Edifici ante ’75: quando escludere DM requisiti igienici 5 luglio 1975

edilizia storica risalente

Indice

Per abitazioni costruite prima dell’entrata in vigore D.M. 5 luglio 1975 (2 agosto medesimo anno), si applica la disciplina igienico-sanitaria previgente, ossia le Istruzioni Ministeriali del 1896 e dei regolamenti locali (edilizi e/o igienici) allora vigenti ed emanati dai Comuni e ASL). Questo principio, previsto dall’interpretazione autentica operata dall’articolo 10, comma 2, del D.L. 76/2020, è stato confermato dalla giurisprudenza nei confronti degli edifici risalenti, specificando cioè i casi di esclusione dai severi requisiti di abitabilità.

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Interpretazione autentica ed esclusione DM 5 luglio 1975

Approfondendo i profili di deroga sui requisiti igienico-sanitari residenziali, è fondamentale definire il perimetro dell’interpretazione autentica prevista dall’articolo 10, comma 2, del D.L. 76/2020 (L. 120/2020), anticipando che è emersa giurisprudenza confermativa e favorevole verso casistiche immobiliari che potevano essere controverse:

ART. 10 D.L. 76/2020 – L. 120/2020 “decreto semplificazioni”
2. Nelle more dell’approvazione del decreto del Ministro della salute di cui all’articolo 20, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, le disposizioni di cui al decreto del Ministro per la sanità 5 luglio 1975, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 190 del 18 luglio 1975, si interpretano nel senso che i requisiti relativi all’altezza minima e i requisiti igienico sanitari dei locali di abitazione ivi previsti non si considerano riferiti agli immobili che siano stati realizzati prima della data di entrata in vigore del medesimo decreto e che siano ubicati nelle zone A o B, di cui al decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili, in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali. Ai fini della presentazione e rilascio dei titoli abilitativi per il recupero e la qualificazione edilizia dei medesimi immobili e della segnalazione certificata della loro agibilità, si fa riferimento alle dimensioni legittimamente preesistenti.

Costruzioni realizzate ante DM 1975 e inapplicabilità retroattiva

Il D.M. 5 luglio 1975 è entrato in vigore il 2 agosto 1975 (15 giorni dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale n. 190 del 18 luglio 1975). Essendo una norma di “interpretazione autentica”, l’Art. 10 del D.L. 76/2020 ha valore retroattivo. Ciò significa che influenza anche lo Stato Legittimo (pratiche, titoli abilitativi e sanatorie) e la Segnalazione Certificata di Agibilità.

In sintesi, il D.M. 5 luglio 1975 non si applica agli immobili edificati precedentemente, purché:

  1. Siano stati costruiti in conformità alle norme dell’epoca (es. Istruzioni ministeriali del 1896).
  2. Siano ubicati in Zona A o B del DM 1444/1968 (centri storici, nuclei storici o zone di completamento) o assimilate, in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali.

Nota critica: La norma avrebbe potuto essere più estensiva, includendo anche le Zone E (agricole), dove molti edifici storici restano esclusi da questa semplificazione pur avendo le medesime necessità di recupero.

L’articolo 10, comma 2, del D.L. 76/2020, trattandosi di norma di interpretazione autentica, ha valore retroattivo e pertanto in grado di permeare anche gli ambiti espressamente richiamati di Stato Legittimo (pratiche e titoli abilitativi, compreso quelli in sanatoria) e di abitabilità o agibilità (oggi Segnalazione Certificata di Agibilità). Le formulate considerazioni conducono a ritenere che la controversa disposizione del D.M. 5 luglio 1975 non possa trovare applicazione per gli immobili edificati anteriormente alla sua entrata in vigore, ove costruiti in conformità ai criteri o requisiti previsti dalla legislazione all’epoca vigente, e, in particolare, alla normativa che fissava i criteri di abitabilità. Attenzione: restano salvi e applicabili i regolamenti locali di igiene previgenti al D.M. 5 luglio 1975.

Per quali edifici si applica l’esclusione?

