Cila Inefficace

In presenza di irregolarità e contrasti normativi esistono diversi scenari di ripristino, ma anche sanzionatori

Pochi giorni fa si è parlato di inefficacia di CILA, discorso già esteso alle CILAS e da estendersi anche oggi.

Dovremmo partire distinguendo due tipo di possibili situazione di CILA depositata con problematiche di regolarità, completezza ed efficacia.

Di sicuro siamo certi che col deposito di una CILA contenente irregolarità sotto il profilo formale o sostanziale, i lavori non si possono iniziare, proprio perché non sono rispettati i diversi presupposti previsto dall’art. 6-bis DPR 380/01, e dalla modulistica unificata prevista per legge.

Detto questo possiamo suddividere due tipologie di “inefficacia” della CILA, in base anche alla gravità ed emendabilità (possibile correzione):

  1. CILA Regolarizzabili: in mancanza di completezza documentale, irregolarità e discordanze rimediabili con integrazioni richieste con “soccorso istruttorio”, sempre che possano mantenere la conformità alla disciplina urbanistica vigente, strumenti urbanistici e regolamenti edilizi di ogni livello;
  2. CILA Insanabili: in carenza di completezza documentale e irregolarità di ogni tipo che non possono essere “emendate” o corrette neppure con soccorso istruttorio (richieste integrazioni) in quanto presentate in contrasto alla disciplina urbanistico edilizia, strumenti urbanistici e regolamenti edilizi; in questi casi si pone anche il problema di falsa asseverazione rilasciata dal Tecnico abilitato in sede di deposito della CILA o CILAS.

Vediamo quindi queste categorie di CILA e relativi scenari.

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CILA regolarizzabili, e obbligo di soccorso istruttorio (richiesta integrazioni)

Il crescente uso della Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA) per interventi edilizi ha parimenti aumentato le verifiche istruttorie di queste pratiche, qualora controllate dalla Pubblica Amministrazione o estratte a sorte.

Come già specificato in precedente approfondimento, la procedura amministrativa della CILA non è sufficientemente regolamentata come quella della SCIA, per cui ad esempio non troviamo indicate le tempistiche e modalità di richiesta integrazioni da parte della P.A.

Esistono anche le integrazioni volontarie e spontanee alla CILA (e CILAS), che tuttavia possono comportare l’inevitabile effetto e significato di dichiarare non efficace la loro configurazione precedente all’integrazione.

Quindi la piena riattivazione di efficacia della CILA a seguito dell’integrazione non si riattiva ex tunc (cioè in maniera retroattiva dal momento del deposito iniziale CILA), bensì ex nunc (ovvero i suoi effetti giuridici hanno effetto dal momento dall’integrazione, facendo considerare l’atto iniziale come mai esistito fino a quel momento). E se l’atto/CILA è da considerare mai esistito nel periodo intercorso tra deposito iniziale e integrazione postuma, potrebbero esserci ripercussioni anche sulle fiscalità connesse; tra le tante il Superbonus con CILAS.

Infatti nelle richieste di integrazioni i proprietari vengono anche invitati (per non dire ammoniti) di non dare inizio ai lavori; ciò avviene anche nelle SCIA, dove vengono espressamente previsti poteri inibitori e sospensivi.

La P.A. non ha motivo di non verificare queste pratiche edilizie, in quanto si deve applicare il seguente principio valevole per ogni pratica edilizia <<l’Amministrazione è onerata di soccorso istruttorio nei confronti dei soggetti che richiedono il rilascio di un titolo edilizio, o lo presentano, in quanto grava sull’Amministrazione l’onere di facilitare lo svolgimento dell’attività amministrativa che condizioni l’esercizio dei diritti dei cittadini. È questa una delle principali applicazioni del principio costituzionale di buon andamento dell’Amministrazione (art. 97 Cost.)” (T.A.R. Napoli n. 442/2021, TAR Milano n. 1470/2020).>>

Sulla possibilità di effettuare il cosiddetto soccorso istruttorio la giurisprudenza amministrativo ha ritenuto applicabile anche nei confronti della CIL sprovvista di elaborati e relazione (quando vigeva in passato ai sensi dell’art. 6 c.4 DPR 380/01 anteriore al D.Lgs. 222/2016), come nella fattispecie trattata nella sentenza TAR Calabria n. 600/2020.

