Segnalazione certificata Agibilità, requisiti e consigli utili per attestazione immobili • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

05/01/2026
Agibilità
05/01/2026

Indice

Che differenza c’è tra certificato di abitabilità e agibilità per gli immobili?
Segnalazione certificata di Agibilità, tra SCIA normale e imperfetta
Rapporto tra titolo abilitativo edilizio e Segnalazione certificata di Agibilità
Silenzio-assenso inapplicabile nella Segnalazione certificata Agibilità

L’attestazione di Agibilità è stata modificata dal D.Lgs. 222/2016 per divenire una particolare tipologia di segnalazione certificata di inizio attività, che potremmo definire “imperfetta”, e l’efficacia richiede presupposti come la conformità urbanistica ed edilizia. L’istituto della Segnalazione certificata di Agibilità è stato ulteriormente integrato , sia pure in misura lieve, dal decreto-legge n. 69/2024 “Salva Casa”, introducendovi una particolare deroga ai requisiti igienico-sanitari, avente natura straordinaria e transitoria, ma soprattutto condizionata a determinati requisiti; tra l’altro, anche la modulistica unificata della segnalazione certificata di Agibilità è stata aggiornata in conformità a tali disposizioni.

Che differenza c’è tra certificato di abitabilità e agibilità per gli immobili?

Il termine di Abitabilità sopravvive nel gergo degli operatori e dei professionisti del settore, che continuando ad utilizzarlo in relazione agli immobili a destinazione residenziale, per distinguerli da quelli con diversa destinazione d’uso, per i quali quello nuovo di “agibilità” si palesa anche etimologicamente più confacente. Con l’entrata in vigore del testo unico edilizia (D.P.R. 380/2001, articolo 24) le due procedure furono sostanzialmente trasfuse in quella di Agibilità, mentre con D.Lgs. 222/2016 la procedura di rilascio del certificato di Agibilità fu sostituita a livello nazionale con la Segnalazione Certificata di Agibilità, sottolineando che alcune regioni avevano già disciplinato l’Agibilità con forme di attestazione asseverata da professionista abilitato (vedasi L.R. toscana n. 1/2005, e poi la L.R. 65/2014).

Se è vero che nel tempo la procedura autorizzativa, certificativa e di segnalazione di Agibilità è mutata più volte, bisogna dire che dall’entrata in vigore del R.D. 1265/1934 ad oggi è sempre stato previsto un presupposto essenziale per l’allora Abitabilità, e poi Agibilità omnicomprensiva: la conformità dell’opera al progetto approvato. L’agibilità, come disciplinata dal vigente D.P.R. 380/01 «rappresenta il punto di arrivo di un’evoluzione di un istituto che non è più volto solo a verificare e la sussistenza di quei requisiti, essenzialmente di natura igienico-sanitaria, cui è subordinata la possibilità di “abitare” in un edificio, dunque di occuparlo stabilmente e per periodi anche lunghi, ma è preordinato ad assicurare il rispetto di normative dettate per tutelare una serie più ampia d’interessi pubblici – come la sicurezza, anche in termini di salvaguardia dell’incolumità pubblica, e il risparmio energetico, correlato a quella tutela dell’ambiente ora assurta tra i principi costituzionali fondamentali con la modifica dell’art. 9 della Carta per opera della l. cost. 11 febbraio 2022, n. 1 – alla luce dei quali la proprietà viene conformata ai sensi dell’art. 42 Cost. (che appunto consente di definire con legge limiti a tale diritto per assicurarne la “funzione sociale”). Si aggiunga, per completezza, che questa lettura è corroborata dall’integrazione apportata all’art. 24 del t.u. edilizia dal d.lgs. 8 novembre 2021, n. 207, secondo cui l’agibilità riguarda anche, ove previsto, il «rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale» (e per questo alla s.c.i.a. presentata deve essere corredata dall’«attestazione di “edificio predisposto alla banda ultra larga”, rilasciata da un tecnico abilitato». Si tratta di normative e di requisiti – in particolare quelli di “sicurezza”, ma, almeno in astratto, anche di risparmio energetico – che riguardano il compendio immobiliare nel suo complesso, compresa l’eventuale area esterna pertinenziale, se modificata e attrezzata per renderla fruibile dalle persone.». (vedi Cons. di Stato n. 2823/2025).

