Mancanza temporanea Agibilità nel preliminare: quando chiedere la risoluzione, il punto della Cassazione

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Per velocizzare i passaggi contrattuali di trasferimento immobiliari, e quelli di promessa di vendita, è possibile riscontrare l’assenza di Agibilità, oppure l’avvenuto deposito della richiesta di rilascio dal Comune (fattibile anteriormente al D.Lgs. 222/2016, che ha sostituito in tutta Italia con procedura di Segnalazione Certificata di Agibilità, fatte salve diverse disposizioni regionali). Ciò significa che nel rogito notarile o nel preliminare di vendita si può riscontrare la sola richiesta di ottenimento dell’Agibilità (o anche Abitabilità per immobili residenziali, riunificati nell’Agibilità con D.P.R. 380/2001) da perfezionarsi in seguito. A volte rimane lettera morta, a volte il procedimento amministrativo prosegue con esito positivo.

Affrontiamo allora il caso in cui la promissaria acquirente scopre all’indomani della stipula dell’atto definitivo che l’immobile non è dotato di Agibilità, bensì è dotato della sola richiesta di rilascio del certificato di Agibilità (procedura fattibile anteriormente al D.Lgs. 222/2016).

Indice

Cenni sulla procedura di Segnalazione certificata di Agibilità

Dopo l’entrata in vigore del D.Lgs. 222/2016, la dotazione della Agibilità segue un procedimento proprio, basato in parte su quello della segnalazione certificata di inizio attività (vedi art. 24, commi 6 e 7, del D.P.R. 380/2001): la presentazione della S.C.A. (o S.C.A.G.I.) prevede un effetto di utilizzabilità e Agibilità immediata, qualora presentata nel rispetto di tutti i presupposti di legge, sulla quale il Comune può effettuare i relativi controlli nei termini e modalità previste dal predetto procedimento della S.C.I.A:

6. L’utilizzo delle costruzioni di cui ai commi 2 e 4 può essere iniziato dalla data di presentazione allo sportello unico della segnalazione corredata della documentazione di cui al comma 5.

Fattispecie. L’ordinanza di Cassazione civile n. 20952/2026

Nel 2012, la parte promissaria acquirente firma un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile, stabilendo la data del rogito entro il 30 settembre 2012. Poco prima della scadenza, scopre che l’immobile è privo del certificato di abitabilità e che vi sono presunte difformità edilizie non sanabili, relative ad un porticato (si rammenta che l’Agibilità è revocabile in presenza di difformità e illeciti edilizi). Pertanto, invia una diffida ad adempiere alla parte promissaria venditrice, e decide di non presentarsi davanti al notaio; decide anche di citare in giudizio i venditori chiedendo la risoluzione del contratto e la restituzione del doppio della caparra (€ 15.000). I venditori si difendono dimostrando di aver richiesto l’agibilità prima del rogito e chiedono al giudice l’esecuzione in forma specifica del contratto (art. 2932 c.c.) per obbligare l’acquirente a comprare. I giudici di merito accolgono la domanda dei venditori, ritenendo ingiustificato il rifiuto dell’acquirente.

Mancanza certificato di Agibilità al momento del rogito

Tra i vari motivi che hanno portato al rigetto della domanda di risoluzione del preliminare, focalizziamo quello sull’assenza dell’Agibilità al momento del rogito.

Se da una parte il promissario acquirente riteneva legittimo rifiutare la stipula del rogito di vendita definitivo per carenza dell’Agibilità “definitiva”, la Cassazione ha affermato invece che l’assenza temporanea dell’Agibilità non incide sulla validità del preliminare di vendita, ma sul corretto adempimento, a meno che non vi sia una totale e assoluta impossibilità giuridica di godere del bene immobile; tale circostanza però non è stata riscontrata nel caso di specie, in quanto alla data del primo appuntamento dal notaio il venditore aveva già presentato la domanda in Comune, ed esibito un’attestazione firmata dal professionista tecnico avente certificato provvisorio di conformità edilizia ed agibilità (prevista dalla dalla disciplina regionale allora vigente). L’agibilità passa da “provvisoria” a “definitiva” col suo rilascio successivo da parte del Comune circa sei mesi dopo (con l’automatismo del silenzio della P.A.).

Mancata consegna di Agibilità, quando comporta risoluzione per inadempimento

Non tutte le casistiche di mancanza di agibilità comportano automatica risoluzione del preliminare di vendita o dell’atto definitivo di compravendita; la giurisprudenza civile si è ormai consolidata su alcuni principi e in particolare, al netto di possibili obblighi contrattuali previsti come essenziali al contratto, sulle carenze sostanziali dei requisiti di Agibilità e di impossibilità all’ottenimento. Ad esempio, l’immobile presenta profili di irregolarità edilizie non sanabili, oppure problematiche di tipo strutturali e antisismiche. Sono molte le ipotesi, per cui rimando alla lettura di questi miei articoli in materia di agibilità e adempimento contrattuale:

Consigli

Certamente consiglio di anteporre la verifica di sussistenza dell’Agibilità prima di firmare il preliminare di vendita o una proposta di acquisto, o quanto meno di inserire le opportune clausole “salvavita” sospensive. Inoltre, è consigliato verificare la sussistenza dei requisiti sostanziali per l’ottenimento dell’Agibilità.

FAQ conclusive

FAQ 1. La mancanza del certificato di agibilità al momento del rogito permette di risolvere il contratto preliminare?

Risposta: No, nell’ordinanza di Cassazione n. 20952/2026, il venditore si è attivato tempestivamente e la domanda era già stata presentata al Comune. L’assenza temporanea del certificato di agibilità non incide sulla validità del preliminare né costituisce grave inadempimento, a meno che non comporti un’assoluta e definitiva impossibilità giuridica di godimento dell’immobile. Se il titolo viene ottenuto successivamente, il promissario acquirente non può rifiutarsi di stipulare l’atto definitivo.

FAQ 2. Si può inviare una diffida ad adempiere prima della scadenza del termine fissato nel preliminare?

Risposta: No, la diffida ad adempiere ai sensi dell’art. 1454 c.c. presuppone che un inadempimento si sia già verificato. Salvo casi eccezionali di evidente e definitivo rifiuto preventivo della controparte, la diffida non può essere intimata prima della scadenza del termine concordato nel contratto. Una diffida inviata in anticipo è priva di effetti giuridici e non può causare la risoluzione di diritto del contratto.

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.

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