Occorre anche premettere che l’anzidetta norma di interpretazione autentica non trova applicazione su qualsiasi edificio realizzato anteriormente al D.M. 5 luglio 1975, pubblicato in Gazzetta ufficiale n. 190 del 18 luglio 1975 (ed entrato in vigore il 15° giorno successivo alla pubblicazione), bensì ai soli «immobili che siano stati realizzati prima della data di entrata in vigore del medesimo decreto e che siano ubicati nelle zone A o B, di cui al decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili, in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali».

In sostanza, si applica soltanto nelle zone dei centri storici, nuclei storici e zone di saturazione, previste dai vigenti strumenti urbanistici o riferibili ad esse sulla base del D.M. 1444/1968: francamente qui la norma interpretativa poteva essere più estensiva senza fare distinzioni territoriali, tenuto conto che molte costruzioni abitative sono state realizzate all’epoca anche in territorio aperto, agricolo o montano (es. Zone E), e tuttora collocate in codesta zonizzazione.

Occorre focalizzare da subito un punto sostanziale: si parla di edifici realizzati, e non autorizzati o licenziati, pertanto la deroga o esclusione D.L. 76/2020 troverà applicazione per quelli davvero ultimati, magari con tanto di certificato di abitabilità rilasciati (vedi a margine TAR Abruzzo, sentenza n. 272/2022).

Opere e interventi postumi al DM 5 luglio 1975, come lo inquadriamo?

La norma di interpretazione autentica ha per oggetto “edifici realizzati”, senza considerare o distinguere l’applicazione per le opere ante e post DM 5 luglio 1975. Per come è stata scritta, è anche sulla base di alcune sentenze riportate in fondo al post, sembra che la condizione sufficiente per escludere in radice tale decreto sia la sola preesistenza della costruzione, ammettendo quindi l’estensione della deroga alle opere posteriori. Ad esempio un cambio di destinazione d’uso oppure modifiche interne: ragionando diversamente, gli immobili Ante DM del 1975 sarebbero gravati da un vincolo di destinazione e di recupero impossibile. Certamente, di fronte a interventi massivi e ristrutturazioni rilevanti bisogna porsi invece il problema di adeguamento ai requisiti sopravvenuti.

Si noti bene: non siamo di fronte ad una deroga speciale, piuttosto all’esclusione in radice del regime normativo. Significa che quella norma del 1975 costituisce regime speciale e specifico per edifici costruiti posteriormente all’entrata in vigore del D.M. 5 luglio 1975, mentre la previgente norma Istruzioni Ministeriali 1896 continua a valere come regola generale per tutte quelle preesistenti o autorizzate anteriormente all’entrata in vigore del D.M. 5 luglio 1975. In parole povere, si applicano due distinti regimi, in cui il D.M. del 1975 costituisce una stratificazione o appendice per costruzioni più moderne.

È opportuno rammentare che, secondo la consolidata giurisprudenza costituzionale, è possibile derogare all’applicazione del principio generale di irretroattività delle fonti normative, sancito dall’articolo 11, comma 1, delle Preleggi, nei limiti del criterio di ragionevolezza di cui all’art. 3 Cost., ossia senza mai incidere arbitrariamente sulle situazioni sostanziali poste in essere da leggi precedenti, applicata proprio sul regime requisiti minimi abitativi (TAR Campania n. 1277/2024).

Raccordo con Testo Unico leggi sanitarie R.D. 1265/1934 e Regolamenti locali di igiene e sanità

Prima dell’entrata in vigore del D.M. 5 luglio 1975 non c’era assenza di disciplina igienico-sanitaria sulle costruzioni, al contrario sussistevano ad esempio:

Quest’ultima disposizione ha avuto una forte rilevanza sui regolamenti approvati dai Comune in materia igienica ed edilizia:

Art. 218. I regolamenti locali di igiene e sanità stabiliscono le norme per la salubrità dell’aggregato urbano e rurale e delle abitazioni, secondo le istruzioni di massima emanate dal Ministro per l’interno. I detti regolamenti debbono contenere le norme dirette ad assicurare che nelle abitazioni:
a) non vi sia difetto di aria e di luce;
b) lo smaltimento delle acque immonde, delle materie escrementizie e di altri rifiuti avvenga in modo da non inquinare il sottosuolo:
c) le latrine, gli acquai e gli scaricatoi siano costruiti e collocati in modo da evitare esalazioni dannose o infiltrazioni;
d) l’acqua potabile nei pozzi, in altri serbatoi e nelle condutture sia garantita da inquinamento. I regolamenti predetti debbono, inoltre, contenere le norme per la razionale raccolta delle immondizie stradali e domestiche e per il loro smaltimento.

