Distacco Edifici

Cassazione: qualsiasi manufatto non completamente interrato, stabile e immobilizzato al suolo deve rispettare le distanze legali

La realizzazione di manufatti edilizi e le trasformazioni di sagoma rendono necessario anche la verifica della disciplina delle distanze legali, tra le più conosciute vi sono quelle dai confini e tra edifici antistanti.

Su questo argomento e le possibili deroghe ti rammento che troverai molti articoli in questo indice sul blog.

Per capire quando applicare o meno le distanze legali sulle costruzioni, è essenziale individuare la nozione di costruzione ai fini civilistici delle distanze.

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Concetto di costruzione nelle distanze

Non esiste nel Codice Civile una definizione chiara e specifica di costruzione da applicare nella disciplina privatistica delle distanze, in particolare negli articoli 873 e seguenti.

Sappiamo benissimo che esiste la definizione di edificio ai fini urbanistico-edilizio, in particolare per l’ambito amministrativo, prevista dal Regolamento Edilizio Tipo nazionale (qui il video corso gratuito); ma non è detto che si debba o possa applicare con la stessa valenza ai fini delle distanze legali civilistiche.

Infatti esistono notevoli differenze nelle distanze legali previste dal DM 1444/68 e Codice Civile.

E non solo: esiste una differenza tra la nozione di edificio e di costruzione.

Ed è per questo che riprendo quanto consolidatosi in giurisprudenza sulla qualifica di costruzione, applicabile all’articolo 873 del Codice Civile.

Partiamo dalla sentenza di Cassazione Civile n. 18500/2020, tra le tante, che riporta il passaggio:

Ai fini dell’osservanza delle norme in materia di distanze legali stabilite dagli artt.873 e seguenti c. c. e delle norme dei regolamenti locali integrativi della disciplina codicistica, deve ritenersi “costruzione” qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione rispetto al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente, e ciò indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell’opera stessa, dai suoi caratteri e dalla sua destinazione” (Cass. Civ. 4277/2011, n. 21173/2019).

Lo stesso principio si era già afformato in forma quasi identica, sempre in Cassazione Civile n. 10274/2016:

Ai fini dell’osservanza delle norme sulle distanze legali di origine codicistica prescritte dagli strumenti urbanistici in funzione integrativa della disciplina privatistica, è qualificabile come costruzione qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente dal livello di posa e di elevazione dell’opera, dai caratteri del suo sviluppo volumetrico esterno, dalla uniformità e continuità della massa, dal materiale impiegato per la sua realizzazione purchè determini un incremento del volume, della superficie e della funzionalità dell’immobile e non abbia una funzione meramente decorativa ( Cass. nn. 20574/2007 e 15972/2011).

In entrambe le nozioni emerge un punto chiaro: la costruzione va considerata nella sua integrale altezza comprensiva, compresa anche quella nella parte sottostante l’originario piano di campagna conseguente allo sbancamento, essendo da escludere ai fini dell’osservanza delle distanze esclusivamente i manufatti interamente interrati.

Anche in giurisprudenza amministrativa viene riconosciuto la stessa nozione

I predetti criteri per qualificare le caratteristiche di costruzione, ai fini civilistici, sono stati ripresi e convalidati anche nelle sentenze del Consiglio di Stato.

Non poteva essere diversamente, onde evitare la formazione di due filoni paralleli riguardanti la stessa definizione. E infatti, secondo il costante orientamento della giurisprudenza amministrativa, ai fini dell’osservanza delle norme sulle distanze legali di origine codicistica o prescritte dagli strumenti urbanistici in funzione integrativa della disciplina privatistica

«è qualificabile come costruzione qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i requisiti della solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso a un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato» (Consiglio di Stato n. 418/2020, n. 6982/2019, n. 1309/2018, n. 412/2017).

Sul punto trovo interessante riportare un passaggio della sentenza del Consiglio di Stato n. 6157/2021, in quanto viene evidenziata l’autonomia del concetto di costruzione ai fini civilistici da quella amministrativa:

«La consistenza materiale di dette opere le rendeva rilevanti ai fini dell’osservanza delle norme sulle distanze legali tra edifici, in base ai principi più volte ribaditi dalla giurisprudenza in materia (C.d.S., sez. VI, 5 marzo 2021, n. 1867: “La giurisprudenza, sia amministrativa (da ultimo, Cons. Stato, IV, 8 gennaio 2018, n.72; id., IV, 2 marzo 2018, n.1309) che civile (Cass. civ., II, 15 dicembre 2020, n.28612; id., II, 28 ottobre 2019, n.27476; id., II, 10 febbraio 2020, n.3043) ha evidenziato una tendenziale autonomia del concetto in ambito civilistico, rimarcando che, ai fini dell’osservanza delle norme sulle distanze legali tra edifici di origine codicistica, la nozione di costruzione non può identificarsi con quella di edificio, ma deve estendersi a qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità, ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente dal livello di posa e di elevazione dell’opera» (Cons. Stato, IV, 22 gennaio 2013, n. 354)”).

Distinzione tra costruzioni ed edificio

La definizione di edificio adesso è riportata nel Regolamento Edilizio Tipo nazionale alla voce n. 32 dell’Allegato A:

32 – Edificio: Costruzione stabile, dotata di copertura e comunque appoggiata o infissa al suolo, isolata da strade o da aree libere, oppure separata da altre costruzioni mediante strutture verticali che si elevano senza soluzione di continuità dalle fondamenta al tetto, funzionalmente indipendente, accessibile alle persone e destinata alla soddisfazione di esigenze perduranti nel tempo

Si evince subito che l’edificio appartiene alla più ampia categoria delle costruzioni.

Tra alcuni esempi potremmo citare le piscine, le solette pavimentate fuori terra, i terrapieni artificiali, e via dicendo.

La distinzione tra manufatti e costruzioni realizzate in tutto o in parte fuori/entro terra è dettagliata in apposito approfondimento sul blog.

Conclusioni e consigli

Quando si effettuano le verifiche e i progetti urbanistici è necessario individuare i manufatti, gli edifici e le costruzioni esistenti, capire la loro legittimazione che giustifica l’esistenza in loco e rispettarne le relative distanze legali.

Certamente il gioco è tutt’altro che facile, perchè si deve evitare l’applicazione dei giusti criteri e le corrette distanze minime da calcolare nei progetti. Il rischio è di invertire e confondere le discipline civilistiche e amministrative, per le quali credo sia ampiamente giunto il tempo di riformarle in un unica disciplina.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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