Le variazioni in corso d’opera al progetto non devono incidere sulle caratteristiche essenziali

Esiste un criterio di continuità del procedimento amministrativo per gli interventi edilizi, e con esso bisogna considerare le variazioni sostanziali o meno che posso richiedersi.

Le variazioni agli interventi edilizi sono una circostanza del tutto normale, se non fisiologica: la realizzazione di un’opera edilizia comporta spesso lievi scostamenti rispetto al progetto assentito dovuti a eventuali imprevisti che possono sorgere nel corso dei lavori, del continuo mutamento degli standard tecnici in materia edilizia oppure per cambiamenti di risultato richiesti dal committente.

Torno a commentare il tema della varianti in corso d’opera (e anche la variante finale) già disciplinate dall’articolo 22 del DPR 380/01, cioè quelle modifiche non rilevanti rispetto al Permesso di Costruire rilasciato.
Anche in questo caso tengo a sottolineare che molto spesso le norme regionali hanno disciplinato le procedure di varianti ai Permessi di costruire tramite segnalazione certificata inizio attività.

L’art. 22 del DPR 380/01 concede la possibilità in certi casi di “scendere uno scalino” in continuità alla procedura del Permesso di Costruire, attraverso quella più semplificata della SCIA.
In estrema sintesi dovrei dire che riguardano le varianti non essenziali al progetto, facendo distinzione a non confondere con la definizione di “variazione essenziale” prevista dall’art. 32 DPR 380/01 (cosi come integrata dalle rispettive norme regionali).

Riporto le due possibilità consentite dai commi 2 e 2-bis del medesimo articolo 22:

2. Sono, altresì, realizzabili mediante  segnalazione  certificata di inizio attività le varianti  a  permessi  di  costruire  che  non incidono sui  parametri  urbanistici  e  sulle  volumetrie,  che  non modificano  la  destinazione  d’uso  e  la  categoria  edilizia,  non alterano la sagoma dell’edificio  qualora  sottoposto  a  vincolo  ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004,  n.  42  e  successive modificazioni, e non violano le eventuali prescrizioni contenute  nel permesso  di  costruire.  Ai fini dell’attività di vigilanza urbanistica ed edilizia, nonché ai  fini  dell’agibilità,  tali segnalazioni certificate  di  inizio  attività  costituiscono  parte integrante del  procedimento  relativo  al  permesso  di  costruzione dell’intervento principale e possono essere  presentate  prima  della dichiarazione di ultimazione dei lavori.

2-bis. Sono realizzabili mediante segnalazione certificata d’inizio attività  e  comunicate  a  fine   lavori   con   attestazione   del professionista,  le  varianti  a  permessi  di  costruire   che   non configurano  una  variazione  essenziale,  a  condizione  che   siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate  dopo l’acquisizione degli  eventuali  atti  di  assenso  prescritti  dalla normativa sui vincoli paesaggistici,  idrogeologici,  ambientali,  di tutela del patrimonio storico,  artistico  ed  archeologico  e  dalle altre normative di settore.

L’efficacia della SCIA variante al Permesso è legata all’effettiva modifica irrilevante

Come qualsiasi segnalazione o comunicazione depositata su istanza del privato cittadino, la sua efficacia è condizionata alla piena presenza di tutti i presupposti previsti dalla legge, in particolare la conformità a:

  • disciplina urbanistico edilizia vigente (nazionale e regionale)
  • alle norme di settore
  • agli strumenti urbanistici/regolamenti edilizi comunali;
  • ecc.

Per quanto riguarda la SCIA utilizzata in variante ad un Permesso di Costruire rilasciato, bisogna accertarsi se le modifiche al progetto in corso d’opera siano tali da superare lo “spartiacque della rilevanza”.

Le due versioni di SCIA variante al PdC dispongono ciascuna tipologie diverse di variazioni non sostanziali all’intervento edilizio già autorizzato col permesso di costruire (al netto delle norme regionali). Per approfondimenti consulta questi articoli.

Nel DPR 380/01 la variante non sostanziale in corso d’opera Art. 22 comma 2 è stata introdotta col “Decreto del Fare” poi L. 98/2013; la variante finale Art. 22 comma 2-bis è stata introdotta successivamente col “Decreto Sblocca Italia” poi L. 164/2014.

Peraltro la presenza di queste due ipotesi di variante SCIA pone il problema di una loro applicazione:

  • disgiunta, una ipotesi esclude l’altra
  • congiunta, applicando entrambe in maniera coordinata sovrapposta.

Personalmente ritengo che l’applicazione disgiunta di queste due ipotesi di varianti al PdC possa rivelare contraddizioni, perchè alcune modifiche assentibili col comma 2-bis non potrebbero esserlo col comma 2 (sempre articolo 22 DPR 380/01).

Annullamento SCIA in variante al Permesso in quanto variazione sostanziale

Anche se utilizzata per variante al PdC secondo articolo 22 commi 2 e 2-bis, tale segnalazione certificata inizio attività è soggetta espressamente alla disciplina prevista dal DPR 380/01 e L. 241/90.

In caso di “sorpasso” o superamento del livello di modifiche essenziali o sostanziali al progetto autorizzato col Permesso, l’efficacia della SCIA inizia a vacillare. Infatti questo superamento di categoria di intervento non sostanziale toglie il principale presupposto per farlo in SCIA.

Viene infatti a mancare quella valutazione di coerenza e conformità dell’intervento rilevante che spetta soltanto alla Pubblica Amministrazione; in questo caso l’eventuale intervento comunque effettuato con una variante SCIA al PdC priva di efficacia (da concretizzare con apposita dichiarazione da parte della P.A).

L'”annullamento” della variante SCIA al PdC comporta che l’intervento o l’opera risulta effettuata senza Permesso di Costruire (sarò più preciso più avanti).
In questi casi qualcuno penserà di aver fatto un opera non rilevante, quando invece emergerà poi un abuso edilizio con conseguenza pure penali.

Non serve procedure in autotutela, bensì l’ordinaria repressione dell’abuso edilizio senza limiti di tempo

Nell’ipotesi in cui sia stata presentata una variante SCIA al PdC per opere o modifiche sostanziali superanti i limiti indicati dall’art. 22 DPR 380/01 (e anche quelli eventualmente da norme regionali), queste vanno considerate realizzate in assenza di permesso di costruire.

Resta il nodo della corretta valutazione dell’illecito edilizio compiuto, cioè appunto se sia opera compiuta in assenza di permesso (se considerata singolarmente) o se qualifichi difformità parziale o totale al PdC rilasciato a monte, oppure avvenute con variazioni essenziali. Ne riparlerò prossimamente.

Una volta accertato dalla P.A. che gli interventi superano i presupposti ammessi nelle varianti SCIA al PdC, il provvedimento repressivo non deve passare dalla tipologia di “autotutela” inibitoria prevista per le SCIA, soggetta a certe tempistiche di legge.

Al contrario avrà valore meramente accertativo di un abuso doverosamente rilevabile e reprimibile senza il limite di dover agire entro un termine ragionevole, tanto più che il dichiarante non può vantare nessun affidamento (TAR Lazio n. 4525/2021, TAR Bari n. 147/2017).



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