Tale disposizione legislativa, ha attribuito ai Comuni un ampio potere regolamentare, ribadito anche dall’art. 344 dello stesso T.U. delle leggi sanitarie. A mero titolo di osservazione e fatto salvo diverse conclusioni ricavabili dalla giurisprudenza (che al momento non ho riscontrato), l’articolo 218 R.D. 1265/1934 sembrerebbe attribuire molta autonomia ai regolamenti locali di igiene e sanità. Inoltre la dizione “secondo le istruzioni di massima emanate dal Ministro per l’interno”, porterebbe a intuire che esse non avessero valore prescrittivo assoluto, ma di direttiva non vincolante e pertanto derogabile. Questo spiegherebbe perchè tanti regolamenti locali post bellici abbiano autorizzato la costruzione di abitazioni aventi altezza interna di 2,50 metri nei piani ammezzati o mezzanini.

Se puoi ristrutturare adeguando al DM 5 luglio 1975 è meglio

Coloro che si accingono ad effettuare interventi di recupero sul patrimonio edilizio realizzato anteriormente all’entrata in vigore del D.M. 5 luglio 1975 devono anche valutare se, a determinate condizioni, sia preferibile conformarsi ai più stringenti requisiti igienico-sanitari edilizi. Sicuramente incidono su questa possibilità le oggettive caratteristiche tecniche e strutturali dell’intervento, la compatibilità coi regolamenti e strumenti urbanistici e soprattutto coi costi: è probabile che l’intervento di ristrutturazione effettuato nel rispetto dei requisiti più moderni, aumenta il valore dell’immobile e la sua qualità abitativa. In soldoni, chi può adeguare lo faccia, anche a fronte di maggiori costi e invasività dell’intervento.

Giurisprudenza amministrativa esclude casistiche di recupero edilizio dal DM 5.07.1975

Dalle ricerche effettuate sono emerse parecchie sentenze amministrative in cui sono delineati i margini di esclusione del Decreto Ministeriale 5 luglio 1975; tali margini risultano interpretati in senso ampio e secondo criteri di buon senso. In breve: per gli immobili realizzati prima dell’entrata in vigore del D.M. 5 luglio 1975 e situati nelle Zone Omogenee A e B, tale decreto non si applica, rimanendo tuttavia applicabile il previgente regime (Istruzioni Ministeriali 1896 e regolamenti locali).

Quando si effettuano ristrutturazioni, cambi di destinazione d’uso o modifiche strutturali sugli edifici realizzati anteriormente a tale decreto (d’ora in avanti detti “Ante ’75”), ci si scontra con requisiti molto stringenti; tuttavia, nei centri storici e tessuti consolidati diviene impossibile rispettarli, a meno di effettuare interventi rilevanti, anche a livello strutturale, spesso impossibili da attuare per diversi motivi (costi esorbitanti, impossibilità tecniche, profili civilistici e condominiali). Ebbene, molte sentenze si sono orientate benevolmente a favore del cittadino impossibilitato a rispettare i vari requisiti igienico-sanitari su vecchi edifici, i più critici sono le altezze minime interne (2,70 metri per abitazioni) e rapporti aero-illuminanti (il famoso rapporto di 1/8 per le aperture finestrate e il 2% di Fattore luce diurno medio); le più recenti sentenze hanno motivato la possibilità di escludere le costruzioni ante DM del 1975 dall’obbligo di adeguamento e rispetto dei più moderni requisiti sanitari sia in sede di progetto e titolo abilitativo, sia per l’attestazione con Segnalazione Certificata di Agibilità. Addirittura questo principio è stato applicato anche in regime di sanatoria edilizia, considerato che alcune sentenze ravvisano nella norma di interpretazione autentica (con effetto retroattivo) impliciti effetti di regolarizzazione ora per allora. Si riportano di seguito i passaggi più interessanti e i relativi riferimenti giurisprudenziali che hanno applicato la norma di interpretazione autentica che esclude il DM 5 luglio 1975:

