Come individuare l'abuso edilizio parziale da quello totale • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

21/08/2020
Carlo Pagliai
Parziali difformità

Il concetto di difformità edilizia di per sé è molto ampio in termini quantitativi e qualitativi.

Nelle opere soggette a Permesso di Costruire la forbice può infatti variare dalla lieve difformità fino a quella più grave, cioè la totale difformità.

Tuttavia nel periodo intercorrente dalla Legge n. 1150/42 alla L. 47/85 non c’era una avanzata disciplina sanzionatoria e repressiva per abusi e difformità edilizia; fu proprio la prima legge sul condono edilizio, la L. 47/1985 a diversificare l’entità delle difformità in ambito di interventi edilizi di livello primario, cioè soggette a titolo abilitativo concessorio.

Infatti con l’art. 12 della L. 47/85 fu introdotta la distinzione tra difformità parziali e totali alla concessione edilizia, per essere poi trasfuso nell’odierno art. 34 del D.P.R. 380/01 in merito all’ambito dei Permessi di Costruire.

Resta il fatto che la sola definizione di parziale difformità non trova dei limiti ben distinti, e questa tipologia di illecito edilizio si collega anche sulla possibilità di fiscalizzare le opere “non demolibili”.

Per quanto attiene invece la definizione di totale difformità, disciplinata dall’art. 31 del D.P.R. 380/01, trova maggiori riferimenti qualitativi e quantitativi con un rapporto di “colleganza” con le variazioni essenziali disciplinate a livello nazionale dall’art. 32 del Testo Unico per l’Edilizia, nonché dalle relative leggi regionali.

Riuscire ad individuare una linea di demarcazione tra illeciti edilizi di totale difformità da quelli di parziale difformità, significa qualificare rispettivamente l’illecito nell’art. 31 o 34 del DPR 380/01; di conseguenza, ciò influisce su tutte le relative procedure sanzionatorie amministrative e penali attinenti a tali ipotesi.

Ho trovato utile questa distinzione operata dalla giurisprudenza amministrativa, che mi sento di condividere integralmente:

<<mentre si è in presenza di difformità totale del manufatto o di variazioni essenziali, sanzionabili con la demolizione, quando i lavori riguardino un’opera diversa da quella prevista dall’atto di concessione per conformazione, strutturazione, destinazione, ubicazione, si configura la difformità parziale quando le modificazioni incidano su elementi particolari e non essenziali della costruzione e si concretizzino in divergenze qualitative e quantitative non incidenti sulle strutture essenziali dell’opera. Ai fini sanzionatori, per gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, va senz’altro disposta la demolizione delle opere abusive; per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, la legge prevede la demolizione, a meno che, non potendo essa avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, debba essere applicata una sanzione pecuniaria (Consiglio di Stato n. 1484/2017)>>

In definitiva si può suddividere così le opere compiute in difformità da Permesso di Costruire rilasciato (escluso le “ristrutturazioni pesanti ex art. 33 del TUE):

Parziali difformità: incidono su elementi particolari della costruzione;
Totale difformità: incidono sugli elementi essenziali e complessivi;

Questo tipo di distinzione valutativa passa prevalentemente in termini qualitativi e generali sul fabbricato, mentre per quelli quantitativi è necessario fare anche riferimento alle variazioni essenziali individuati dal TUE e norme regionali.

Infatti qualificare come totalmente diverso un organismo edilizio, tramite la valutazione degli elementi costitutivi, non è cosa per niente facile.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.

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