Stato legittimo immobile, ed errori materiali di rappresentazione grafica • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Le discordanze grafiche contenute nelle passate licenze ed eventualmente corrette nei cantieri andrebbero escluse dalle violazioni edilizie

In Toscana abbiamo una legge sul Governo del territorio molto aggiornata anche in tema di Stato legittimo dell’immobile (L.R. 65/2014). Nella versione vigente al momento in cui scrivo, l’articolo 198 sulle tolleranze e Stato legittimo contiene un punto interessante che intende trattare con buon senso le probabili discordanze riscontrabili oggi nei vecchi progetti edilizi:

2. Fermo restando quanto disposto al comma 1, non sono da considerarsi violazioni edilizie rispetto a quanto previsto nel titolo abilitativo gli errori materiali di rappresentazione contenuti nel progetto edilizio e gli errori materiali di progetto eventualmente corretti in cantiere.

Facciamo un classico esempio che mi è capitato: nella pianta una certa finestra non risulta rappresentata, tuttavia si trova rappresentata nel prospetto e realizzata effettivamente in quella posizione, perfetta al centimetro, con tanto di accatastamento e Abitabilità dell’epoca.

Va considerata una violazione edilizia “solo” nella pianta, mentre è legittimata sul prospetto? Oppure con un briciolo di buon senso, la possiamo o dobbiamo considerarla come un mero errore di rappresentazione grafica?

Io propendo per la seconda, perchè considerare una singola opera come violazione edilizia “parziale” soltanto in pianta quando invece risulta presente in prospetto è veramente illogico. Vediamo come proseguire le pratiche edilizie odierne, volendo mantenere la continuità tra titoli abilitativi e relativi contenuti descrittivi degli interventi.

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L’Attestazione della conformità urbanistica nello Stato Legittimo

La vera difficoltà dell’attestazione dello Stato Legittimo è ricostruire la continunità della catena, o meglio della rete” delle trasformazioni edilizie è tuttaltro che facile; invito i miei colleghi Tecnici abilitati a farsi dare davvero un equo compenso per questo tipo di incarico, in quanto complesso e di elevate responsabilità a lungo termine.

In particolare il legislatore ci chiede di incrociare contemporaneamente più aspetti:

formali: ricerca dello Stato legittimo attraverso i relativi titoli abilitativi edilizi, e relative connessioni alle norme di settore e aventi incidenza urbanistico-edilizia;
sostanziali: verificare l’effettiva corrispondenza tra quanto realizzato e quanto autorizzato dallo Stato legittimo, effettuando un’analisi comparativa e dimostrare il rispetto delle tolleranza.

Le tolleranze edilizie servono appunto per dimostrare il rispetto di quanto autorizzato soltanto sotto il profilo urbanistico edilizio, mentre non trova applicazione verso norme speciali e di settore, vedi paesaggistica, antisismica, ecc. Se queste norme di settore hanno tolleranze proprie, si applicano quelle espressamente previste dalla disciplina specifica.

Finchè la difformità tra quanto effettivamente realizzato e quanto autorizzato rientra in quanto stabilito dall’articolo 34-bis commi 1 e 2 del DPR 380/01, essa non costituisce violazione edilizia; il termine violazione è volutamente generico e abbraccia sia la definizione di illecito edilizio, ma anche quella più severa di abuso edilizio (quest’ultimo penalmente rilevante).

Mi sono anche capitati casi in cui ci fosse una completa coincidenza tra l’effettiva consistenza dell’immobile realizzato e le quotatore del progetto autorizzato: in questi casi diventa perfino superfluo dimostrare il rispetto delle tolleranze con quanto autorizzato, visto la coincidenza tra l’ipotetico rilievo architettonico e quello dello stato autorizzato; in tali casi è sufficiente dare attestazione del rispetto delle tolleranze evidenziando tale circostanza, a meno che non si voglia allegare una inutile ulteriore tavola dello stato rilevato.

Sulla Regolarità edilizia posso consigliarti anche questo video approfondimento.

Errori materiali di rappresentazione contenuti nel progetto: come gestirli

Abbiamo detto in premessa che la Legge Regione Toscana n. 65/2014 (aggiornata alla L.R. 47/2021) recepisce e integra la definizione di Stato legittimo dell’immobile (art. 9.bis c.1-bis DPR 380/01) col trattamento degli errori materiali di rappresentazione grafica:

Si tratta di una buona applicazione che prende atto delle discordanze riscontrabili dalle verifiche immobiliari che facciamo ai giorni nostri per edifici esistenti, sopratutto per quelli autorizzati con tecniche e modalità grafiche più datate.

Ritengo che possa essere un metodo corretto da estendersi anche nell’applicazione a livello nazionale, perchè dettato dal buon senso pratico ed entrare a pieno titolo tra le tolleranze edilizie; chiaramente proprio perchè basato sul buon senso comune (tra PA, cittadino e Tecnico professionista), bisognerà sempre valutare caso per caso e usarlo con adeguata diligenza.

Sennò si corre il rischio di usarlo in maniera impropria oltre un certo limite, e considerare “sanati” certe discordanze che invece configurano illecito o abuso edilizio, proprio perchè trattasi di valutazioni anche discrezionali tecniche (e pertanto un briciolo soggettive).

Il vero problema infatti è che il legislatore nazionale non si è posto questo problema che spesso emerge dalle verifiche immobiliari, e potrebbe facilmente inserirlo nel Testo Unico Edilizia, rendendo più fluida l’attività della PA e dei cittadini.