Intercapedine Tra Edifici

Il vicino che costruisce per primo condiziona la scelta del confinante che voglia costruire successivamente

La regolamentazione delle distanze minime tra costruzioni e dai confini non è affatto semplice, e ha radici abbastanza lontane partite dall’ambito civilistico (Codice Civile), al quale si sono poi sovrapposte le eventuali disposizioni regolamentari locali più restrittive e le normative urbanistiche.

Per completezza occorre anche dire che prima dell’entrata in vigore del Codice Civile (1942) le distanze tra costruzioni (e volendo anche dai confini) potevano essere già state disciplinate da regolamenti edilizi, di ornato e di igiene emanati dai Comuni; ciò significa che non bisognerebbe considerare il 1942 come un vero e proprio “anno zero” in questo senso, verosimilmente come accade per lo Stato Legittimo degli immobili.

La disciplina delle distanze tra costruzioni è prevista dall’articolo 873 del Codice Civile (emanato con R.D. 262 del 16 marzo 1942), e statuisce il principio di prevenzione tra un vicino “prevenuto” (che costruisce per primo in vicinanza o sul confine) rispetto al confinante che intende costruire a sua volta “preveniente”.

La disciplina delle distanze tra costruzioni del Codice Civile si sviluppa anche negli articoli successivi all’873, in particolare l’articolo 875 riguardante i casi di costruzioni esistenti a distanza inferiori ad un metro e mezzo ovvero a distanza minore della metà di quella stabilita dai regolamenti locali. Qui troverai anche la DEFINIZIONE di COSTRUZIONE CHE FA DISTANZA

Certamente occorre premettere che quanto segue è fatto salvo diverse e più restrittive previsioni previste da norme regolamentari e pianificatorie locali, normative regionali e nazionali in tema di distanze legali delle costruzioni (primo tra tanti il DM 1444/68).

Infatti occorre tenere presente la distinzione tra quanto disposto dal Codice Civile, il DM 1444/68 e normative di pianificazione urbanistica e territoriale.

INDICE:

TUTTO SULLE DISTANZE LEGALI TRA EDIFICI

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Principio di definizione: chi costruisce per primo sul confine, conseguenze per il confinante

Detto ciò, per colui che costruisce per primo si aprono tre possibilità di applicare il principio di prevenzione ai sensi dell’art. 873 e seguenti del Codice Civile:

  1. rispettare una distanza dal confine pari alla metà della distanza tra edifici imposta dal Codice Civile (tre metri, salvo quella maggiorata e integrata da norme locali e sovraordinate);
  2. sul confine;
  3. a una distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta tra costruzioni dal C.C., salvo quella maggiormente prevista da norme locali e sovraordinate;

Pertanto il principio di prevenzione concederebbe “la prima mossa” di collocazione non condizionata del manufatto rispetto al confine di proprietà.

PER CIASCUNO DI QUESTI TRE CASI LE SCELTE DEL VICINO CONFINANTE CHE INTENDE COSTRUIRE PER SECONDO DIVENTANO PRESSOCHÉ OBBLIGATE PROPRIO DAL PRINCIPIO DI PREVENZIONE APPLICATO DAL PRIMO SOGGETTO:

  • CASO 1: deve rispettare la distanza minima tra costruzioni prevista sia la distanza dal confine pari alla metà di quella prevista tra costruzioni;
  • CASO 2: può chiedere la comunione forzosa del muro sul confine (art. 874 cod. civ.) o realizzare la propria costruzione in aderenza allo stesso (art. 877 primo comma cod. civ.); se non intende costruire sul confine, deve arretrare il suo edificio in misura pari all’intero distacco legale;
  • CASO 3: può chiedere la comunione forzosa del muro e avanzare la propria fabbrica fino ad esso, occupando lo spazio intermedio, dopo avere interpellato il proprietario se preferisca estendere il muro a confine o procedere alla sua demolizione (art. 875 cod. civ.); in alternativa, può costruire in aderenza (art. 877 secondo comma cod. civ.) o rispettando il distacco legale dalla costruzione del preveniente.

Diciamo che oggi l’applicazione della comunione forzosa dei muri di fatto diventa impossibile da effettuare per evidenti motivi strutturali e antisismici, proprio perché si andrebbe ad unire le sollecitazioni e interazioni dinamiche tra due costruzioni adiacenti , ampliando l’unità strutturale di partenza. Qualunque ingegnere strutturista manifesterebbe contrarietà e difficoltà a rispettare le vigenti severe NTC 2018.

Regolamenti locali, e incidenza sul Principio di prevenzione tra confinanti

Si deve focalizzare adesso le possibili diverse previsioni previste dalla regolamentazione locale, o meglio dagli strumenti urbanistici e di pianificazione territoriale (es. Piano Regolatore Generale comunale) e dai Regolamenti Edilizi comunali.

Infatti una volta capito il meccanismo della prevenzione, si possono presentare i casi in cui la disciplina locale possa prevedere una maggiore distanza assoluta tra costruzioni, contestualmente:

  • alla conferma dell’applicazione del principio di prevenzione (in appoggio, aderenza, sul confine o distanza inferiore alla metà tra costruzioni prescritta);
  • senza disporre nulla sulle distanze minime dai confini, lasciando il dubbio se rimasse attivo o meno il principio di prevenzione (si era formato un contrasto giurisprudenziale risolto con Cass. Civ. SS.UU n. 10318/2016);
  • a imporre più severe distanze minime assolute dai confini, in misura fissa o legata ad altri parametri urbanistici, rendendo inapplicabile o superato il principio di prevenzione; sono casi in cui la regolamentazione urbanistica ed edilizia comunale non intenda tollerare costruzioni vicine, scegliendo preferendo uno sviluppo insediativo di costruzioni distaccate tra esse.

