Il diniego della regolarizzazione può essere causato dalla carente dimostrazione dell’effettivo momento di costruzione.

Ci sono diversi motivi per cui il richiedente o proprietario deve produrre prove certe per dimostrare il periodo di ultimazione dell’opera abusiva:

  • Urbanistica: rispetto doppia conformità o condonabilità:
  • Vincolistici: antecedenza dell’abuso all’entrata in vigore di vincoli inedificabili;
  • Antisismica: valutazione idoneità statica o regolarizzazione sotto lo stesso profilo;
  • … e tanti altri…

Qualora l’interessato non riesca a dimostrarne l’esatta epoca di ultimazione dell’opera, va incontro al diniego della domanda. E di conseguenza, a tutti i relativi atti repressivi dell’abuso come ordinanza di demolizione, ecc.

Spesso tale aspetto è sottovalutato e risolto, per così dire, facendo firmare al proprietario una dichiarazione sostitutiva di notorietà, senza corredarla con adeguata documentazione o elementi fondanti.

Vediamo quali sono, dopo aver spiegato i motivi della loro necessità.

A chi spetta dimostrare l’effettiva epoca dell’illecito edilizio?

Secondo la costante giurisprudenza (Cons. di Stato n. 454/2020, n. 1391/2018) l’onere di provare l’ultimazione di un’opera edilizia abusiva entro una certa data è essenziale per dimostrare che:

  • essa rientra fra quelle per le quali si può ottenere una sanatoria speciale;
  • ovvero rientra tra quelle per cui allora non era richiesto un titolo abilitativo, perché realizzate legittimamente senza titolo;

Tale onere di prova spetta al privato richiedente, in quanto unico soggetto ad essere nella disponibilità di documenti e di elementi di prova, in grado di dimostrare con ragionevole certezza l’epoca di realizzazione del manufatto (cfr. ad es. Consiglio di Stato n. 1391/2018).

In altre parole si ritiene che il proprietario o soggetto interessato alla regolarizzazione sia maggiormente in prossimità agli elementi probatori necessari, o che abbia maggior probabilità di reperirli rispetto ad una Pubblica Amministrazione.

Se ci pensiamo bene l’ufficio pubblico non ha risorse e capacità tali per entrare in contatto con eventuali fonti testimoniali o particolari libri specifici (cartoline d’epoca o collezioni private).

Ciò non significa che il problema di verificare l’esatta epoca sia solo un “affare di famiglia” sul quale la P.A. se ne disinteressa totalmente.

Pubblico e Privato: quale rapporto esiste nella valutazione degli elementi probatori?

Al contrario, si è affermata una prevalente giurisprudenza che ammette un temperamento secondo ragionevolezza tra P.A. e il privato che porti a sostegno della propria tesi sulla realizzazione dell’intervento prima di una certa data elementi rilevanti (Cons. di Stato 454/2020, n. 5988/2018, n. 6360/2020, n. 3177/2016).

Tra questi elementi vi rientrano:

  • Aerofotogrammetrie;
  • dichiarazioni sostitutive di edificazioni o altre certificazioni attestanti fatti/circostanze importanti;
  • documentazioni fotografiche con data certa;
  • rilievi o elaborati depositati in archivi pubblici;
  • descrizione in atti pubblici;
  • immagini pubblicate su libri con data certa;
  • documenti e mappe catastali;
  • eccetera;

Nello stesso principio di ragionevolezza, il Comune deve analizzare debitamente gli elementi proposti dal richiedente, e non deve limitarsi a contro dedurre elementi incerti sulla data di realizzazione del manufatto privo di titolo edilizio.

In sostanza il Comune non può ignorare  la documentazione e ha il diritto-dovere di confutarla, verificando la sua veridicità o di valutarne la congruità svolgendo ulteriori accertamenti.

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In caso di insufficienza di elementi probatori e indiziari

Non sempre è possibile reperire documentazione sufficientemente idonea per provare l’epoca dell’abuso. Pensiamo al caso in cui l’unica aerofotogrammetria utile ad attestare l’abuso sia di poco successiva alla data utile per la pratica edilizia. Essa assume valore rilevante in termini indiziari e presuntivi di quanto esistente sul luogo. E ciò si verifica spesso quando non esistono idonee foto aeree scattate in periodi abbastanza anteriori all’epoca dell’abuso.

Nelle procedure giudiziarie amministrative in materia edilizia, i principi di prova oggettivi concernenti la collocazione dei manufatti tanto nello spazio, quanto nel tempo, si rinvengono nei ruderi, fondamenta, aerofoto, mappe catastali, laddove la prova per testimoni è del tutto residuale.

Da ciò discende che la prova dell’epoca di realizzazione si desume da dati oggettivi, che resistono a quelli risultanti dagli estratti catastali ovvero alla prova testimoniale ed è onere del privato fornire prova rigorosa della diversa epoca di realizzazione dell’immobile, superando quella fornita dalla parte pubblica (Consiglio di Stato n. 454/2020, n. 511/2016).

Quindi, per concludere: se da una parte al privato spetta l’onera di provare e dimostrare adeguatamente l’ultimazione dell’opere, alla P.A. spetta il diritto-dovere di riscontrare tale documentazione per valutarne la coerenza e la veridicità dei requisiti per rilasciare il titolo abilitativo in sanatoria.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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