  • TAR Lombardia, Milano, n. 384/2025: accolto il ricorso di un cittadino riguardante un edificio esistente già al 1942, per l’innalzamento dell’ingombro di fino a 2,53 metri, rispetto all’altezza di 2,70 contenuta negli elaborati progettuali del permesso di costruire del 2005. Nel 2024 è stata presentata una SCIA in sanatoria, la quale viene denegata dal Comune per carenza del requisito di “doppia conformità” non per ragioni urbanistiche, ma igienico-sanitari di altezza 2,70 metri. Tuttavia il ricorso del cittadino viene accolto sulla base dell’interpretazione autentica offerta dall’articolo 10, comma 2, L. 120/2020, affermando testualmente che tale l’immobile non è soggetto alle disposizioni di cui al D.M. 5/07/1975, in quanto realizzato in epoca anteriore al 1942. Più dettagliatamente, sotto il profilo della doppia conformità previsto dalla sanatoria, il punto di riferimento iniziale va rinvenuto nelle dimensioni legittimamente preesistenti al D.M. 5 luglio 1975, mentre il punto di riferimento attuale è costituito dal miglioramento ottenuto con la ristrutturazione di cui al permesso di costruire del 2005. Più precisamente, il passaggio dall’altezza iniziale di mt. 2,40 (non contestata) all’altezza attuale di mt. 2,53, pur non soddisfacendo la previsione del D.M. 5 luglio 1975, e pur essendo difforme dal suddetto permesso di costruire, che prevedeva un’altezza pari a mt. 2,70, si deve considerare un risultato comunque legittimo, anche se conseguito dopo l’entrata in vigore del D.M. 5 luglio 1975, in quanto nel caso di edifici preesistenti la nuova altezza minima pari a mt. 2,70 si applica solo per quanto possibile. Se il D.M. 5 luglio 1975 venisse esteso integralmente anche agli interventi di ristrutturazione di edifici preesistenti, l’esito sarebbe irragionevole, Sarebbe infatti impossibile per i proprietari mantenere lo stesso numero di piani in edifici che per la presenza di diritti di terzi o per limiti urbanistici non possono essere sopraelevati, e dunque la ristrutturazione risulterebbe fattibile solo sacrificando uno dei piani del fabbricato per recuperare le altezze interne nei piani rimanenti. È chiaro che questo costituirebbe un forte disincentivo al recupero del patrimonio immobiliare, mentre l’obiettivo perseguito dal legislatore, come si può desumere dalla norma di interpretazione autentica sopra richiamata, è di favorire il raggiungimento dell’abitabilità anche nelle vecchie costruzioni, consentendo soluzioni che siano quantomeno pari a quelle iniziali, e possibilmente migliorative, anche se non del tutto conformi alle regole sopravvenute.
  • Consiglio di Stato, sentenza n. 3223/2024, un caso di attestazione idoneità alloggiativa per ricongiungimento familiare migranti (D.Lgs. 286/1998, la quale costituisce norma speciale specificatamente assoggettata ai requisiti del DM 5 luglio 1975), per un immobile costruito prima del 1959, è stato accolto il ricorso motivando che «L’edificazione dell’immobile avviene secondo le regole dettate allorquando si forma il titolo abilitante, che quindi disciplinano l’attività edificatoria nell’intervallo temporale nel quale si svolge. Eventuali modifiche successive alla normativa di riferimento non incidono su quanto già edificato, se non in particolari casi. Osta a una diversa impostazione la connotazione di inamovibilità degli immobili e l’esigenza di sfruttare l’ingente dispendio di risorse (già) utilizzato, evitandone un altro, in un sistema che mira a garantire l’efficiente uso delle stesse, in ragione della scarsità che le caratterizza. E’ espressione di detto canone anche la disposizione sulla quale il Tar ha imperniato l’argomentazione alla base del provvedimento impugnato, cioè l’art. 10 comma 2 del d.l. n. 76 del 2020, convertito nella legge n. 120 del 2020. Nell’ambito di un capo, il secondo, recante “Semplificazione e altre misure in materia edilizia e per la ricostruzione pubblica nelle aree colpite