Restituzione oneri urbanizzazione per rinuncia o inutilizzo pratica edilizia • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
04/07/2022
Oneri urbanizzazione

Il contributo per oneri di urbanizzazione e costo di costruzione è connesso all’intervento edilizio, pertanto va richiesta la restituzione entro certe condizioni e termini

Parliamo di quelle somme di denaro da corrispondere quando si svolgono interventi edilizi di una certa rilevanza e incidenza sul carico urbanistico, ed è un contributo suddiviso così:

oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria)
contributo sul costo di costruzione.

Sono chiamati in gergo “oneri concessori”, e sono importi strettamente connessi all’attività di trasformazione del territorio, in molti casi comportanti aumento o variazione dei carichi urbanistici e insediativi.

La loro distinzione deriva dal rapporto con l’intervento edilizio: gli oneri di urbanizzazione sono dovuti all’effettivo aggravamento/variazione del carico urbanistico della zona in cui avviene, mentre la quota per il costo di costruzione è riconducibile all’attività costruttiva in sé considerata in quanto prelievo paratributario.

furono introdotti inizialmente nella L. 10/1977 articolo 4 e seguenti, per essere poi traslati in maniera quasi invariata nell’art. 16 e seguenti nel Testo Unico Edilizia DPR 380/01. Ancora oggi sentiamo dire a qualcuno che bisogna pagare “la Bucalossi”.

Analizziamo i casi in cui siano già stati pagati in tutto o in parte gli oneri di urbanizzazione e contributo sul costo di costruzione, relativi a interventi edilizi non avviati e già legittimati con:

Permesso di Costruire rilasciato;
Segnalazione Certificata Inizio Attività (SCIA) già presentata ed efficace
Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA) già presentata ed efficace

Inutile dire anche in questo post che le normative regionali hanno sicuramente aggiunto norme e regole più dettagliate di quelle previste dal DPR 380/01.

INDICE

Pagamento oneri effettuato ed opere edilizie in tutto o in parte non realizzate: possibile ottenere la loro restituzione?
Mancata esecuzione totale dell’opera
Parziale esecuzione dell’opera
Decorrenza prescrizione per restituire importi versati per oneri urbanizzazione e costo di costruzione
Conclusioni e consigli

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Pagamento oneri effettuato ed opere edilizie in tutto o in parte non realizzate: possibile ottenere la loro restituzione?

La risposta è affermativa, vediamo le condizioni e le tempistiche per poter ottenere la restituzione dell’eventuale contributo concessiorio, cioè oneri di urbanizzazione e costo di costruzione.

Possono aprirsi due scenari in base alla loro parziale o totale mancata realizzazione relativa ai titoli edilizi ordinari. Devo premettere invece che forma eccezione l’ipotesi in cui la partecipazione agli oneri di urbanizzazione sia derivante da un’obbligazione non già imposta ex lege, ma assunta con un accordo (convenzione) nell’ambito di un rapporto di natura pubblicistica correlato alla pianificazione territoriale (Cons. Stato n. 4633/2021, n. 6339/2018).

Si premette che il riconoscimento del diritto alla restituzione dei predetti importi, in caso di mancata realizzazione parziale o totale dell’opera edilizia oggetto di contributo, è stato oggetto anche di interessanti sentenze amministrative, tra cui Consiglio di Stato n. 349/2021, n. 7020/2019 e Adunanza Plenaria n. 12 del 30 agosto 2018.

Mancata esecuzione totale dell’opera

Una chiara risposta è stata ribadita nella sentenza TAR Pescara n. 219/2022, ma anche dalla costante giurisprudenza (Consiglio di Stato n. 4633/2021, n. 1475/2018), di cui riprendo il passaggio centrale:

Nel caso in cui il privato rinunci o non utilizzi il titolo edilizio o lo stesso sia decaduto, sorge in capo alla Pubblica Amministrazione, anche ai sensi dell’art. 2033 c.c. o, comunque, dell’art. 2041 c.c., l’obbligo di restituzione delle somme corrisposte a titolo di contributo per oneri di urbanizzazione e costo di costruzione oltre interessi legali e senza rivalutazione monetaria e, conseguentemente, il diritto del privato a pretenderne la restituzione. Ciò in quanto il contributo concessorio, è strettamente connesso all’attività di trasformazione del territorio e, quindi, ove tale circostanza non si verifichi, il relativo pagamento risulta privo della causa dell’originaria obbligazione di dare, cosicché l’importo versato va restituito.

