Spostamento tramezzi non rientra in tolleranze edilizie • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Demolire, modificare e ricostruire porzioni di pareti non strutturali configura almeno manutenzione straordinaria

Il regime di tolleranze edilizie è suddiviso in due livelli nell’articolo 34-bis DPR 380/01:

primarie, di tipo quantitativo ed entro 2% misure progettuali: il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo. (comma 1);
esecutive, di tipo qualitativo: Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile. (comma 2)

Il vantaggio di rientrare nelle tolleranze edilizie è quello di evitare la regolarizzazione e sanatoria edilizie. Lo spostamento di tramezzi e pareti interne, ovviamente prive di rilevanza strutturale o antisismica, non può rientrare nel concetto di tolleranze edilizie di cui sopra, fatto salvi i lievi scostamenti di posizione rispetto ai progetti contenuti in titoli abilitativi. Quando invece hanno rilevanza strutturale, si aggiunge anche la necessità di valutarne la sicurezza ai fini antisismici e statici, configurando (almeno) manutenzione straordinaria “pesante”, cioè soggetta a SCIA per articolo 22 c.1 DPR 380/01, previo i necessari titoli abilitativi antisismici (ex Genio Civile, per intendersi).

Ciò è quanto si desume dallo stesso articolo, ma vediamo meglio perchè, ricordandoti di iscriverti anche al mio canale WhatsApp: https://whatsapp.com/channel/0029Va7g889FXUui39m3lO2y

Modifiche tramezzi e aspetti edilizi

La diversa posizione di una parete interna di unità immobiliare, d’ora in avanti “tramezzo”, incide su molti aspetti edilizi:

igienico sanitari: rapporti illuminotecnici
igienico sanitari: aerazione interna e trasversale dell’immobile
puramente edilizi, quali diversa distribuzione degli spazi interni
superfici minime e larghezze minime dei vani interni
impiantistici, considerato che spesso sono accompagnati da adeguamenti di impianti elettrici, termici e idraulici
vincoli previsti sull’immobile
rispetto norme regolamentari del Comune e regionali
rispetto di tutte le restanti norme di settore aventi incidenza urbanistico edilizia

Motivo per cui diventa arduo ritenere “edilizia libera” o tollerabile lo spostamento di tramezzi all’interno di un immobile o di un appartamento, anche se trattasi di pareti realizzate in modalità precaria con cartongesso, legno o simili.

Per quanto molti faranno fatica a capire, ma gli aspetti edilizi elencati sopra rappresentano un interesse pubblico che il nostro ordinamento intende tutelare, cercando soprattutto di prevenire la sicurezza all’interno delle costruzioni. Se ci fossero dubbi, il rispetto di queste disposizioni è richiamato dalla conclusione del comma 2 articolo 34-bis D.P.R. 380/01:

(…) a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.(…)

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Spostamento tramezzi interni fuori da tolleranze edilizie

E’ difficile sostenere che lo spostamento di un tramezzo possa essere ricompreso assimilabile nelle tolleranza edilizie, a mio avviso i principali motivi risultano essere i seguenti (oltre a quelli meglio analizzati nel mio ultimo libro “Stato Legittimo immobiliare“):

esclusione dall’inquadramento nelle tolleranze edilizie primarie del 2%: proprio perchè viene indicato il riferimento quantitativo del 2%, lo spostamento di una parete di 30 cm all’interno di una stanza di lato cinque metri diventa automaticamente escluso. In questo preciso caso diventa anche impossibile sostenere che lo spostamento di 10 cm, inteso come traslazione lineare, possa qualificarsi come “parametro” indicato dal comma 1 articolo 34-bis TUE;
esclusione dall’inquadramento nelle tolleranze esecutive o irregolarità geometriche: premesso che sugli edifici vincolati dal Codice D.Lgs. 42/2004 non si applica a prescindere, le tolleranze esecutive risultano testualmente riferite agli interventi edilizi supportati da titoli edilizi (con cui fare verifica comparativa delle misure progettuali) limitate a quelle di “minima entità” per irregolarità geometriche (di pianta e sezione) e finiture, nonché alla diversa collocazione di impianti e opere interne.

Quest’ultima definizione sulle tolleranze esecutive risulta assai generica e lascia spazi a interpretazioni distanti, perfino a farvi rientrare lo spostamento di tramezzi ammissibile perchè riferibile a “diversa collocazione di impianti e opere interne“. Intanto l’oggetto di tollerabilità è la “collocazione”, cioè il posizionamento o inserimento, di impianti et opere interne: cosa sia impianto è chiaro, non si può dire lo stesso delle opere interne; mi viene a mente la vecchia procedura comunicativa edilizia dell’articolo 26 della L. 47/85 (abrogata con DPR 380/01): «Non sono soggette a concessione né ad autorizzazione le opere interne alle costruzioni che non siano in contrasto con gli strumenti urbanistici adottati o approvati e con i regolamenti edilizi vigenti, non comportino modifiche della sagoma né aumento delle superfici utili e del numero delle unità immobiliari, non modifichino la destinazione d’uso delle costruzioni e delle singole unità immobiliari, non rechino pregiudizio alla statica dell’immobile e, per quanto riguarda gli immobili compresi nelle zone indicate alla lettera A dell’articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968, rispettino le originarie caratteristiche costruttive.»

Tuttavia il termine di “minima entità” va inteso per in misura quantitativa davvero irrilevante, senza dimenticare che serve a giustificare tolleranze di natura geometrica; a rafforzare questo limitato raggio di azione, oltre al buon senso tecnico, sopravviene anche la conclusione del comma 2 articolo 34-bis DPR 380/01, con cui esclude ogni ipotesi pregiudicante violazioni della disciplina urbanistico edilizia e dell’agibilità.

Inoltre, la dizione “eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi“ contenuta nel comma 2 art. 34-bis DPR 380/01 irrigidisce ancora di più i margini interpretativi delle tolleranze edilizie: intanto diventa necessario dimostrare con certezza che la discordanza sia avvenuta durante un determinato intervento edilizio assentito dalla pratica edilizia, escludendo pertanto ogni ipotesi di trasformazione avvenuta in al di fuori di pratiche edilizie quali CILA, SCIA e Permesso di costruire. Questo approccio escluderà quindi tutte quelle evidenti modifiche avvenute in discordanza oggettiva da quanto descritto nelle pratiche edilizie (vedi la porta spostata nel tramezzo), e in questo senso non sarà di aiuto quanto eventualmente rappresentato in planimetria catastale variata per quella pratica.

E’ ovvio che ogni professionista ragionerà e argomenterà l’attestazione di tolleranze edilizie secondo il proprio “metro personale”, e soprattutto di tolleranza discrezionale; al netto di norme regionali ed escluse le casistiche di errori materiali riscontrabili in elaborati grafici e rilievi architettonici, è opportuno ipotizzare in tolleranza edilizia le discordanze di posizione dei tramezzi (e anche di porte interne ad essi) nell’ordine di cinque centimetri (circa).

Per quanto sia elastico, il concetto di tolleranza edilizia non dovrebbe essere tirato oltre il punto di rottura e legittimare modifiche sostanziali e oggettive.