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Come distinguere tra soppalchi di modesta entità e costituenti ristrutturazione rilevante

Il Consiglio di Stato torna ad esaminare una fattispecie relativa alla costruzione di soppalco in appartamento, con sentenza n. 1002/2022. Ci tengo a premettere che riguarda l’impugnazione di un ordinanza di demolizione del 2006 oggetto di ricorso al TAR concluso nel 2014, per cui non si deve commettere l’errore di traslare ai giorni nostri i criteri contenuti in essa.

Infatti la versione del DPR 380/01 dibattuta nella sentenza è quella vigente all’epoca dei fatti, e sappiamo bene che in regime amministrativo non si applicano le semplificazioni/innovazioni normative sopravvenute.

Devo ribadire che la disciplina delle categorie di intervento e procedure edilizie è stata oggetto di diversi cambiamenti successivi, in particolare il D.Lgs. 222/2016 e D.L. 76/2020, motivo per cui ho ritenuto necessario fare un articolo sui soppalchi aggiornato all’anzidetta disciplina attuale.

Inoltre anche stavolta devo ricordare che vanno considerate le eventuali normative regionali sull’argomento, che potrebbero aver introdotto “differenziazioni” di vario tipo.

INDICE:

Soppalco: tipologie di intervento e inquadramento

Per prima cosa occorre inquadrare sostanzialmente la tipologia di soppalco che si intende realizzare, partiamo con la definizione riportata nel Regolamento Edilizio Tipo del 20 ottobre 2016 (Allegato A, voce n. 24), valevole soprattutto nelle regioni che lo hanno recepito con appositi provvedimenti:

Il soppalco è una partizione orizzontale interna praticabile, ottenuta con la parziale interposizione di una struttura portante orizzontale in uno spazio chiuso.

E’ possibile che nelle norme regionali tale definizione possa essere stata integrata e dettagliata, magari imponendo aspetti dimensionali (altezze interne, superfici ?).

Realizzare un soppalco significa spesso realizzare un solaio aggiuntivo all’interno di un volume, aperto almeno su di un lato verso uno spazio interno, meglio noto come “doppio volume”, cioè caratterizzato da una rilevante altezza interna.

Generalmente la separazione tra soppalco e spazio aggettante avviene con parapetti di varie tipologie, come ringhiere, pannellature o muretti.

In base alle caratteristiche e finalità d’uso, generalmente i soppalchi sono suddivisi come solai “praticabili” o meno, e credo sia meglio distinguerli come segue:

  • uso abitabile e fruibile alle persone;
  • uso abitabile accessorio, non fruibile alle persone;
  • uso produttivo, per stoccaggio merci e/o permanenza addetti;

I soppalchi potrebbero essere configurati come un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, cioè tale da renderli assolutamente non fruibili alle persone; la giurisprudenza amministrativa ha inquadrato questa particolare tipologia di manufatti come opere non comportanti aumento di superficie dell’immobile, ma vorrei sottolineare che si riferisce ad un quadro normativo diverso da oggi (Cons. di Stato n. 1002/2022, n. 4780/2019, n. 4166/2018, n. 985/2017).

L’aggiunta di un soppalco all’interno di un’unità immobiliare comporta conseguenze oggettive sul versante edilizio:

  1. aumento superficie interna utile o accessoria (ma non di volume?);
  2. realizzazione opere strutturali e antisismiche;

Vediamole più dettagliatamente di seguito.

Aumento superficie interna utile o accessoria (ma non di volume?)

Facciamo riferimento al quadro normativo vigente (DPR 380/01 coordinato col DL 76/2020).

Da una parte si desume che l’aumento di superficie utile interna del soppalco, eseguito entro la sagoma e volumetria preesistente (e senza modifiche di prospetto su immobili tutelati dal D.Lgs. 42/2004), non debba configurare ristrutturazione edilizia pesante ex art. 10 c.1 lettera c) DPR 380/01.

Dall’altra parte si potrebbe tenere conto che il calcolo della volumetria preesistente sia riferito ad un altezza lorda “virtuale” o limitata fino ad un dato valore, escludendo una parte superiore di “doppio volume”. E’ il caso ricorrente della volumetria virtuale in uso per le attività produttive e commerciali. Ed ecco che allora si aprono casi in cui la realizzazione del soppalco comporti anche modifica volumetrica, pertanto costituente ristrutturazione edilizia pesante ex art. 10 TUE.

Certamente la realizzazione del soppalco comporta incremento di superficie utile interna, e in base alle caratteristiche e utilizzazione finale tale incremento di superficie si potrà distinguere in:

  • Superficie Utile: quella effettivamente abitabile o agibile, cioè utilizzabile in maniera continuativa da persone avendone i requisiti e possibilità di permanenza umana negli spazi;
  • Superficie Accessoria: spazio che non presenta i requisiti di abitabilità o agibilità menzionati al punto precedente, avente carattere di servizio o uso pertinenziale rispetto all’unità immobiliare in cui è inserita;

Per esempio, i requisiti minimi igienico sanitari o di altezze interne del soppalco condiziona molto il risultato finale e la qualifica dell’opera.