da eventi sismici”, l’art. 10, rubricato “Semplificazioni e altre misure in materia edilizia”, e quindi destinato a disciplinare l’attività edilizia (peraltro con i limiti indicati), interviene sui requisiti igienico-sanitari dell’attività edilizia di cui all’art. 20 comma 1-bis del d.P.R. n. 380 del 2001, ha stabilito che, nelle more della dell’approvazione del decreto ivi previsto, “le disposizioni di cui al decreto del Ministro per la sanità 5 luglio 1975, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 190 del 18 luglio 1975, si interpretano nel senso che i requisiti relativi all’altezza minima e i requisiti igienico-sanitari dei locali di abitazione ivi previsti non si considerano riferiti agli immobili che siano stati realizzati prima della data di entrata in vigore del medesimo decreto e che siano ubicati nelle zone A o B, di cui al decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili, in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali. Ai fini della presentazione e del rilascio dei titoli abilitativi per il recupero e la qualificazione edilizia dei medesimi immobili e della segnalazione certificata della loro agibilità, si fa riferimento alle dimensioni legittimamente preesistenti”. La disposizione è volta a disciplinare i requisiti di altezza e igienico-sanitari degli edifici, cioè quel segmento dell’attività edilizia che maggiormente incide sulla tematica della successiva abitabilità ma che rimane attratta nell’ambito della prima, e stabilisce, per le ragioni sopra esposte, che detti requisiti, che incidono sulle caratteristiche costruttive degli immobili, restano disciplinati, per gli edifici realizzati prima del decreto ministeriale 5 luglio 1975, dalla normativa previgente.».
  • TAR Campania, Salerno, sentenza breve n. 486/2025, relativamente ad un diniego di una segnalazione certificata di Agibilità depositata per un immobile già presente in centro abitato nel 1962, e oggetto di condono edilizio, corredato di parere ASL del 2000, conclusosi favorevolmente con rilascio di concessione edilizia in sanatoria nel 2001. Il Comune ha motivato il diniego affermando che il rilascio di sanatoria edilizia non corrisponde automaticamente all’ottenimento del certificato di abitabilità, tuttavia la sentenza accoglie il ricorso del cittadino affermando che la deroga di cui all’art. 10, comma 2, del d.l. n. 76/2020, non riguarda gli immobili storici di vecchia costruzione, ma quelli costruiti prima del 02.08.1975.
  • TAR Campania, Napoli, sentenza n. 4047/2024, riguardante la dichiarazione di inefficacia di una Segnalazione Certificata di Agibilità depositata nel 2021 per un esercizio di vendita non alimentari, situato in edificio licenziato nel 1971 come costruzione abitativa, e per il quale risultava assente il titolo abilitativo attestante il mutamento di destinazione d’uso dei locali del fondo situato al piano terra. La sentenza si conclude con l’accoglimento a favore del cittadino ricorrente, richiamando in motivazione quanto già espressamente affermato dal medesimo tribunale con sentenza n. 7730/2021, a conferma dell’esclusione del regime D.M. 15 luglio 1975, estendendolo per coerenze di sistema anche al settore delle attività produttive di cui al D.Lgs. 81/2008: «l’art. 10, comma 2, del medesimo DL 76/2020, conv. in legge 120/2020, che ha novellato, tra l’altro, nei termini sopra esposti, anche il richiamato art. 24, introduce, con efficacia immediata, una norma interpretativa derogatoria temporanea proprio in ordine alle altezze minime, prescrivendo, in particolare, che: “Nelle more dell’approvazione del decreto del Ministro della salute di cui all’articolo 20, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, le disposizioni di cui al decreto del Ministro per la sanità 5 luglio 1975, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 190 del 18 luglio 1975, si interpretano nel senso che i requisiti relativi all’altezza minima