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Negli atti notarili di compravendita sussiste obbligo di menzionare estremi pagamento sanzioni pecuniarie per abusi edilizi effettuati senza titolo

Nella produzione dei documenti e verifiche immobiliari esiste anche l‘articolo 41 L. 47/85, il quale dispone certi adempimenti obbligatori negli atti di trasferimento immobiliare tra vivi, in particolare per alcune sanzioni pecuniarie emesse in passato verso una ristretta categoria di irregolarità edilizie, a pena di nullità dell’atto stesso.

Non sto parlando del regime di commerciabilità immobiliare “generale” previsto dall’articolo 40 L. 47/85, cioè quello ben noto anche per immobili “Ante ’67”, bensì di una particolare casistica di commerciabilità da non sottovalutare.

Mi riferisco quindi a particolari “fiscalizzazioni edilizie gravi”, come quelle per costruzioni realizzate con concessioni o licenze edilizie annullate, che ai giorni nostri dovremmo classificare come temporalmente “risalenti”.

L’odierna casistica relativa all’obbligo di menzionare obbligatoriamente la sanzione pecuniaria in atto notarile per costruzioni realizzate con permesso di costruire annullato (ex articolo 38 DPR 380/01) la troviamo nel vigente articolo 46 DPR 380/01.

In linea generale la cosiddetta fiscalizzazione” dell’abuso edilizio non è stata inventata per la prima volta con la L. 47/85, e oggi risulta traslata in varie forme negli articoli 33, 34, 37 e 38 del Testo Unico Edilizia DPR 380/01.

In verità la disposizione che esponeva il cittadino al pagamento di una sanzione pecuniaria in luogo della mancata demolizione dell’opera abusiva ha radici più lontane, prima di essere raffinata meglio con L. 47/85.

Le varie forme di fiscalizzazioni edilizie hanno sempre riguardato abusi edilizi indemolibili e in contrasto con la disciplina allora vigente, e prima della L. 47/85 sono state disciplinate consecutivamente da:

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Commerciabilità e nullità atti notarili per fiscalizzazione alternativa ante L. 47/85

Esiste un particolare regime di Commerciabilità su immobili colpiti da “fiscalizzazioni risalenti” è disciplinato dall’articolo 41 L. 47/1985, il quale ricalca analogamente il regime di commerciabilità ordinario previsto al precedente articolo.

La disposizione intende consentire la circolazione degli immobili affetti da abusi edilizi gravi o primari, a condizione che tale posizione sia già stata regolarizzata col regime sanzionatorio repressivo previgente alla L. 47/85, soprattutto per quelli con licenze/concessioni annullate e non ripristinabili/demolibili.

Col pagamento di quelle sanzioni pecuniarie l’immobile non tornava ad essere pienamente regolare, bensì erano sostitutive della demolizione “impossibilitata”.

Tale articolo 41 L. 47/85 condiziona l’efficacia degli atti di trasferimento immobili degli edifici costruiti a partire dal 1° settembre 1967, all’esibizione di certificato rilasciato dal Comune attestante il pagamento integrale dei provvedimenti sanzionatori emessi per queste casistiche (e rispettive norme):

  • opere eseguite senza la licenza di costruzione o in base a licenza annullata, di cui all’articolo 41 L. 1150/1942, modificato dall’articolo 13 L. 765/67;
  • annullamento concessione edilizia, qualora non sia possibile la rimozione dei vizi delle procedure amministrative o la riduzione in pristino, di cui all’articolo 15 comma 9 Legge 10/77;

Il richiamo obbligatorio di questi estremi nell’atto di compravendita è contenuto nell’articolo 41 L. 47/85, e la loro mancanza comporta:

  1. nullità dell’atto per rinvio espresso all’ultimo comma art. 17 L. 47/85 (oggi abrogato e sostanzialmente trasferito nell’articolo 46 DPR 380/01);
  2. sanzionamento al notaio per ricevimento di atto nullo (rinviando all’articolo 21 L. 47/85, abrogato e sostanzialmente trasferito nell’articolo 47 DPR 380/01).

Concludo sottolineando che trattasi di casistiche particolari, ma non le sottovaluterei, visto che la mancata menzione o conoscenza di queste sanzioni pecuniarie potrebbe creare due ordini di problemi:

  • nullità dell’atto notarile;
  • inadeguata conoscenza dello Stato Legittimo dell’immobile.

Detto questo, saluto riportando di seguito il testo dell’intero articolo 41 L. 47/85:

art. 41. Esecuzione delle sanzioni ai fini della commerciabilità dei beni

1. Ai fini della commerciabilità dei beni, possono essere stipulati gli atti aventi per oggetto diritti reali relativi ad immobili la cui la costruzione sia stata iniziata successivamente al 1° settembre 1967 per i quali sia esibita idonea certificazione rilasciata dall’autorità competente che attesti l’avvenuto integrale adempimento delle prescrizioni dei provvedimenti sanzionatori adottati ai sensi dell’art. 41 della legge 17 agosto 1942, n. 1150, modificato dall’art. 13 della legge 6 agosto 1967, n. 765, per il caso di opere eseguite senza la licenza di costruzione o in base a licenza annullata, e ai sensi del nono comma dell’art. 15 della legge 28 gennaio 1977, n. 10. Degli estremi dei documenti esibiti dovrà farsi menzione in atto; si applica in ogni caso il disposto dell’ultimo comma dell’art. 17 e del primo comma dell’art. 21 della presente legge.

2. Il pagamento delle sanzioni pecuniarie produce gli effetti di cui al penultimo comma dell’articolo 35.

3. La certificazione di cui al primo comma è rilasciata dalla competente autorità entro trenta giorni dalla presentazione della domanda, trascorso inutilmente tale termine, essa può essere sostituita da una dichiarazione dell’alienante attestante l’avvenuto integrale adempimento delle prescrizioni dei provvedimenti di cui al primo comma, accompagnata dalla copia conforme della domanda di rilascio della certificazione.

4. Le disposizioni di cui sopra non si applicano comunque agli atti costitutivi, modificativi od estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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