Condono edilizio e Sanatoria, differenze e limiti dopo Salva Casa • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
20/05/2025
Sanatoria edilizia

Indice

Premessa normativa
Il Condono edilizio: natura e limiti
L’Accertamento di conformità (Sanatoria edilizia ordinaria)
Differenze sostanziali tra Condono e Sanatoria
- In sintesi:

Entrambe le procedure consentono la regolarizzazione postuma di illeciti edilizi, ma con presupposti e modalità profondamente diversi.

Premessa normativa

Senza addentrarci in complessi approfondimenti sul regime di regolarizzazione edilizia previgente alla legge n. 47/1985, possiamo affermare che con tale norma nacquero formalmente due distinti istituti:

Condono edilizio, misura straordinaria e a scadenza (L. 47/85, L. 724/94 e L. 326/03);
Accertamento di conformità, regime ordinario e permanente (oggi disciplinata dagli articoli 36 e 36-bis Testo Unico Edilizia DPR 380/2001).

A quest’ultimo regime è stato affiancato anche da più recenti strumenti di regolarizzazione come la SCIA in sanatoria (art. 36-bis) e la CILA tardiva (art. 6-bis), anch’essi con specifiche condizioni, soprattutto alla luce delle modifiche apportate da ultimo con Legge n. 105/2024 “Salva Casa”.

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Il Condono edilizio: natura e limiti

Il Condono edilizio è una procedura di sanatoria straordinaria, speciale e limitata nel tempo. Può perfino sanare abusi edilizi non conformi agli strumenti urbanistici, purché realizzati entro determinate date previste dalla legge, e nel rispetto delle svariate condizioni stabilite da ciascuna delle tre leggi di condono edilizio.

Caratteristiche principali:

Non è automatico: richiede apposita istanza, da presentare entro termini precisi;
Non è una prescrizione generale, ma un’opportunità eccezionale e limitata a specifiche casistiche;
Può legittimare abusi altrimenti insanabili, come una costruzione in zona agricola.
Effetti penali estintivi: l’oblazione pagata può estinguere reati edilizi, anche strutturali e antisismici (a certe condizioni);
Vincoli: la presenza di vincoli ambientali, paesaggistici o di inedificabilità può escludere il buon esito della domanda.

Ci sono state tre leggi di condono edilizio, oggi però sono chiuse.

Esse sono state:

L. 47/1985
L. 724/1994
D.L. 269/2003, convertito in L. 326/2003

Ciascuna delle tre leggi ha definito criteri, requisiti e limiti diversi, ma gli ultimi due condoni rinviano generalmente al testo della L. 47/85, e il terzo condono rinvia anche alle disposizioni coordinate con quello precedente; gli ultimi due condono hanno introdotto anche nuove esclusioni e limiti dimensionali sempre più crescenti, anche per mantenere un certo effetto di deterrenza per il futuro:

Vincoli e norme di settore

Occorre premettere una regola generale: in presenza di vincoli o nel rispetto delle varie normative di settore l’ottenimento della concessione edilizia in sanatoria, o dell’autorizzazione edilizia in sanatoria, tramite le leggi sul condono edilizio, presuppone l’ottenimento delle varie forme di pareri, nulla osta, autorizzazioni o atti di assenso comunque denominati dai vari enti preposti alla vigilanza e tutela (vedasi articolo 32 L. 47/85). Per esempio, se l’edificio è sottoposto a vincolo dei beni culturali, si renderà necessario ottenere il parere favorevole dalla competente Soprintendenza.

Tuttavia, il terzo condono, quello del 2003, ha ulteriormente previsto restrizioni di condonabilità legate alla presenza di un vincolo istituito prima dell’esecuzione dell’abuso edilizio, prevedendo ampie casistiche di esclusione; inoltre anche le norme regionali potrebbero aver aggravato l’ingresso alle condizioni di sanabilità del condono 2003.

Agibilità in condono

Era prevista la possibilità di ottenere l’agibilità in deroga, poi parzialmente dichiarata incostituzionale nel 1996, in quanto la disposizione era in grado di poter legittimare situazioni di pregiudizio dal punto vista igienico, sanitario e di sicurezza.

L’Accertamento di conformità (Sanatoria edilizia ordinaria)

Si tratta della vigente procedura ordinaria per la regolarizzazione degli abusi edilizi, oggi regolata dagli articoli 36 e 36-bis del DPR 380/2001, detta anche “sanatoria edilizia”, distinta dallo speciale regime dei tre condoni straordinari.

Condizione fondamentale: le doppia conformità

Con l’entrata in vigore del decreto-legge n. 69/2024 “Salva Casa”, convertito con modifiche in legge n. 105/2024, il regime ordinario di sanatoria edilizia ha visto la scissione in due dell’accertamento di conformità, traslando una parte delle casistiche rientranti prima nell’articolo 36 TUE all’interno del nuovo articolo 36-bis. Adesso nel DPR 380/01 sono vigenti due tipologie di sanatorie edilizie a regime originario:

1) Accertamento di conformità “rigido”, articolo 36, per opere effettuate:

in assenza di permesso di costruire o scia alternativa;
in totale difformità da permesso di costruire o scia alternativa;

Come prima condizione essenziale per ottenere il permesso di costruire in sanatoria, tali opere dovranno rispettare la doppia conformità “rigida“, mantenuta invariata anche dopo il Salva Casa, alla disciplina urbanistico-edilizia vigente:

al momento dell’abuso;
al momento della domanda.

