L’intervento comporta modifiche di prospetto, sagoma e di volume, da capire l’esclusione per vetrate amovibili panoramiche

Fino a pochi mesi fa la giurisprudenza era pacifica nel ritenere soggetta a permesso di costruire gli interventi di chiusura degli spazi esterni con vetrate, anche di tipo scorrevoli.

Oggi vorrei aggiornare l’analisi degli interventi di chiusura del balcone aggettante tramite installazione di vetrate, di cui ho parlato più volte sul blog in diversi casi, cioè quando la chiusura riguardava manufatti quali:

Poi è arrivata la novità delle Vetrate amovibili panoramiche (VEPA), inserite nel DPR 380/01 in regime di edilizia libera col DL 115/2022 (convertito con modifiche in L. 142/2022).

Nel dettaglio, la modifica ha introdotto la definizione di VEPA nell’articolo 6 comma 1 del Testo Unico Edilizia il comma b-bis:

“b-bis) gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell’edificio o di logge rientranti all’interno dell’edificio, purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile. Tali strutture devono favorire una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici ed avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche”

Questa modifica normativa ha innovato e semplificato l’intervento per certi aspetti, e creato nuove criticità soprattutto quando si installano un particolare tipo di vetrate amovibili.

Pertanto si dovranno distinguere la modifica di balcone in veranda effettuata con:

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Da Balcone a veranda con vetrate fisse o non amovibili

In questa ipotesi si rimane esclusi dalla semplificazione proposta dall’art. 6 comma 1 b-bis DPR 380/01, che ripeto trova comunque tutta una serie di possibili criticità già esaminate.

Pertanto è opportuno riprendere quanto resta valido in sede di trasformazione del balcone in veranda nella normativa nazionale TUE, chiudendola con vetrate fisse, cioè con serramenti infissi veri e propri (apribili, ovviamente). Anche in questo caso devo premettere e preavvisare che le norme regionali potrebbero aver introdotto disposizioni più semplificate verso questi interventi, quindi è consigliato consultare anche queste.

La creazione della veranda comporta la realizzazione di un nuovo locale autonomamente utilizzabile, il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie. Infatti emergerebbe un intervento di trasformazione dell’organismo edilizio che, anziché migliorare la fruizione temporanea di uno spazio che rimane esterno rispetto all’unità a cui accede, dà vita ad una variazione planovolumetrica ed architettonica dell’immobile nel quale viene eseguito. (Consiglio di Stato n. 7024/2022).

Per quanto riguarda la tipologia di elementi e strutturale per la chiusura del balcone in veranda, è irrilevante il materiale concretamente impiegato (vetro, metallo, laminati di plastica, plastica, legno o altro materiale), rilevando soltanto l’idoneità dell’opera a comportare la trasformazione del tessuto urbanistico ed edilizio (Cons. di Stato n. 7024/2022).

Sull’ipotesi di trasformare un balcone in veranda è necessario riportare i seguenti principi consolidati in giurisprudenza amministrativa:

