Legittimo il diniego dell’Abitabilità per immobile urbanisticamente irregolare.

Il discorso che segue vale sia per gli immobili ad uso residenziale che un tempo richiedevano l’Abitabilità, e per quelli ad uso diverso che ancora oggi richiedono l’Agibilità per il loro utilizzo.

Ti ricordo inoltre che la procedura per la certificazione di Abitabilità è stata assorbita e fusa con l’Agibilità a partire dall’entrata in vigore col D.P.R. 380/01 (consiglio sintesi normativa).

Ok. Capita l’ipotesi in cui l’immobile si presenti con irregolarità e difformità edilizie, e risulti pure sprovvisto della cosiddetta Abitabilità, attestabile in base ai seguenti procedimenti:

  • ante D.P.R. 380/01: Certificato di Abitabilità;
  • post D.P.R. 380/01: Certificato di Agibilità;
  • post D.Lgs. 222/2016: Segnalazione Certificata di Agibilità;

La presenza di irregolarità edilizie si può manifestare in vari livelli di gravità e tipologie, fino a diventare di tipo primari e quindi sanzionabili penalmente.

La conformità urbanistico edilizia è condizione essenziale per l’Agibilità

L’art. 25 comma 1 lettera b) del d.P.R. n. 380/2001 dispone che la segnalazione certificata di agibilità sia corredata dalla «dichiarazione sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato».

La sostanza non era diversa neppure nella versione normativa anteriore al D.Lgs. 222/2016, quando la procedura era effettuata con richiesta del certificato stesso.

A prescindere dalle forme procedurali, la giurisprudenza amministrativa si è pronunciata espressamente ritenendo che <<l’agibilità possa essere negata non solo in caso di mancanza di condizioni igieniche ma anche in caso di contrasto con gli strumenti urbanistici o con il titolo edilizio (DIA o permesso di costruire).>> (TAR CAmpania n. 2138/2019, Cons. di Stato n. 6174/2008).

In altre parole, la giurisprudenza ha ritenuto condizionare il rilascio e la validità di esso alla regolarità edilizia dell’immobile.

Ad esempio: non può essere rilasciata l’autorizzazione sanitaria che renderebbe i locali agibili, qualora gli stessi risultino non conformi alla disciplina urbanistico-edilizia (Cons. di Stato n. 1543/2005).

Nota bene: questa linea si era affermata anche prima del Testo Unico per l’edilizia D.P.R. 380/01:

la licenza di abitabilità  di un edificio, pur avendo una funzione diversa da quella della concessione edilizia,  presuppone che il manufatto sia conforme alla disciplina urbanistica (Cons. di Stato n. 592/2000).

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La conformità urbanistica è condizione essenziale per l’Agibilità: cosa succede in caso di difformità?

La mancanza del presupposto di conformità edilizia e urbanistica esclude altresì la possibilità di ritenere formato il silenzio assenso sull’istanza: le ipotesi di silenzio assenso non si sottraggono alla precondizione della sussistenza di tutti i presupposti affinché possa essere emanato un provvedimento favorevole espresso.

Come dire: il silenzio assenso non travolge i poteri di verifica postuma della P.A., sopratutto su una materia particolarmente sensibile quale l’Agibilità.

Come osserva il Consiglio di Stato «diversamente opinando, si otterrebbe una diversa disciplina che, mentre nel caso di provvedimento espresso, impone all’amministrazione (e all’interessato) la sussistenza di tutti i presupposti e condizioni normativamente richiesti per il rilascio dell’atto, nel caso di provvedimento implicito prescinderebbe dal dato normativo, di modo che l’esistenza del provvedimento si determinerebbe in modo diverso (e del tutto casualmente determinato) a seconda che l’amministrazione provveda nel termine indicato dalla legge, ovvero rimanga inerte. In questa ipotesi, per un verso si verificherebbe una non ammissibile disparità di trattamento tra cittadini nei confronti della pubblica amministrazione; per altro verso, si perverrebbe a “costruire” una tipologia di provvedimento implicito sganciata dal rispetto del principio di legalità desumibile dall’art. 97 Cost.» (Cons. di Stato n. 3509/2016).

Peraltro i giudici amministrativi hanno affermato che «la previsione normativa secondo cui l’agibilità “si intende attestata”, decorso il termine indicato, non configura una vera e propria ipotesi di silenzio assenso in senso tecnico, di cui all’art. 20 della legge 241/1990, ma dà luogo invece ad una sorta di legittimazione ex lege, che prescinde dalla pronuncia della Pubblica Amministrazione e che trova il suo fondamento nella effettiva sussistenza dei presupposti richiesti dalla legge per il rilascio del titolo (TAR Campania 2138/2019).

L’Agibilità può servire ad attestare la conformità urbanistica? No

I certificati di agibilità (e Abitabilità) hanno la funzione di accertare che l’edificio sia stato realizzato nel rispetto di norme tecniche quali la sicurezza, l’igiene, la salubrità (art. 24 D.P.R. 380/01), mentre i titoli abilitativi edilizi autorizzano la realizzazione delle opere.

A tale proposito, il Consiglio di Stato ha già avuto modo di affermare che:

«il permesso di costruire ed il certificato di agibilità sono collegati a presupposti diversi e danno vita a conseguenze disciplinari non sovrapponibili, dato che il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l’immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti (come espressamente recita l’art. 24 del Testo unico dell’edilizia), mentre il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio»con la conseguenza che «i diversi piani possano convivere sia nella forma fisiologica della conformità dell’edificio ad entrambe le tipologie normative sia in quella patologica di una loro divergenza» (Consiglio di Stato n. 3212/2018).

La diversa struttura e funzione dei due titoli esclude non solo che i suddetti certificati possa avere valenza sostitutiva dei titoli edilizi, ma anche che possa sorgere un affidamento meritevole di protezione giuridica in ordine alla legittimità degli interventi edilizi effettuati.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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