Parziale esecuzione dell’opera

La giurisprudenza sul punto ha pure precisato che la restituzione richiesta dal cittadino sorge anche in caso di trasformazione edilizia avvenuta in parte rispetto a quanto autorizzato o legittimato dal titolo edilizio (Cons. di Stato n. 4633/2021).

La giurisprudenza è concorde pure nel ritenere che il diritto alla restituzione sorge non solamente nel caso in cui la mancata realizzazione delle opere sia totale, ma anche ove il permesso di costruire sia stato utilizzato solo parzialmente, tenuto conto che sia la quota degli oneri di urbanizzazione, che la quota relativa al costo di costruzione sono correlati, sia pur sotto profili differenti, all’oggetto della costruzione, per cui l’avvalimento solo parziale delle facoltà edificatorie comporta il sorgere, in capo al titolare, del diritto alla rideterminazione del contributo ed alla restituzione della quota di esso che è stata calcolata con riferimento alla porzione non realizzata (ex multis Consiglio di Stato n. 4633/2021, n. 1475/2018).

Infatti in caso di parziale esecuzione dell’attività edificatoria rispetto a quella autorizzata dal titolo, consente al soggetto titolare il ricalcolo del contributo e la restituzione riferita alla parte non realizzata.

Di fatto non è proprio semplice applicare questo criterio di principio, perchè occorrerà effettuare in questo ordine:

Calcolo degli oneri e contributo sul costo di costruizione “a consuntivo“, cioè riferito alle sole opere realizzate in data odierna
Quantificare la parte da restituire, sottraendo quella quantificata “a consuntivo” dall’importo già pagato, applicando gli interessi legali soltanto sulla somma prevista a restituzione.

Decorrenza prescrizione per restituire importi versati per oneri urbanizzazione e costo di costruzione

Il diritto a farsi restituire gli oneri di urbanizzazione e contributo sul costo di costruzione non rimane in eterno, bisogna che il cittadino si attivi in certe modalità e tempistica.

Riprendiamo una risposta ricavabile dalla giurisprudenza amministrativa.

Intanto il diritto alla restituzione degli oneri e costo di costruzione non più dovuti è soggetto alla prescrizione di durata decennale, in quanto regola generale prevista dall’art. 2935 del Codice Civile.

Come ogni prescrizione, esso ha un termine da cui ha una decorrenza, e va individuato nel momento in cui può essere fatta valere, e per questo riporto il seguente passaggio significativo:

La decorrenza del termine di prescrizione decennale relativo alla restituzione di somme pagate a titolo di oneri di urbanizzazione e costo di costruzione va poi calcolata partendo dal momento in cui il diritto al rimborso può essere effettivamente esercitato dal privato in applicazione di un principio generale di cui all’art. 2935 c.c. Di conseguenza, il diritto di credito del titolare di una concessione edilizia non utilizzata di ottenere la restituzione di quanto corrisposto per oneri di urbanizzazione, decorre non dalla data del rilascio dell’atto di assenso edificatorio, bensì dalla data in cui il titolare comunica all’Amministrazione la propria intenzione di rinunciare al titolo abilitativo o dalla data di adozione da parte dell’amministrazione medesima del provvedimento che dichiara la decadenza del permesso di costruire per scadenza dei termini iniziali o finali (cfr. ex multis, Cons. Stato n. 349/2021, n. 954/2003).

Conclusioni e consigli

Se avete in mente di rinunciare all’intervento edilizio mai avviato, o vi rendete conto che avete parzialmente realizzato l’opera “concessionata” col relativo titolo edilizio, esistono termini e modalità per chiedere la restituzione per la parte non realizzata.

Ciò vale anche qualora la pratica edilizia sia decaduta per superamento termini di efficacia, senza aver compiuto alcuna opera.

Sulla parziale esecuzione opere, e relativa parziale restituzione oneri, la questione potrebbe diventare più difficile quando si dovrà applicarla in base ad ogni caso specifico. Non ci giro tanto sopra, forse vi renderete conto che non converrà attivare la richiesta di restituzione per l’esiguità degli importi rispetto alle parcelle delle professionisti da incaricare.