Campania: Condono edilizio per “poveri cristi”

La proposta vorrebbe affrontare il notevole problema dell’abusivismo edilizio in Campania

street art – autore ignoto


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
Blogger, YouTuber and digital communicator

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Questo articolo non ha alcuna mira politica e cerca di offrire ulteriori spunti relativi al fenomeno dell’abusivismo incontrollato (e incontrollabile).

Come tutti i paesi del Terzo Mondo, l’Italia ha le sue favelas. Non stiamo parlando di “bidonville” vere e proprie che circondano le megalopoli sudamericane, piuttosto del cosiddetto “sprawl” che caratterizza una discreta parte del territorio italiano.

Lo sprawl è un modello di diffusione edificatoria, realizzata attraverso la costruzione di edilizia in modo sparso, senza pianificazione, disanimato e senza centralità, senza luoghi “notevoli” e riferimenti.

In alcune regioni questo sprawl è stato realizzato mediante abusi edilizi, attraverso perfino lottizzazioni abusive e svariate costruzioni edificate senza alcun titolo edilizio (mi sono sempre chiesto come facciano a commerciare questa fetta di patrimonio immobiliare).

In Campania si torna (di nuovo) a parlare dell’argomento

Il condono edilizio “regionale” non è percorribile in quanto materia di competenza esclusiva dello Stato, sulle quali le regioni non possono legiferare minimamente. 

Detto ciò, negli articoli pubblicati dal Corriere.it e dal CorrieredelMezzogiorno un paio di giorni fa, si legge che il governatore della regione Campania Vincenzo De Luca sia tornato sull’annoso problema dell’abusivismo edilizio.

Campania, numeri impressionanti: si parla di oltre 70 mila manufatti realizzati lungo coste e zone interne della Campania. Negli articoli si legge che questi edifici sono quelli sfuggiti al terzo (e ultimo) condono edilizio del 2003 o costruiti dopo il 2003; eccettuato quest’ultimi, vorrei sottolineare il perchè siano stati esclusi.

Il terzo condono edilizio non era ammesso sugli immobili gravati da vincoli dei beni culturali e paesaggistici, di cui la Campania è densamente caratterizzata (di seguito: estratto cartografia da SITAP):

Il governatore della regione Campania, Vincenzo De Luca, ha dichiarato:

«Ci sono poveri cristi che si trovano in questo problema per ignoranza – dice – per loro la mia idea è consentire ai Comuni di approvare piani di recupero, facendo pagare a chi ha costruito abusivamente ma regolarizzando. Mentre facciamo i finti ambientalisti, con 70mila alloggi abusivi non si possono fare gli allacci alla luce o alla rete fognaria il che porta a disastri ambientali. Rischiamo di fare come Bagnoli: perdere 20 anni di tempo»

Inoltre, nella stessa occasione solleva altre problematiche sulla questione, come la quantità di materiali di risulta (deposito e trasporto macerie), come dichiarato da De Luca stesso nell’intervista«Dovremmo forse comprare un’isola nell’Egeo per svernare lì tutti i materiali di risulta?».

Da qui la proposta di disegno di legge avanzata dalla Regione: invece di abbattere, si dovrebbe consentire ai Comune di acquisire al patrimonio pubblico gli immobili abusivi e, nel caso di semplici abitazioni, riconsegnarle in affitto a chi già le abita (ovvero agli esecutori).

Fin qui, i fatti e le dichiarazioni. Passiamo alla disamina e opinione.

Il governatore campano Vincenzo De Luca ha ragione sulle premesse e sulla sostanza; purtroppo non l’avrà sul piano formale, con l’attuale ordinamento giuridico.

Ha ragione da vendere sul fatto che sia “impossibile” avere un esercito di demolitori che armati di ruspe, camion e carte bollate possano radere al suolo interi tessuti insediativi, previo allontanamento forzato di molte persone (da effettuare affiancati dall’esercito, quello vero).

Li definisce “poveri cristi”: contrariamente a quanto si possa credere, anche su questo punto De Luca ha ragione da vendere. Ho letto spesso i dati statistici di questo fenomeno, compiuto prevalentemente da soggetti rientranti nella c.d. fascia medio-bassa o disagiate, e in minima parte di speculatori fraudolenti.

Certamente, in queste sacche si annidano moltissime “Punte Perotti”, fatte in palese spregio alla legalità e al territorio.

