Immobile Ante '67, dimostrare tutte le successive trasformazioni • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

27/08/2021
Conformità urbanistica

regolarità urbanistica degli immobili costruiti prima del 1 settembre 1967

La risalenza dell’edificio non esclude le verifiche sugli interventi avvenuti nel corso del tempo, questo principio era già pacifico in giurisprudenza penale e amministrativa assai prima del D.L. 76/2020.

Infatti ladefinizione di Stato Legittimo dell’immobilecontenuta nell’art. 9-bis c.1-bis DPR 380/01contempla distintamente due periodi della storia urbanistica italiana:

Periodo a regime ordinario (oggi e il passato);
Epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio;

Faccio notare che al secondo punto il legislatore non ha indicato la data del 1 settembre 1967 disposta dalla Legge ponte n. 765/1967, la stessa che imposto l’obbligo di licenza edilizia su tutto il territorio comunale.

Detto in maniera riduttiva, il secondo periodo della definizione di Stato Legittimo intende confermare quanto già consolidato in giurisprudenza:la dimostrazione della regolarità urbanistica passa anche dalla ricostruzione storica evolutiva della consistenza, anche “Ante ’67”.

Anche in questo articolo è importante ripetere quanto già consolidato in passato dalla giurisprudenza:l’ultima pratica edilizia non assolve da sola alla dimostrazione dello Stato Legittimo.

Inoltre si premette che stiamo parlando soltanto dei titoli abilitativi in ambito edilizio urbanistico comunale, restando fuori dalla trattazione i titoli abilitativi previsti dalle altre norme di settore e speciali (Paesaggistica, Beni culturali, Antisismica, ecc).

Per gli immobili “Ante ’67” non basta soltanto dimostrarne la preesistenza

Edifici e costruzioni ultimati in periodo risalente sono soggetti ad una specifica versione dello Stato Legittimo, che somma vari criteri contemporaneamente:

Dimostrazione della preesistenza inizialein periodo in cui non vi era obbligo di titolo abilitativo (vedi soglia 1° settembre 1967);
Dimostrazione delle trasformazioni successive effettuate dalla consistenza iniziale fino al periodo esonerato dall’obbligo di titolo abilitativo;
Dimostrazioni delle trasformazioni successive effettuate e autorizzate nel periodo soggetto all’obbligo dei titoli edilizi;

L’esibizione di documenti ed elementi che comprovano l’esistenza e consistenza dell’immobile in periodo risalente, cioè quando non c’era obbligo di titolo abilitativo, è necessaria per illustrare la continuità storica della consistenza del manufatto fino ai giorni nostri.

Infatti la giurisprudenza è fermissima da questo punto di vista, in quanto l’onere di dimostrare il tempo di realizzazione del manufatto incombe esclusivamente sul proprietario e/o sul responsabile dell’abuso, anche per suddividere la parte lecita dalle eventuali aggiunte abusive (Consiglio di Stato n. 5906/2021).

Lo spartiacque tra periodo Ante ’67 e Post ’67

Non è sufficiente dimostrare uno stadio di presenza dell’immobile ad una certa epoca risalente, occorre dimostrare con ogni elemento e documento possibile cosa sia successo dopo.

E’ ciò vale anche per tutte le trasformazioni successive compiute anche nel periodo in cui tali interventi fossero esclusi dall’obbligo di titolo abilitativo.

Calando nel pratico, d’ora in avanti si parlerà dell’obbligo o meno di licenza edilizia previsto:

al di fuori dei centri abitati e nelle zone di espansione dei PRG, qualora imposto da regolamenti edilizi comunali ante 1° settembre 1967;
all’interno dei centri abitati e nelle zone di espansione dei PRG(aggiungo anche le zone di espansione dei Programmi di Fabbricazione perchè senza dubbio connesse all’obbligo del Regolamento Edilizio).

APPROFONDIMENTO:STORIA DELL’OBBLIGO DI LICENZA EDILIZIA ANTE ’67

Una frequente casistica riguarda le possibili incongruenze che emergono comparando la rappresentazione della consistenza dell’edificio in epoca risalente, e quella risultante in periodo posteriore al1° settembre 1967 (L. 765/67)

Per essere preciso, vorrei sottolineare il caso delle incongruenze nella consistenza effettiva dell’immobile conseguenti alle trasformazioni avvenute a cavallo del 1° settembre 1967.

Le trasformazioni edilizie avvenute negli anni a ridosso di questo termine sono difficili da trattare

Perché appunto, sono state realizzate in periodo in cui probabilmente rientravano davvero nell’allora “edificazione libera” e sprovviste di prove, documenti ed elementi capaci di provarne comunque la loro consistenza e datazione. E il repertorio aerofotogrammetrico prodotto all’epoca può rivelarsi insufficiente in questo senso.

Prendiamo ad esempio una fattispecie dell’annesso agricolo presente nel 1956, divenuto nel corso del tempo una civile abitazione a forza di opere e ampliamenti successivi riscontrabili soltanto nella successiva foto aerea del 1974.

E come queste, ce ne sono molte altre di casistiche.

Quello che si può consigliare, è svolgere adeguate verifiche e approfondimenti per cercare qualsiasi documento con valore probante data e consistenza delle varie trasformazioni susseguite nel corso del tempo.

CARLO PAGLIAI,Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliareCONTATTI E CONSULENZE

DISCLAIMER. Il presente contenuto ha esclusiva finalità informativa e divulgativa. Non costituisce e non può costituire consulenza tecnica, legale o professionale, né può essere utilizzato come parere in alcuna sede. Ogni immobile e ogni intervento richiedono valutazioni specifiche caso per caso, pertanto resta tutto riservato su inquadramento, fattibilità e soluzioni applicabili.