e i requisiti igienico-sanitari dei locali di abitazione ivi previsti non si considerano riferiti agli immobili che siano stati realizzati prima della data di entrata in vigore del medesimo decreto e che siano ubicati nelle zone A o B, di cui al decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili, in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali”. In tale norma si specifica, all’uopo, che: “Ai fini della presentazione e del rilascio dei titoli abilitativi per il recupero e la qualificazione edilizia dei medesimi immobili e della segnalazione certificata della loro agibilità, si fa riferimento alle dimensioni legittimamente preesistenti”. Ora, vero è, come osservato dall’Amministrazione resistente, che la disposizione da ultimo richiamata parrebbe derogare all’altezza minima con esclusivo riferimento ad immobili aventi destinazione abitativa e non anche con riguardo ad unità aventi altre destinazioni d’uso quali locali commerciali o depositi. La normativa richiamata, di cui alla L. 120/2020 (D.L. 76/2020), prevedrebbe, cioè, letteralmente, una espressa deroga al solo Decreto del Ministero della sanità del 5.7.1975, riferentesi agli immobili ad uso abitativo, e non anche al D.Lgs. n. 81/2008 e s.m.i., che di contro, all’allegato IV, postulerebbe per le attività commerciali ed uffici una altezza minima non inferiore a quella indicata dalla normativa urbanistica, ovvero pari a mt. 2.70, eventualmente derogabile a 2.40 solo per locali accessori (spogliatoi, servizi igienici ecc.). … Orbene, ragioni di intrinseca coerenza dell’ordinamento impongono, tuttavia, una lettura della norma che consenta di ritenere applicabile il regime normativo ivi previsto, secondo una interpretazione logico – sistematica e costituzionalmente orientata, anche alla fattispecie all’esame, ravvisandosi, per analogia, una eadem ratio nelle situazioni giuridiche tutelate e tutelabili, quella, cioè, di consentire in via postuma, alla presenza di determinati requisiti, la regolarizzazione di situazioni edilizie che, legittime secondo la legislazione vigente all’epoca del rilascio dei titoli abilitativi, siano divenute successivamente irregolari alla luce della normativa sopravvenuta e, per il valore dei beni tutelati, richiedano una integrazione postuma. Dalla lettura del combinato disposto della normativa appena richiamata è evidente l’intento del legislatore di cui recente riforma – rubricata DL semplificazioni volto all’introduzione di un principio temporaneamente derogatorio di carattere generale valevole per tutti gli immobili e, dunque, anche per i locali aventi ad oggetto un uso diverso, realizzati sulla base di un titolo abilitativo rilasciato antecedentemente all’entrata in vigore di disposizioni più restrittive, passibili di essere ritenute violate secondo una discutibile valutazione effettuata ex post di provvedimenti ormai consolidati, ove gli immobili interessati, non essendo mai stati oggetto di ristrutturazioni e/o interventi edilizi straordinari, non abbiano mai necessitato di ulteriori e successivi titoli abilitativi assoggettati alle norme sopravvenute».
  • TAR Campania, Napoli, sentenza n. 1277/2024, relativa ad un diniego di permesso di costruire per effettuare opere su appartamento in edificio di antica edificazione, testimoniato da fonti storiche e archivistiche, in quanto privo dei requisiti igienico sanitari imposti dal D.M. 5 luglio 1975, avente altezza interna di metri 2,50 rispetto a quella minima di 2,70 m, nonostante avesse avuto destinazione abitativa da tempo immemorabile. La sentenza si conclude con accoglimento a favore del cittadino, in quanto non trova applicazione nella specie la norma sull’altezza minima (novella della L. 457/1978) in quanto il manufatto risulta incontestatamente edificato prima del 1975, come comprovato dalla prodotta perizia, in atti, e, dunque, sarebbe in regola con l’altezza prevista dalle istruzioni ministeriali del 