Demolizione e ricostruzione in lotto diversa configura nuova costruzione • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Esclusa dalla ristrutturazione edilizia il trasferimento volumetrico di un edificio in luogo diverso

Demolire un edificio situato all’interno di un lotto per essere spostato verso un altro, vicino o distante che sia, fuoriesce dalla definizione di ristrutturazione edilizia prevista dall’articolo 3 comma 1 lettera d) del D.P.R. 380/01.

E’ vero che la riformulazione di ristrutturazione edilizia operata dal D.L. 76/2020 (e aggiornata anche coi D.L. 17/2022 e 50/2022) ha ulteriormente allargato ad altre tipologie di demolizione e ricostruzione; ma è anche vero che questa categoria prevede dei confini ben precisi, a tratti direi pure labili su cui è consigliata massima prudenza in generale e ancor di più coi bonus e superbonus.

Infatti superare il confine “superiore” della categoria di ristrutturazione edilizia significa rientrare in quello di nuova costruzione.

Ciò vale quando si intende spostare una volumetria da un lotto edificato per ricostruirla in lotto diverso, pure confinante. E lo stesso dicasi che tale demolizione e ricostruzione “traslata” in altro luogo punti a ricostruire fedelmente il manufatto precedente rispettando volumetria, superficie coperta, sagoma, eccetera.

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Ristrutturazione ricostruttiva non ammette trasferimento cubature tra lotti diversi

A confermare l’attribuzione nella categoria di nuova costruzione ha provveduto la sentenza del TAR Palermo n. 2409/2023, segnalatami dal Geom. Soru che ringrazio.

La fattispecie riguardava la demolizione di un edificio e la sua ricostruzione su un altro differente lotto posto a 150 metri di distanza da quello di “decollo volumetrico”. La tesi del ricorrente sosteneva che tale intervento ricostruttivo rientrasse nella categoria di ristrutturazione edilizia art. 3 comma 1 lettera d) T.U.E, nella versione riformata dalla L. 120/2020.

La predetta sentenza TAR conclude respingendo tale tesi, e riconduce l’intervento ipotizzato nella categoria di nuova costruzione.

Com’è noto, essa ha ampliato della nozione di ristrutturazione edilizia in modo da ricomprendervi anche interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche.

Il criterio di diversità di sedime contenuto nella definizione di ristrutturazione non va inteso tra sedimi situati in lotti diversi e distanti, bensì all’interno dello stesso lotto originario.

Infatti la giurisprudenza ha delineato in ristrutturazione edilizia il rapporto tra edificio preesistente e quello ricostruito: il concetto di ristrutturazione non può ontologicamente prescindere dall’apprezzabile traccia di una costruzione preesistente, mancando la quale non si ravvisa il tratto distintivo e fondamentale che caratterizza la ristrutturazione rispetto alla nuova edificazione, atteso che la ristrutturazione è strumentale alla sempre più avvertita esigenza di contenere il consumo di suolo (Cons. St., sez. IV, 12 maggio 2022, n. 3750).

In conclusione il trasferimento di volumetria tra lotti distanti non può rientrare in alcun modo in ristrutturazione edilizia, e si rammenta che tale ipotesi deve comunque rispettare tre condizioni fondamentali:

reciproca prossimità: i fondi interessati dalla cessione devono essere dotati del requisito necessario della contiguità (vicinanza);
omogeneità urbanistica: devono essere caratterizzati dalla stessa destinazione d’uso territoriale;
omogeneità edificatoria: i fondi devono avere identico indice di fabbricabilità originario;

Pertanto in casi simili è il caso di valutare il corretto regime amministrativo da adottare.