Non è possibile richiederla se sono irrogate le sanzioni amministrative avverso l’abuso edilizio.

Non stiamo parlando di condono edilizio, ma di sanatoria “ordinaria”, cioè quella prevista con la procedura di accertamento di (doppia) conformità. Essa fu istituita con l’art. 13 della L. 47/85, per essere poi traslata (con modifiche) nell’attuale art. 36 del Testo Unico per l’edilizia D.P.R. 380/01.

E siccome spesso nasce il dubbio circa il tempo massimo entro il quale presentare l’istanza di sanatoria, ho preferito fare un piccolo riassunto della procedura con alcuni consigli.

Attenzione: è importante sottolineare che è sufficiente la presentazione dell’istanza, e non l’ottenimento definitivo.

Più volte si è detto nel blog che l’istanza di per sé sospende l’efficacia dell’ingiunzione a demolire, ma non annulla i suoi effetti. Una volta completata la procedura di sanatoria (con diniego o rilascio del Permesso di Costruire in sanatoria, riprende vigore la normale procedura repressiva avviata dalla P.A.

Detto questo, trovo calzante un particolare passaggio estratto da una sentenza del Consiglio di Stato circa la sanatoria edilizia “ordinaria”:

dalla Sentenza n. 355/2020 del Consiglio di Stato:

costituisce infatti lo strumento tipico per ordinariamente ricondurre alla legalità gli abusi edilizi, e la sua utilizzazione non può che essere consentita a chiunque abbia edificato sine titulo, anche a prescindere dalla pregressa sua mancata impugnazione di provvedimenti di diniego a costruire l’opera abusiva, purché ovviamente seguitino a sussistere al riguardo le condizioni inderogabilmente chieste dalla disciplina medesima, ossia sotto il profilo sostanziale la c.d. “doppia conformità” (e cioè la rispondenza di quanto edificato alla strumentazione urbanistica vigente sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria, sia al momento della realizzazione dell’abuso: cfr. sul punto, ex plurimis, Cons. Stato, Sez. II, 13 giugno 2019, n. 3958) nonché sotto il profilo procedimentale – e per quanto qui segnatamente interessa, anche con riguardo a quanto testualmente disposto sia dal predetto art. 13 della l. n. 47 del 1985, sia, ora, dall’art. 36 del t.u. approvato con d.P.R. n. 380 del 2001 – la non ancora intervenuta irrogazione delle sanzioni amministrative previste per la realizzazione dell’abuso; condizione, quest’ultima, sicuramente sussistente nel caso di specie e che pertanto abilita la parte interessata a proporre l’istanza che in ogni caso obbliga l’Amministrazione comunale a esprimersi verificando la sussistenza dell’anzidetta “doppia conformità”, nonché l’osservanza di tutte le altre ulteriori disposizioni applicabili in proposito.

Da esso emergono due aspetti e condizioni salienti per poter presentare la domanda di sanatoria edilizia, ovvero il rispetto sotto un profilo:

  • sostanziale: doppia conformità;
  • procedimentale: l’assenza di irrogazione di sanzioni amministrative.

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Queste due condizioni sono essenziali per presentare l’istanza, pena il suo diniego.

Sulla doppia conformità si è scritto già molto nel blog e ti rinvio a questi approfondimenti.

L’istanza di sanatoria può essere presentata in due distinte fasi temporali:

  1. spontaneamente, cioè prima ancora che l’illecito sia stato conosciuto e accertato dalla P.A. competente;
  2. dopo l’accertamento della P.A. (a certe condizioni);

Focalizziamo questa seconda ipotesi, ovvero nel caso in cui il comune abbia emesso la relativa ingiunzione di demolizione e rimessa in pristino.

L’art. 36 del D.P.R. 380/01 consente al proprietario e al responsabile dell’illecito di presentare l’istanza di sanatoria entro precisi termini e condizioni, ovvero:

 “fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, 34, comma 1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative”.

Da questo periodo si evince che i termini per presentare istanza di sanatoria sono due:

  • quelli disposti dalle rispettive ordinanze di demolizione (solitamente i canonici novanta giorni);
  • non prima dell’irrogazione delle sanzioni amministrative;

Mentre il primo termine ha un arco temporale ben definito, il secondo non è ben definito e può dilatarsi oltre il primo (ma non all’infinito, beninteso).

Infatti è sufficiente la successiva fase di accertamento di inottemperanza alla demolizione per chiudere la possibilità di presentare istanza di sanatoria. Infatti una volta avvenuto l’accertamento dell’inottemperanza all’ingiunzione a demolire, il bene e l’area di sedime (ove possibile) sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del Comune. E’ bene ricordare che l’accertamento dell’inottemperanza, serve ad accertare che il soggetto non ha provveduto a demolire spontaneamente l’opera illecita nel termine assegnato dall’ordinanza.

Detto questo, è possibile presentare l’istanza di sanatoria oltre i termini disposti dall’ingiunzione a demolire, ma soltanto a condizione che non siano state ancora irrogate le sanzioni amministrative. Il termine di novanta giorni ex art. 31 comma 3 del D.P.R. 380/01. Tale termine è fissato unicamente per la demolizione volontaria del manufatto abusivo, tuttavia decorsi questi termini la P.A. può procedere agli ulteriori adempimenti e applicare le previste sanzioni amministrative (Tar Lazio n. 946/2012).

Quindi, il termine dei novanta giorni non è proprio perentorio, ma è sconsigliato attendere oltre tale termine perché la P.A. può attivarsi tempestivamente e chiudere definitivamente la possibilità di presentare la sanatoria.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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