La disciplina urbanistica ed edilizia sopra menzionata ricomprende anche la conformità agli strumenti urbanistici generali o attuativi comunali approvati, nonché l’assenza di contrasto con quelli adottati, ovviamente ad entrambe le rispettive epoche. Ecco perchè è possibile che in base alla specifica epoca di esecuzione e/o richiesta di sanatoria edilizia, si potrebbero presentare verifiche di tripla o quadrupla conformità. Il rispetto delle condizioni di doppia conformità è tassativo e inderogabile, per cui la mancanza anche di uno solo comporta il rigetto della domanda di sanatoria.

2) Accertamento di conformità “semplificata”, o di SCIA in sanatoria, articolo 36-bis

Qualora le opere siano state effettuate:

con variazioni essenziali al progetto approvato del permesso di costruire o SCIA alternativa;
con parziali difformità dal permesso di costruire o SCIA alternativa;
in assenza di SCIA ordinaria;
in difformità dalla SCIA ordinaria, senza distinzioni per entità e tipologia di difformità;

Le prime due categorie di illeciti edilizi sono soggette per omologia all’accertamento di conformità “semplificato”, per ottenere il permesso in sanatoria, mentre le restanti due, oltre ad essere soggette a SCIA in sanatoria per categorie omologhe, potrebbero essere ammesse nella procedura superiore di accertamento di conformità (vedasi ultimo comma articolo 37 TUE).

In tutte le ipotesi, tali illeciti edilizi per essere regolarizzati con permesso in sanatoria, o SCIA in sanatoria, devono rispettare la condizione essenziale di doppia conformità “asincrona” istituita dal decreto Salva Casa, ovvero risultare conforme:

alla disciplina urbanistica vigente al momento dell’istanza (oggi);
ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente all’epoca di abuso;

Si tratta di un regime di favore, che attenua molto il più severo regime di doppia conformità rimasto immutato per gli abusi primari dell’articolo 36 TUE; si può affermare che la sanatoria edilizia “Salva Casa” contenuta nell’articolo 36-bis sia una ipotesi intermedia tra sanatoria formale e sostanziale. Nei casi in cui invece risulti verificato il rispetto della doppia conformità “rigida” per gli illeciti inquadrati dall’articolo 36-bis, questi accedono al dimezzamento delle oblazioni minime e massime.

Opere condizionate per adeguamento di sicurezza e rimozione opere non sanabili

In limitati casi l’articolo 36-bis TUE ammette la possibilità di effettuare opere propedeutiche alla chiusura positiva del procedimento di sanatoria edilizia (SCIA o Permesso in sanatoria), ossia condizionando la correzione dello stato dei luoghi, e il recupero della condizione di “doppia conformità asincrona” effettuando interventi di adeguamento ai fini della normativa della sicurezza (sismica, e altre), e/o di rimozione delle parti che ostano al rispetto della doppia conformità. L’esecuzione di tali opere deve essere ordinata dallo Sportello Unico Edilizia, col quale converrà coordinarsi preventivamente proponendo da subito il progetto delle necessarie opere.

Limiti della sanatoria edilizia

In tutti i casi di sanatoria edilizia, ordinaria o semplificata, degli articoli 36 e 36-bis è necessario specificare che tale procedura, da sola, non consente di regolarizzare:

automaticamente violazioni paesaggistiche, ambientali, dei vari vincoli o quanto diversamente previsto dalle normative di settore;
gli illeciti strutturali e antisismici, salvo di quelle casistiche rientranti nella regolarizzazione con idoneità sismica ex articolo 34-bis, comma 3-bis, DPR 380/01;
mediante sanatorie giurisprudenziali (cioè quelle col solo regime di singola conformità urbanistico-edilizia vigente al momento dell’istanza, un tempo ammesse dalla giurisprudenza);

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Differenze sostanziali tra Condono e Sanatoria

Profilo	Condono edilizio	Sanatoria edilizia
Natura	Straordinaria	Ordinaria
Termine	Limitato nel tempo	Senza limiti temporali
Abusi sanabili	Anche non conformi	Se rispondente allo specifico regime di doppia conformità
Normativa	L. 47/85, 724/94, 326/03	Art. 36 e 45 DPR 380/01
Requisito chiave	Data dell’abuso e tipo di opera	Doppia conformità
Effetti penali	Estinzione reati con oblazione	Estinzione con esito favorevole sanatoria
Possibilità di deroga	In parte sì	No

In sintesi:

Il condono può legittimare anche abusi sostanziali, non compatibili con la disciplina urbanistico-edilizia vigente oggi e/o all’epoca dell’abuso;
Il condono ha un campo d’azione più ampio, ma è limitato ai periodi previsti dalle tre leggi. Tuttavia, non può superare limiti inderogabili o vincoli assoluti.
La sanatoria si applica solo a opere che avrebbero potuto essere regolarmente effettuate e autorizzate, seppure con due distinti regimi di doppia conformità;

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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