20 giugno 1896 (trattandosi di ultimo piano sottotetto avente altezza di almeno 2,50 metri); la L. 457/78, all’art. 43, comma 6, ha anche chiarito che al recupero edilizio dei fabbricati esistenti, come nella specie, non si applica la disposizione di cui alla “lett. B”, comma 2, del medesimo articolo, che, per quanto ne importa, per l’edilizia residenziale e, segnatamente, per “gli ambienti abitativi” ha stabilito altezze interne nette, misurate tra pavimento e soffitto, non inferiori a metri 2,70. A tanto va poi anche soggiunto che l’immobile, seppure edificato prima del 1896, risulta comunque conforme alle norme tecniche sull’abitabilità successive all’ epoca della sua edificazione e, segnatamente, all’art. 63 delle istruzioni ministeriali del 20 giugno 1896 (ora modificato dall’art.1 del D.M. 5-7-1975), a mente del quale «L’altezza degli ambienti nei piani terreni dovrà essere di almeno m.4, fra il pavimento ed il limite inferiore del soffitto, e di m.3 almeno per qualunque altro piano abitabile. Per gli ambienti coperti a volta si assumerà come altezza in media tra quella del piano di imposta e quella del culmine allo intradosso. Sarà solo permessa un’altezza minima di m.2,00 pei sottotetti abitabili, misurata, tra il pavimento e il soffitto, sulla parete dal lato dell’impostatura del tetto, se questo sia a falde inclinate. Per le coperture a tetto piano, l’altezza del sottotetto dovrà essere di almeno m.2,50». Infine è stata confermata l’inapplicabilità dello stesso DM 5/07/1975 per immobili risalenti ad esso previsto dall’interpretazione autentica fornita dall’articolo 10, comma 2, D.L. 76/2020, e pertanto applicabile retroattivamente.
  • TAR Basilicata, sentenza n. 682/2023: riguardo ad un sottotetto costruito nel 1967 avente altezza interna pari a 2,10 metri, attinente anche alla normativa regionale del recupero abitativo dei sottotetti ad uso autonomo residenziale (fissando altezza media ponderale di 2,20 metri). Il ricorso viene accolto a favore del cittadino, richiamando tra i vari motivi anche la disapplicazione retroattiva del DM 5/07/1975 prevista dal D.L. 76/2020, rammentando che la norma da applicare per costruzioni antecedenti siano le Istruzioni Ministeriali del 20.6.1896 prevedevano per i sottotetti abitabili a falde inclinate l’altezza minima di 2,00 m., inferiore a quella di 2,10 m. dell’appartamento, oggetto della controversia in esame.
  • TAR Lazio, sentenza n. 693/2023: fattispecie relativa ad un annullamento di SCIA per cambio destinazione d’uso del vano cantina in locale ad uso residenziale, avente altezza di 2,45 metri e situato nel piano seminterrato di un immobile preesistente al D.M. 5 luglio 1975. Viene respinto il ricorso per diversi motivi, tra cui l’errata applicazione del criterio di altezza interna prevista dal decreto, da considerarsi netta anziché media o ponderale, oltre alla mancanza del requisito di preesistenza edificio al medesimo decreto requisiti sanitari.
  • TAR Abruzzo, sentenza n. 272/2022: immobile licenziato nel 1974, ultimato e dichiarato abitabile nel 1977, costruito in difformità per diversa distribuzione spazi interni ad ogni piano, passando da cinque a otto alloggi. Nel 2017 è stata presentata una SCIA in sanatoria per regolarizzare il secondo piano, anche per ottenere il relativo certificato di abitabilità (sic). Il Comune ha respinto la SCIA in sanatoria perchè, tra i vari motivi, l’unità immobiliare oggetto di sanatoria aveva superficie utile interna pari a 22,81 mq, al di sotto dei necessari 28 mq per alloggio monostanza, e pertanto privo di doppia conformità ai sensi dell’articolo 37, comma 4, DPR 380/01 (cioè prima del Salva Casa). Il ricorso viene respinto in quanto non è stato provato che la realizzazione dell’immobile fosse avvenuta anteriormente all’entrata in vigore del D.M. 5.07.1975.

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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