Agibilità , rapporto vincolato tra urbanistica e utilizzabilità dell’immobile

immobile inagibile

L’assenza di conformità della costruzione si traduce nella non agibilità dei manufatti

Si torna sopra una ricorrente criticità in materia di immobili: l’Agibilità (e l’Abitabilità del passato).

Spesso sento riferire che l’Agibilità segue un binario indipendente da quello urbanistico edilizio, e che non si influenzano a vicenza.
Molti insistono a sostenere che sia possibile dotare di Agibilità (con l’odierna Segnalazione Certificata di Agibilità) un immobile con difformità o illeciti edilizi.

E tra l’altro la questione dell’Abitabilità/Agibilità è un aspetto che riguarda molto anche le compravendite immobiliari (PODCAST AUDIO).

In verità le cose non stanno così.

Segnalazione certificata Agibilità e Silenzio assenso

Prendiamo ad esempio la conclusione emersa dal TAR Campania n. 2200/2020, in materia di Agibilità dei locali commerciali:

<<l’agibilità dei locali (dove si intende svolgere attività commerciale) rappresenta il necessario ponte di collegamento fra la situazione urbanistico-edilizia e quella commerciale nel senza che la non conformità dei locali sotto il versante urbanistico/edilizio si traduce sul versante commerciale sulla non agibilità dei predetti locali.>>

In tal senso esiste un costante orientamento giurisprudenziale che collega con un rapporto biunivoco l’Agibilità con la regolarità urbanistico edilizia, e ciò trae radici da lontano (Cons. di Stato n. 5007/2001, 5590/2012).

Si arriva anche alla conclusione per cui l‘accertamento della mancanza di regolarità urbanistico-edilizia rappresenti presupposto sufficiente per interdire l’attività commerciale precedentemente autorizzata (con Dichiarazione Inizio Attività, Segnalazione Certificata Inizio Attività commerciale o con pregresse autorizzazioni commerciali).

In alti termini, il legittimo esercizio di un’attività commerciale deve essere ancorato, sia in sede di rilascio del relativo titolo autorizzatorio sia per l’intera durata del suo svolgimento, alla disponibilità giuridica e alla regolarità urbanistico-edilizia del bene in cui essa è svolta (TAR Campania n. 1035/2020).

D’altronde fin dalla formulazione dell’Abitabilità col R.D. 1265/34, poi trasfusa in Agibilità col D.P.R. 380/01, compariva la condizione essenziale di collegamento alla conformità del progetto approvato (licenza edilizia, ecc).

(art. 221 R.D. 1265/34)
Gli edifici o parti di essi indicati nell’articolo precedente non possono essere abitati senza autorizzazione del podestà, il quale la concede quando, previa ispezione dell’ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità. (COMMA ABROGATO DAL D.P.R. 6 GIUGNO 2001, N. 380).

Per questi motivi è legittimo il diniego dell’Agibilità da parte del Comune per manufatti abusivi, o con difformità (e sull’entità di questi illeciti ci sarebbe da fare ulteriori ragionamenti).

Chiaramente, il decorso del tempo o la risalenza d’epoca non aiuta, e tanto meno la formula Ante ’67.

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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