Già, il territorio. La Campania ha caratteristiche geomorfologiche che la rendono unica al mondo; allo stesso tempo ha un elevato indice di fragilità e di rischio idrogeologico (Do you remember Sarno?). E l’edificazione incontrollata e non pianificata amplifica queste criticità e vulnerabilità, avendo spesso costruito proprio nelle zone più a rischio.

Per non parlare della famigerata “area rossa”, l’anello urbanizzato che circonda il Vesuvio.

Ma veniamo al punto.

La proposta paventata da De Luca presenta molti lati oscuri e punti deboli, con problematiche sottovalutate.

Innanzi tutto si rammenta che l’acquisizione al patrimonio disponibile del comune è prevista per:

  • lottizzazioni abusive:  sono acquisite di diritto al patrimonio disponibile del comune il cui dirigente o responsabile del competente ufficio deve provvedere alla demolizione delle opere (art. 30 c.8 DPR 380/01); in sostanza sequestra, acquisisce e demolisce tutto;
  • edifici realizzati in assenza o totale difformità del permesso di costruire: se il responsabile dell’abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall’ingiunzione di demolizione, il bene e l’area di sedime, nonchè quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune. L’area acquisita non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita. L’opera acquisita e’ demolita con ordinanza del dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale a spese dei responsabili dell’abuso, salvo che con deliberazione consiliare non si dichiari l’esistenza di prevalenti interessi pubblici e sempre che l’opera non contrasti con rilevanti interessi urbanistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico.
    Per gli interventi abusivamente eseguiti su terreni sottoposti, in base a leggi statali o regionali, a vincolo di inedificabilità, l’acquisizione gratuita, nel caso di inottemperanza all’ingiunzione di demolizione, si verifica di diritto a favore delle amministrazioni cui compete la vigilanza sull’osservanza del vincolo. Tali amministrazioni provvedono alla demolizione delle opere abusive ed al ripristino dello stato dei luoghi a spese dei responsabili dell’abuso. Nella ipotesi di concorso dei vincoli, l’acquisizione si verifica a favore del patrimonio del comune (art. 31 c.2 e segg. DPR 380/01).

Alla luce di queste considerazioni, mi preme far notare a governatore campano una lunga serie di adempimenti, limitazioni (e conseguenze) che la proposta di legge regionale darà luogo.

  • rischio idrogeologico: in queste aree non è possibile per legge manufatti abusivi, e quindi di acquisirli;
  • prevalenti interessi pubblici: sicuri che l’acquisizione di un abitazione civile abusiva sia inquadrabile nella nebulosa materia dell’interesse pubblico? Solitamente ciò avviene per destinare il manufatto abusivo per funzioni pubbliche, non privatistiche; tanto meno per metterle in affitto a privati terzi, soprattutto se responsabili stessi dell’abuso. Si rischia di avere un corto circuito di legalità;
  • zone a vincolo inedificabile: l’acquisizione del bene abusivo va a favore delle amministrazioni competenti, nonchè l’onere e compito di demolire le opere abusive a spese dei responsabili (mi viene in mente una società autostrade, per esempio);
  • rischio sismico: chi si prende la responsabilità di verificare l’idoneità strutturale di questi edifici abusivi in una zona ad elevato rischio sismico e tellurico?
  • sicurezza impianti: idem come sopra, chi si prende la rogna di verificare (e adeguare) gli impianti elettrici e termici realizzati abusivamente?
  • questione ambientale: probabilmente gli edifici abusivi hanno un altrettanto sistema (abusivo) di depurazione delle acque di scarico, semmai ce l’avranno. In tal caso chi, come e quanto costerà adeguare/realizzare i sistemi di smaltimento acque reflue, fogne e collettori depurativi?

La sfida e la proposta di De Luca è basata su analisi giuste, oserei dire condivisibili e concrete. Non conoscendo bene il contesto regionale campano, mi posso solo basare sui dati ufficiali istituzionali e sulle informazioni scambiate con qualche collega di zona.

Certo è che la proposta di De Luca è assai ambiziosa e merita di uno specifico piano di recupero regionale (e ventennale) per far fronte a ciò. Posso solo augurargli di riuscire nell’impresa e restituire floridità ad una regione martoriata e per la quale nella Storia si sono fatte guerre feroci tra imperi per conquistarla.