Compatibilità paesaggistica, esiste  la possibilità di superare i divieti per nuove volumetrie

Una chiave di lettura sembra emergere dalla sentenza di Corte Costituzionale n. 75 del 24 marzo 2022, dove risulta ammissibile esaminare tutte le tipologie di abuso edilizio.

Prima una importante premessa, che ho approfondito sul blog: ad oggi vige l’unica procedura di Accertamento Compatibilità paesaggistica ai sensi dell’art. 167 commi 4 del D.Lgs. 42/2004, il Codice dei Beni culturali.

Tale procedura non consente neppure di prendere in esame richieste di “sanatoria paesaggistica” per illeciti diversi da quelli elencati al predetto comma 4, escludendo automaticamente interventi con creazione o aumento di volume e superfici utili.

4. L’autorità amministrativa competente accerta la compatibilità paesaggistica, secondo le procedure di cui al comma 5, nei seguenti casi:

a) per i lavori, realizzati in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati;

b) per l’impiego di materiali in difformità dall’autorizzazione paesaggistica;

c) per i lavori comunque configurabili quali interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria ai sensi dell’articolo 3 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

La novità che andiamo ad analizzare riguarda la possibilità di superare questo limite tassativo nei casi di abusi edilizi realizzati prima dell’apposizione del vincolo paesaggistico, quando si intende regolarizzarli con procedura di sanatoria edilizia art. 36 e 37 DPR 380/01; quindi tralasciamo in questa sede le stesse problematiche relative al condono edilizio, già analizzate in apposito recente articolo.

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Immaginiamo adesso un ampliamento abusivo di un edificio residenziale, commesso quando ancora l’area non era sottoposta a vincolo paesaggistico (parte III del D.Lgs. 42/2004); si aprono così due scenari:

  1. Esclusione della richiesta di autorizzazione “postuma” paesaggistica (errato)
  2. Obbligo di ottenimento di parere favorevole di Compatibilità paesaggistica, superando quei limiti di esclusione previsti dall’art. 167 del Codice (corretto);

La prima ipotesi non è stata ritenuta ammissibile neanche dalla sentenza di Corte Costituzionale n. 75/2022 (relativa ad una norma della regione siciliana), oltre che dalla storica Adunanza plenaria n. 20/1999 del Consiglio di Stato relativa al Condono edilizio. Si verrebbe infatti a “mutilare” il potere/dovere di tutela e conservazione dei valori oggetto di vincolo imposto alle Sovrintendenze.

Tuttavia si ritiene opportuno applicare il medesimo principio consolidato per le procedure di condono edilizio anche nei confronti delle sanatorie edilizie, proprio in base alle predette sentenze.

Questa sentenza infatti tratta specificamente il caso in cui il vincolo paesaggistico sia stato apposto dopo la realizzazione dell’opera abusiva (dal punto di vista edilizio), ma, a sua volta, si limita a chiarire che, nel procedimento di condono, «l’obbligo di pronuncia da parte dell’autorità preposta alla tutela del vincolo sussiste in relazione alla [sua] esistenza […] al momento in cui deve essere valutata la domanda di sanatoria, a prescindere dall’epoca d’introduzione», senza nulla affermare circa la necessità di applicare l’indennità pecuniaria prevista (all’epoca) dall’art. 15 della citata legge n. 1497 del 1939.

Seguendo con attenzione i criteri emessi dalla sentenza n. 75/2022 della Consulta, si ritiene condivisibile applicare il secondo criterio nei casi di Accertamento di conformità art. 36 e SCIA in sanatoria art. 37 DPR 380/01 per gli abusi edilizi commessi prima dell’imposizione del vincolo paesaggistico, presentando istanza di compatibilità paesaggistica ex art. 167 superante il divieto tassativo per aumenti/creazione volumi e superfici utili.

Pertanto nei casi in cui gli illeciti edilizi non fossero anche paesaggisticamente abusivi all’origine, si dovrà ottenere comunque il rilascio favorevole della valutazione di compatibilità paesaggistica; sarà necessario ottenerne il rilascio sotto forma di Autorizzazione paesaggistica postuma (o in “sanatoria”, se vi piace), disciplinata dall’art. 146 del D.Lgs. 42/2004, sulla base del criterio amministrativo “ora per allora”.

Ciò significa che gli organi competenti a rilasciare l’Autorizzazione paesaggistica (Regione e Soprintendenze Mibact) potranno sempre valutare negativamente il mantenimento degli illeciti edilizi compiuti quando non c’erano vincoli paesaggistici. E di fatto, la sopravvenienza del vincolo rende necessaria la sua valutazione, riferita al momento di istruttoria della sanatoria edilizia/condono.

Questo criterio è già stato peraltro condiviso da diversi precedenti pareri del Mibact n. 12633/2017, n. 12385/2016, n. 30815/2015.

Il ragionamento di questo post riguarda gli abusi commessi su immobili originariamente non sottoposti a vincolo paesaggistico, ma non prende in esame quelli commessi prima ancora dell’entrata in vigore del D.Lgs. 42/2004 e della relativa procedura di Compatibilità paesaggistica.

Conclusioni e consigli

Posso soltanto indicare la linea di dialogo presso gli enti competenti quando si fanno le istanze in sanatoria per il permesso di costruire e SCIA. Non è detto che la linea possibilista evidenziata in questo post sia sposata dal funzionario che prenderà in esame la richiesta.

Sarebbe opportuno anche in questo caso, un chiarimento del legislatore, che troppo spesso non si pone il problema di quanto pregresso.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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