufatto incompleto, soggetto a meno ai vincoli paesaggistici o bene culturali. Da una lettura di quanto sopra, avrebbe poche (o nessuna) possibilità di poter arrivare alla conclusione positiva del condono per mancanza parere favorevole da parte delle Soprintendenze.

Per cui lascio speranza soltanto a coloro che hanno fatto richiesta di condono per immobili completati.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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