Magari anche in questo caso è utile rinviare anche alle definizioni indicate nel Regolamento Edilizio Tipo nazionale e nelle varie declinazioni recepite dalle regioni.

Aspetti strutturali per realizzare soppalchi 

Dal punto di vista strutturale il soppalco può essere costituito da uno o più porzioni di solai, connessi tra loro e in grado di consentire una corretta risposta in funzione dei carichi di esercizio della destinazione finale.

Le tipologie strutturali dei soppalchi possono essere elencate così:

  • autoportante, cioè con struttura propria, indipendente e quindi non connessa alla struttura del fabbricato in cui vengono inseriti all’interno: certamente, si sta parlando del caso in cui siano realizzabili con appoggio al piano terra, cioè con fondazioni autonome, basti pensare a quelle dei capannoni industriali necessarie per fini di magazzini e logistica.
  • struttura connessa al fabbricato: si tratta dei casi in cui i solai siano appoggiati e collegati con vari sistemi alla struttura preesistente dell’edificio in cui sono inseriti.

Chiaramente raccomando di far valutare da subito gli aspetti strutturali e antisismici da prendere in esame, quindi le necessarie pratiche di deposito o autorizzazione sismica al rispettivo ufficio tecnico regionale (ex Genio Civile, ndr).

Inquadramento Categoria di intervento ai fini urbanistici

Facciamo riferimento al vigente quadro normativo del DPR 380/01, aggiornato anche col D.L. 76/2020, cercando di inquadrare prima la categoria di intervento tra quelle descritte nell’art. 3 comma 1 lettera d) del DPR 380/01, e di stabilire la conseguente procedura edilizia.

Certamente ritengo che la realizzazione di un soppalco interno non possa rientrare in manutenzione straordinaria (lettera b) in quanto comporta modifica innovativa e inserimento di elemento aggiuntivo a immobile esistente, ben diverso dal “mantenere” un elemento preesistente.

Escludo pure il restauro e risanamento conservativo (lettera c) per gli stessi motivi detti per la manutenzione straordinaria, precisando che non trovo sufficiente neppure la possibilità di inserimento di elementi accessori nell’organismo edilizio esistente; se siamo sinceri, l’aggiunta di un soppalco ritengo sia superiore ad valore accessorio, anche senza i requisiti tipici di abitabilità e permanenza umana.

Ritengo invece inquadrabile in ristrutturazione edilizia (lettera d), in quanto unica categoria di intervento sul patrimonio esistente in grado di ammettere interventi sostanziali sull’organismo edilizio e soprattutto l’inserimento di nuovi elementi.

Come già detto ai punti precedenti, la realizzazione di un soppalco potrebbe avvenire contestualmente ad opere rientranti nella più alta “ristrutturazione edilizia pesante” art. 10 c.1 lettera c) DPR 380/01.

Inoltre secondo quanto già accennato prima, potrebbero esservi casi in cui la costruzione del soppalco possa rientrare in ristrutturazione edilizia pesante in quanto configurante modifica di volumetria “interna” all’organismo edilizio , quasi come un contro senso.

Ad esempio potrebbero esserci normative regionali (e anche regolamenti comunali) contenenti definizioni specifiche di volumetria “virtuale”, cioè quella contenuta tra superficie pavimentata e l’altezza massima “virtuale” oltre la quale gli spazi e locali molti alti non sono computati; ed ecco che la realizzazione di un soppalco potrebbe rimettere in gioco volumetrie vuote presenti negli edifici, comportando cioè modifiche volumetriche senza effettuare incrementi volumetrici nel senso proprio.

Il caso tipico possono essere le attività produttive e capannoni industriali con altezze elevate per stoccaggio merci, dove si intende inserire un soppalco adibito a lavorazioni in presenza.

Procedure e titoli autorizzativi necessari per soppalco

Per indicare la corretta procedura autorizzativa o abilitante la costruzione del soppalco, si devono coordinare le relative norme (e non è facile) quali DPR 380/01, D.L. 76/2020 e D.Lgs. 222/2016, lasciando fuori in questa sede le norme regionali

Essendo generalmente un’opera rientrante in ristrutturazione edilizia, si ritiene che la realizzazione del soppalco costituisca ristrutturazione edilizia di tipo “leggero” quando non configura ristrutturazione pesante (considerando ancora valido i lineamenti del D.Lgs. 222/2016 Allegato A).

Quindi le procedura da scegliere diventano:

  • SCIA ordinaria (o normale) ex art. 22 TUE (condizione generale);
  • Permesso di Costruire art. 10 TUE (o SCIA alternativa al Permesso art. 23 TUE) nei rari casi in cui l’intervento possa configurare ristrutturazione “pesante” ex art. 10 c.1 lettera c) TUE;

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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