  • la realizzazione di un veranda con chiusura di un balcone, comportando nuovi volumi e modifica della sagoma dell’edificio, è soggetta a permesso di costruire; la qualifica di pertinenza urbanistica è applicabile, infatti, soltanto ad opere di modesta entità e accessorie rispetto ad un’opera principale, quali ad esempio i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici, ma non anche ad opere che, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all’opera cosiddetta principale e non siano coessenziali alla stessa, tali, cioè, che non ne risulti possibile alcuna diversa utilizzazione economica (cfr. Cons. Stato, Sez. II, 12 febbraio 2020 n. 1092);
  • le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, in quanto determinano una variazione planovolumetrica ed architettonica dell’immobile nel quale vengono realizzate, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire. Si tratta, infatti, di strutture fissate in maniera stabile al pavimento che comportano la chiusura di una parte del balcone, con conseguente aumento di volumetria e modifica del prospetto. Né può assumere rilievo la natura dei materiali utilizzati, in quanto la chiusura, anche ove realizzata con pannelli in alluminio, costituisce comunque un aumento volumetrico. Deve anche escludersi che la trasformazione di un balcone o di un terrazzo in veranda costituisca una “pertinenza” in senso urbanistico. La veranda integra, infatti, un nuovo locale autonomamente utilizzabile, il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie (cfr. Cons. Stato, Sez.VI, 4 ottobre 2019 n. 6720);
  • la trasformazione di un balcone o di un terrazzo in veranda non costituisce una pertinenza in senso urbanistico. La veranda integra, infatti, un nuovo locale autonomamente utilizzabile, che viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie, con la conseguenza del necessario preventivo rilascio di permesso di costruire (cfr. Cons. Stato, Sez. VI, 9 ottobre 2018 n. 5801);
  • ai sensi dell’art. 10, comma 1, lettera c), del TUE, le opere di ristrutturazione edilizia necessitano di permesso di costruire se consistenti in interventi che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e comportino, modifiche del volume o dei prospetti. Le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, in quanto determinano una variazione planivolumetrica ed architettonica dell’immobile nel quale vengono realizzate, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire in quanto queste comportano la chiusura di una parte del balcone con conseguente aumento di volumetria e modifica del prospetto. Pertanto va escluso che la trasformazione di un balcone o di un terrazzo in veranda costituisca una pertinenza in senso urbanistico. La veranda integra un nuovo locale autonomamente utilizzabile il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie (cfr. Cons. Stato, Sez. VI, n. 1893/2018, cit.);
  • la nozione di costruzione, ai fini del rilascio della concessione edilizia, si configura in presenza di opere che attuino una trasformazione urbanistico – edilizia del territorio, con perdurante modifica dello stato dei luoghi, a prescindere dal fatto che essa avvenga mediante realizzazione di opere murarie; infatti è irrilevante che le dette opere siano realizzate in metallo, in laminati di plastica, in legno o altro materiale, laddove comportino la trasformazione del tessuto urbanistico ed edilizio (cfr Cons. Stato, Sez. VI, 27 gennaio 2003, n. 419) e ciò anche se ciò avvenga con superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili (cfr. Cons. Stato, Sez. II, 28 giugno 2019 n. 4449)” (Consiglio di Stato, sez. VI, 24 gennaio 2022, n. 469).

Chiusura integrale con sistema telonato o con tenda (anche motorizzata).

In questo modo viene mutata la natura dell’elemento edilizio, transitato da balcone a veranda, non facendosi più questione di un elemento aperto nei lati e, dunque, servente rispetto alla destinazione della costruzione, bensì di un elemento chiuso attraverso l’azione combinata della vetrata e delle tende motorizzate, configurante un nuovo vano idoneo sia a generare maggiore superficie lorda e volumetria, sia ad alterare la sagoma dell’edificio (ossia la conformazione planivolumetrica della costruzione e il suo perimetro, considerato in senso verticale e orizzontale, ovvero il contorno che viene ad assumere l’edificio, ivi comprese le strutture perimetrali con gli oggetti e gli sporti) e il suo prospetto (ossia gli sviluppi in verticale dell’edificio e quindi la facciata dello stesso (Consiglio di Stato n. 7024/2022, n. 3164/2020, n. 902/2019).

Le tende e le pergotende sono sottratte al rilascio del previo titolo edilizio soltanto quando costituiscano un elemento di protezione dal sole o dagli agenti atmosferici, configurando un arredo funzionale alla migliore fruizione temporanea dello spazio esterno all’unità a cui accedono, potendo in siffatte ipotesi essere effettivamente ricondotte agli interventi manutentivi liberi ai sensi dell’art. 6, comma 1, del D.P.R. n. 380 del 2001 (Consiglio di Stato n. 7024/2022, n. 3393/2021, n. 1783/2020); tuttavia, le tende motorizzate, da un lato, non svolgono soltanto una funzione di riparo dal sole o dagli agenti atmosferici, ma, essendo installate sul solaio del balcone e consentendo di raggiungere il pavimento, permettono di chiudere, per l’intera altezza, la porzione di balcone compresa tra i pilastri e il muro; dall’altro, svolgono una funzione combinata con la vetrata, assicurando in tale modo, attraverso l’utilizzo integrato della vetrata e della tenda, la possibilità di chiudere, in ogni lato, il balcone.

Chiusura parziale, lasciando un lato o elemento aperto

Ipotizziamo la chiusura del balcone con vetrate fisse, dove rimarrebbe aperto un lato: un classico balcone aggettante o a sbalzo con tre lati, dove sono stati chiusi un laterale e frontale per protezione della lavatrice.

Sebbene il balcone conservi le proprie caratteristiche fondamentali, in quanto le opere eseguite mantengono l’apertura su almeno un lato (e quindi metterebbero in discussione i principi giurisprudenziali elencati in precedenza, l’intervento comporterebbe modifica di prospetto. A ciò si deve aggiungere pure la questione del rispetto del decoro architettonico degli edifici in regime condominiale.

Chiusura balconi con vetrate amovibili panoramiche (VEPA)

Apriamo adesso il capitolo relativo alle VEPA, sottolineando anche apposito articolo relativo a quelle installate prima dell’entrata in vigore della L. 142/2022 e i possibili effetti “condonatori”.

La realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, e dovranno essere:

  • amovibili, stesso concetto generico e conosciuto per altre opere come pergole e gazebi; in altre parole non devono essere fisse, ma facilmente rimovibili (e qui discuteremmo all’infinito). Ecco perché il pensiero va subito alle vetrate scorrevoli su binari, altrimenti configureranno veranda qualora fissate (e quindi ampliamento volumetrico soggetto a Permesso di Costruire); nulla vieta che possano esservi altri tipi di amovibilità, tipo a “soffietto”, sganciabili, eccetera.
  • trasparenti: niente vetri satinati, offuscati o robe simili.

Finalità e ambito applicazione

Intanto hanno uno scopo dichiarato di panoramicità, cioè la visione del paesaggio e contesto circostante, quindi non vanno concepite per ricavarsi uno spazio riservato e riparato da introspezioni esterne. Queste vetrate amovibili devono svolgere temporanea funzione di:

  • protezione da agenti atmosferici
  • miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche
  • riduzione delle dispersioni termiche
  • parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche

Dove installarle

La norma riporta un passaggio chiaro: “balconi aggettanti dal corpo dell’edificio o di logge rientranti all’interno dell’edificio“, pertanto le vetrate amovibili potranno essere installate per le predette finalità su:

  • balconi aggettanti dal corpo dell’edificio
  • logge rientranti all’interno dell’edificio

L’edificio dovrà avere destinazione d’uso residenziale, in quanto nella parte finale della norma viene espressamente tutelata la salubrità degli spazi abitativi interni.

Dove NON installare

Se la norma prevede soltanto la loro installazione su balconi e logge interne a edifici, risulta esclusa l’installazione su:

  • pergola/pergolato
  • gazebo
  • terrazzo o lastrico solare giardino
  • portico/porticato (definizione ben distinta dalla loggia, vedi Regolamento Edilizio Tipo).

In altre parole non c’è possibilità di giustificarsi una veranda o “pergola bioclimatica”, e tanto meno di farsi un dehors per ristorazione in edilizia libera.

Condizioni da rispettare

L’installazione di queste vetrate deve avvenire nel rispetto di diverse condizioni e specificazioni che il legislatore ha visto bene di introdurre per limitarne l’ambito e modalità “furbesche”, soprattutto per evitare la proliferazione di verande (norme regionali a parte, ovviamente).

La norma prevede le seguenti esclusioni per evitare fraintendimenti, di conseguenza le vetrate amovibili non devono:

  • configurare spazio stabilmente chiuso comportante variazione di volumetria e di superficie delle unità immobiliari/edifici (riferiti alle definizioni del R.E.T.) (quindi spazio apribile o aperto?)
  • creare nuova volumetria (sembra un doppione del punto precedente)
  • configurare mutamento destinazione d’uso dell’immobile da superficie accessoria a superficie utile (se prendiamo la definizione del R.E.T., deve rimanere l’uso accessorio e di servizio all’unità immobiliare). Ad esempio non può essere destinato ad uso di permanenza umana, ma soltanto uso accessorio.

A tutti questi aspetti si devono sommare anche quelli relativi alle norme di settore quali antisismica, paesaggistica, vincolistici, eccetera, già trattati in apposito articolo.

Nell’ultimo periodo della definizione normativa di VEPA sono stati indicati anche i requisiti, criteri e condizioni generiche di natura prestazionale, che daranno spazio a interpretazioni discrezionali tra Tecnici, cittadini e Pubblica Amministrazione. Le vetrate amovibili dovranno favorire (e garantire?) la naturale microaerazione tale da consentire la circolazione di costante flusso di aria (costante, e non intermittente, quindi sembrerebbe indicare aerazione permanente, senza impianti o VMC). Tale indicazione serve anche (e soprattutto) per garantire la salubrità dei vani interni domestici. Dovranno inoltre avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo impatto visivo e l’ingombro apparente, e da non modificare le preesistenti linee architettoniche. Anche questa indicazione lascia spazio a valutazioni discrezionali in tema di impatto sul decoro architettonico degli edifici, in particolare nel condominio.

Conclusioni e consigli

E’ opportuno interfacciarsi con un professionista Tecnico prima di avviare la chiusura di balconi per trasformarli in verande, con o senza VEPA: infatti dalla precedente analisi si capisce benissimo le diverse criticità che possono emergere.

Se posso aggiungere una critica conclusiva, tanto valeva che il legislatore mettesse direttamente le veranda in edilizia e toglieva tutti questi dubbi e criticità, che daranno luogo a diversi contenziosi.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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