Fine Lavori

Si configurano come variante di fatto oppure esecuzione parziale di opere legittimate?

Arch. Francesca Lattanzi e Ing. Carlo Pagliai

Come sapete la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA) è normata dall’Art. 6 Bis del DPR 380/01, e attualmente è il titolo abilitativo più semplice (se così possiamo definirla). Essa consiste in uno strumento davvero utile, visto che permette al nostro cliente di trasformare molto il suo immobile attraverso le modifiche distributive interne (non strutturali) e il rifacimento degli impianti.

Molto spesso la sequenza attuata dai nostri clienti parte dall’acquisto dell’immobile, per poi chiamare un buon tecnico e ottenere una casa completamente trasformata nella fruizione degli spazi e di utilizzo.

Anche per la CILA, la FINE LAVORI è una tappa che conclude un processo di trasformazione più o meno lungo, spesso un vero traguardo liberatorio (più per il cliente che per il tecnico); la dichiarazione di Fine Lavori, si presenta presso il comune di competenza una volta terminati i lavori, ottenute tutte le conformità degli impianti, dopo aver fatto i vari collaudi e provveduto all’aggiornamento della posizione al Catasto Fabbricati.

Infatti nella procedura Docfa è richiesto espressamente la data di ultimazione lavori, che logicamente non deve discordare da quella dichiarata a livello edilizio urbanistico. E’ senz’altro preferibile seguire la strada della congruenza e verità dei fatti.

Anche perchè è bene ricordare che pure la Comunicazione di Fine Lavori è soggetta alle responsabilità penale per chi assevera tale circostanza. Infatti occorre fare distinzione tra Fine lavori effettiva e certificata.

Premesso che essa è utilizzabile per le varie comunicazioni, segnalazioni e istanze edilizie, d’ora in avanti facciamo riferimento alla CILA.

Analizziamo il caso in cui il cliente, durante i lavori di ristrutturazione, abbia deciso per scelta o per obbligo di interrompere l’intervento in corso d’opera: ad esempio finanziamento bloccato, indecisioni, pandemie, eccetera.

Si giunge a quella situazione chiamata FINE LAVORI PARZIALE, in quanto risultano realizzate solo una parte delle opere dichiarate nella CILA, senza aver compiuto altre opere diverse o difformi rispetto ad essa.

In questa situazione, intanto si procede a rilevare con cura lo stato di avanzamento raggiunto (ripeto: conforme per filo e per segno alla CILA depositata), cominciando anche a preparare le planimetrie e di rendere chiaro l’operato svolto in qualità di Direttore Lavori fino a quel momento.

Fine Lavori parziale = Stato avanzamento

Per chiarire bene e cristallizzare lo stato di avanzamento raggiunto, si procede impostando elaborati per consentirci una chiara lettura comparativa tra i vari stadi progettuali, autorizzati e compiuti, producendo gli opportuni elaborati e planimetrie:

  1. ANTE OPERAM, come da Stato Legittimato in CILA protocollata;
  2. POST OPERAM, come da progetto CILA protocollata;
  3. Stato di fatto, come da rilievo;
  4. Stato Sovrapposto delle opere non ancora compiute;

In questo modo otteniamo gli elaborati capaci di fornire una corretta lettura.

Ad oggi non esiste la possibilità di depositare una “variazione” al progetto nella CILA, tranne che per le varianti alla CILAS (CILA Superbonus DL 77/2021), tuttavia fin dal 2016 la modulistica emanata con Conferenza Unificata il 4 maggio 2017 contiene il modello di Ultimazione lavori.

Al netto delle possibili integrazioni e modifiche apportate al modello da norme regionali e disposizioni comunali, tale modello di Comunicazione Fine Lavori è utilizzabile per ogni tipologia di pratica edilizia, in quanto è possibile indicare <<il titolo e/o comunicazione che ha legittimato l’intervento>>.

Basti vedere nell’apposito riquadro dove è consentito di comunicare che in data __/__/____ i lavori sono stati ultimati:

  • Completamente;
  • In forma parziale come da planimetria allegata;
fine lavori

Scorrendo nel quadro riepilogativo della documentazione da allegare obbligatoriamente (solitamente l’ultima pagina), si evince tra gli allegati obbligatori in caso di lavori ultimati (fine lavori totali): “copia di elaborato planimetrico del progetto con eventuali varianti depositato in Comune con individuazione delle opere parzialmente concluse “.

La parola “varianti” all’interno di una modulistica relativa alla Cila non convince affatto, potrebbe nascondere una ambiguità; lo sappiamo tutti che la CILA non prevede varianti in corso d’opera o varianti finali, al contrario di quelle previste per SCIA e Permesso di Costruire (anche da norme regionali).

Si potrebbe inciampare nell’errore o nella superficialità di allegare un planimetria con delle varianti sostanziali, invece di un progetto chiaramente non completato rispetto alla pratica edilizia; si rischia cioè di allegare un elaborato grafico difforme rispetto a quello protocollato, con tramezzi spostati e un bagno aggiuntivo, proprio perché la modulistica parla di “eventuali varianti”.

Confesso che qualcuno potrebbe usarlo indebitamente come espediente per sanare o legittimare a posteriori una situazione difforme di un cantiere gestito male, proprio perché tale dicitura appare ambigua e lascia spazio ai furbetti.

L’unica conclusione da seguire è che la modulistica va sempre interpretata incrociando normativa nazionale, regionale, e comunale, a cui bisogna sommare il buon senso; pertanto escludendo le varianti in corso d’opera o difformità varie, il modello di Comunicazione Fine Lavori parziale va utilizzato soltanto per asseverare la fine lavori in maniera:

  • integrale, cioè pienamente conforme al titolo abilitativo o comunicazione edilizia legittimante; questo caso non richiede deposito integrativo di elaborati grafici esplicativi o ulteriori;
  • parziale, cioè parzialmente realizzate rispetto a titolo abilitativo o comunicazione edilizia, tuttavia anch’esse pienamente conformi ad essi; qui è obbligatorio presentare gli elaborati grafici integrativi necessari per rappresentare correttamente lo stato di avanzamento lavori compiuto e la loro conformità.

La questione è di notevole interesse anche per le opere rientranti nel Superbonus e quindi in CILAS.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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