Sul punto la giurisprudenza (vedi Cons. di Stato n. 6018/2025) ha espresso più volte chiarimenti interessanti circa il rapporto con la «conformità dell’opera rispetto al progetto approvato», ovvero, in buona sostanza, la sua regolarità edilizia e, conseguentemente, urbanistica. Con il D.lgs. 25 novembre 2016, n. 222, che ha ricondotto la certificazione al regime della s.c.i.a., tale requisito di conformità è stato riportato sin nella norma definitoria (art. 24) che include espressamente la «conformità dell’opera al progetto presentato» tra le cose che il tecnico deve asseverare all’atto della presentazione della dichiarazione, unitamente peraltro alla sua «agibilità». Il richiamo conclusivo alla stessa assume il significato di voler raccogliere in un unico termine di “Agibilità” tutti gli aspetti di regolarità necessari, riassumendone l’elencazione, senza neppure esaurirsi in essa vista la variegata gamma delle destinazioni d’uso degli immobili.

Ad esempio, l’agibilità dei manufatti o dei locali dove si intende svolgere un’attività commerciale, rappresenta il necessario ponte di collegamento fra la situazione urbanistico-edilizia e quella commerciale nel senso che la non conformità dei locali per il versante urbanistico-edilizio si traduce nella loro non agibilità anche sul versante commerciale. All’inverso, ai fini dell’agibilità, è necessario che il manufatto o il locale sia assistito dallo specifico titolo edilizio abilitativo e, più in generale, che lo stesso non rivesta carattere abusivo, esigendosi, in tal modo, una corrispondenza biunivoca tra conformità urbanistica dei beni ospitanti l’attività commerciale e l’agibilità degli stessi (sul punto cfr. Cons. di Stato n. 3212/2018; T.A.R. Campania n. 1035/2020).

In definitiva, non è possibile dissociare l’autorizzazione allo svolgimento di un’attività produttiva dalla necessaria verifica inerente alla legittimità delle opere realizzate a tale scopo, o più in generale al loro regime di regolarità.

Segnalazione certificata di Agibilità, tra SCIA normale e imperfetta

L’art. 24, d.P.R. n. 380/2001, nella versione vigente dispone che «La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, e, ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata.». La norma rinvia all’istituto della segnalazione certificata inizio attività, facendo alcune precisazioni mediante il comma 7 del medesimo articolo, prevedendo che per la Segnalazione Certificata di Agibilità «si applica l’articolo 19, commi 3 e 6-bis, della legge 7 agosto 1990, n. 241» e non anche il comma 6-ter – ai sensi del quale «la segnalazione certificata di inizio attività, la denuncia e la dichiarazione di inizio attività non costituiscono provvedimenti taciti direttamente impugnabili».

Anche in tal senso, la segnalazione certificata per l’agibilità – al pari della SCIA, della DIA e altresì della CILA – non costituisce un provvedimento amministrativo tacito e non è quindi direttamente impugnabile. Al pari di quanto affermato dalla giurisprudenza amministrativa per la SCIA e la DIA, deve ritenersi che anche per le SCA l’unica tutela riconosciuta dalla legge ai terzi che si ritengano lesi sia quella di sollecitare l’utilizzo dei poteri inibitori o di autotutela del Comune e poi impugnare l’atto di vigilanza comunale se non favorevole, e, in caso di inerzia, esperire l’azione avverso il silenzio-inadempimento, come previsto all’art. 19 comma 6 ter, L. 241/1990 (vedi anche T.A.R. Lombardia n. 3896/2025).