Motivo per cui, di fatto sussiste un reciproco obbligo di correttezza e diligenza nel presentare le pratiche edilizie come CILA, sprovviste tuttavia di un preciso percorso temporale per correggere ove possibile le mancanze e irregolarità.

CILA insanabili, e loro inefficacia

Esiste anche una ampio margine di Comunicazione Inizio Lavori Asseverata che presentano ipotesi progettuali e di intervento edilizio in contrasto alla disciplina urbanistica edilizia, strumenti urbanistici o regolamenti edilizi, di tipo non “sanabile” o rimediabile con semplice integrazione.

A dire il vero non è un nuovo principio, lo stesso criterio è già applicato per le SCIA.

Facciamo un esempio pratico: una CILA prevede un frazionamento di un appartamento di 100 mq in due unità di 50 mq quadrati ciascuno, tuttavia il Piano Regolatore Generale del Comune (strumento urbanistico) prescrive una superficie minima per unità derivate pari a 75 mq ciascuna; inevitabilmente non è regolarizzabile quella situazione, per la quale l’unico scenario è l’archiviazione e formalizzarne in pubblico la sua inefficacia.

Oppure possiamo ipotizzare anche ad altri casi di contrasto o problematiche connesse alle normative di settore, ad esempio l’assenza di autorizzazione paesaggistica quando invece prescritta: in questi casi la via dell’inefficacia è tracciata palesemente.

Non si discute qui sulle modalità amministrative per bloccare quell’intervento edilizio qualora avviato, e/o di trovare la procedura idonea per dichiarare inefficace o improcedibile quella CILA in quanto non prevista attualmente dalla legge.

Tuttavia il Comune deve trovare il sistema di comunicare al cittadino interessato il problema, qualora non siano avviati i lavori.

Per esempio, esiste un orientamento giurisprudenziale che riconosce la possibilità di dichiarare l’inefficacia della CILA, ritenendola addirittura doverosa in luogo di evidente difformità e contrasto al vigente piano regolatore comunale (TAR Napoli n. 3238/2021).

In caso di inizio lavori avvenuto, o peggio ancora di opere ultimate in casi simili, al Comune non resta che applicare l’unico strumento forte in suo possesso, cioè l’accertamento dell’irregolarità e le sanzioni amministrative (ordinanza di rimessa in pristino e demolizioni, eccetera).

E per il fatto che tali opere risultino in contrasto a disciplina urbanistico edilizia, strumenti urbanistici e regolamenti edilizi, si attivano sia gli strumenti sanzionatori repressivi (ordinanza rimessa in pristino) ex art. 27 DPR 380/01, ma anche le sanzioni penali ex art. 44 comma 1 lettera a) DPR 380/01.

Conclusioni e consigli

La questione riguardante la parziale o totale efficacia della CILA, nonché della rimediabilità o meno con integrazioni è ancora tutta da scrivere.

Certamente è importante sottolineare che con la CILA non si deve ragionare con gli stessi criteri e meccanismi previsti per la SCIA, proprio perché quest’ultima ha un procedimento amministrativo chiarito e tipizzato dopo anni di riforme, compresi i paletti per dichiarazione di inefficacia vera e propria.

La CILA invece va considerata al pari di una raccomandata postale, oppure come la prima pratica a regime comunicativo meglio nota come “art. 26 L. 47/85” per effettuare modifiche interne a edifici.

In sintesi, la CILA per quanto possa apparire “modesta”, è più rischiosa di una SCIA.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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