Per quanto riguarda la documentazione a corredo della Segnalazione certificata di Agibilità, è stato precisato dalla giurisprudenza che «L’art. 19, comma 1, L. n. 241 del 1990, pone a carico di colui che presenta la segnalazione certificata di inizio attività l’onere di corredarla della documentazione richiesta dalla legge. È chiaro che solo una segnalazione completa degli allegati legittima l’esercizio dell’attività e consente al Comune di effettuare il controllo nel termine assegnato» (T.A.R. Lazio n. 7279/2025, T.A.R. Lombardia, 23/01/2023, n. 195). In caso di incompletezza, carenze o non veridicità di quanto asseverato o messo a corredo della cosiddetta S.C.A. la giurisprudenza ha affermato che «Superato tale termine non possono escludersi provvedimenti di autotutela nonché la possibilità di assumere procedimenti inibitori dell’attività in caso di dichiarazioni false e mendaci allegate alla s.c.i.a. ovvero di attività difforme da quanto segnalato» (T.A.R. Lazio n. 7279/2025, T.A.R. Calabria, Sentenza, 01/02/2016, n. 149).

Rapporto tra titolo abilitativo edilizio e Segnalazione certificata di Agibilità

Anche se già noto, è opportuno rammentare la distinzione che corre tra la pratica edilizia, come il permesso di costruire, e la Segnalazione certificata di Agibilità (o relative passate declinazioni). La modifica integrale dell’articolo 24 D.P.R. 380/01, effettuata dal D.Lgs. 25 novembre 2016, n. 222, ha ricondotto la certificazione di Agibilità al regime della segnalazione certificata di inizio attività, confermando ancora la rilevanza del requisito della conformità edilizia ed urbanistica, e prevedendo la «conformità dell’opera al progetto presentato» quale oggetto di attestazione dal tecnico asseverante all’atto della presentazione della dichiarazione. Dal quadro normativo di riferimento e dalla giurisprudenza (Consiglio di Stato n. 9260/2025, n. 313/2025, n. 8180/2019), emergono differenze nette in quanto il permesso di costruire ed il certificato di agibilità rispondono a differenti finalità e tutela di beni giuridici non coincidenti:

la procedura di agibilità ha funzione di accertare la realizzazione dell’immobile secondo le norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti. La certificazione di agibilità, con Segnalazione o meno, presuppone, comunque, la conformità delle opere realizzate al titolo edilizio abilitativo;
il titolo abilitativo edilizio è finalizzato all’accertamento del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche;

Il conseguimento dell’Agibilità (o Abitabilità), mediante le varie forme autorizzative, «non preclude quindi agli uffici comunali la possibilità di contestare successivamente la presenza di difformità rispetto al titolo edilizio» (tra le tante vedi Cass. Civ. n. 25830/2023). Sulla distinzione tra Agibilità e permessi edilizi è intervenuta anche la Corte Costituzionale con sentenza n. 217/2022.

Sebbene l’accertamento amministrativo sulla conformità edilizia ed urbanistica del bene sia svolto ai soli del rilascio del certificato di agibilità, o della più recente segnalazione certificata di Agibilità, ciò non impedisce la repressione degli illeciti edilizi successivamente riscontrati, pure se riguardanti immobili già dichiarati agibili. Non è pertanto sostenibile che, ai soli fini del rilascio del certificato di agibilità o della S.C.A., sia irrilevante la conformità urbanistica ed edilizia delle opere in esame, facendosi comunque questione di un presupposto del provvedere (principio estratto da Cons. Stato n. 313/2025).

Silenzio-assenso inapplicabile nella Segnalazione certificata Agibilità

Col D.Lgs. 222/2016 si è passati da un regime che ammetteva il silenzio-assenso amministrativo nella domanda di rilascio del Certificato di Agibilità da parte della P.A., ad un sistema di asseverazione da parte di tecnico abilitato, e pertanto sprovvisto dell’istituto del silenzio assenso. Quest’ultimo, infatti, è applicabile soltanto agli atti e provvedimenti oggetto di rilascio espresso da parte dell’Amministrazione pubblica, ma non trova applicazione verso segnalazioni o comunicazioni edilizie depositati su iniziativa del privato cittadino.