Si anticipa che non incide sul principio della prevenzione il regolamento edilizio che si limiti a stabilire una distanza tra le costruzioni superiore a quella prevista dal codice civile, senza imporre un distacco minimo delle costruzioni dal confine (Cass. Civ. Sezioni Unite n. 10318/2016). Lo vediamo meglio più avanti come si sia affermato questo orientamento che ha sciolto un contrasto giurisprudenziale che si era creato.

In ragione del carattere integrativo alle disposizioni del codice civile della normativa contenuta nei regolamenti locali, e dunque negli strumenti urbanistici quali il PRG comunale, il principio di prevenzione non opera quando la disciplina regolamentare impone il rispetto di una distanza delle costruzioni dai confini.
L’operatività del principio non è, invece, esclusa quando gli strumenti urbanistici, pur prevedendo determinate distanze dal confine, contemplino comunque la possibilità di costruire in aderenza o in appoggio ovvero quando il regolamento locale si limiti a stabilire solo una distanza tra le costruzioni superiore a quella prevista dal codice civile senza peraltro imporre un distacco minimo delle costruzioni dal confine (Consiglio di Stato n. 378/2022, TAR Salerno n. 2466/2022, Cass. Civ. SS.UU. n. 10318/2016, Cass. Civ. n. 25032/2015).

Natura integrativa dei regolamenti edilizi locali verso distanze costruzioni del Codice Civile

Trovo anche necessario rammentare la natura integrativa dei regolamenti edilizi locali nei confronti delle previsioni codicistiche sulle distanze, secondo quanto evidenziato nelle sentenze di Cass. Civ. n. 3859/1988, n. 5474/1991 e Cass. Civ. Sezioni Unite n. 10318/2016:

«le norme dei regolamenti comunali edilizi che fissano le distanze nelle costruzioni in misura diversa da quelle stabilite dal codice civile sono, per l’espresso disposto dell’art. 873 cod. civ., integrative del codice medesimo, il quale, rinviando ai regolamenti locali per tutto ciò che concerne le distanze nelle costruzioni, comprende tutta la disciplina predisposta da quelle fonti. Ne deriva che le norme dei regolamenti edilizi che si limitino a stabilire una distanza nelle costruzioni superiore a quella del codice civile, senza prescrivere tale distanza in rapporto al confine, non implicano il divieto di costruire in appoggio o in aderenza, ricorrendone i presupposti ai sensi degli artt. 874, 875, 877 cod. civ., e, di conseguenza, non incidono sull’esercizio del diritto di prevenzione, la cui operatività non esige un’espressa previsione ad opera delle norme regolamentari».

Dello stesso tenore la sentenza Cass. Civ. 1-7-1993 n. 6101, nella quale si afferma che «le norme dei regolamenti comunali che fissano le distanze nelle costruzioni in misura diversa da quelle stabilite dal codice civile… hanno natura di norme integrative dell’art. 873 cod. civ. e con esse trova, perciò, applicazione anche il regime del codice civile in tema di distanze nelle costruzioni in fondi finitimi, fra cui quello della prevenzione, che vieta al costruttore prevenuto il quale non possa o non voglia costruire in appoggio o in aderenza, di creare un distacco minore di quello corrispondente all’altezza che ha il suo edificio sul lato fronteggiante il fondo del vicino».

Distanze minime tra costruzioni, senza disposizioni sulle distanze minime dal confine: sciolto il contrasto giurisprudenziale

La sentenza di Cass. Civile a Sezioni Unite n. 10318/2016 ha invece chiarito e risolto un contrasto che si era formato quando le disposizioni locali prevedono solo una distanza minima tra costruzioni maggiore di quella codicistica, senza nulla disporre espressamente riguardo alla distanza delle costruzioni dal confine.

Sul tema si erano formati diversi indirizzi e lineamenti, dei quali si ritiene opportuno riportare quelli principali:

Il primo orientamento prevedeva il caso in cui un regolamento edilizio determini solo la distanza minima fra le costruzioni, in assenza di qualunque indicazione circa il distacco delle stesse dal confine, il principio della prevenzione si doveva ritenere operativo, non ostandovi alcun divieto di costruire in aderenza o sul confine (Cass. Civ. 5-12-2007 n.25401; Cass. 20-4-2005 n. 8283; Cass. 1-6-1993 n. 6101; Cass. 16-5-1991 n. 5474; Cass. 7-6-1988 n. 3859; Cass. 20-111987 n. 8543 e Cass. 24-6-1983 n. 4352).

Il secondo orientamento prevedeva invece che allorquando i regolamenti edilizi comunali stabiliscano una distanza minima assoluta tra costruzioni maggiore di quella prevista dal codice civile, detta prescrizione deve intendersi comprensiva di un implicito riferimento al confine, dal quale chi costruisce per primo deve osservare una distanza non inferiore alla metà di quella prescritta, con conseguente esclusione della possibilità di costruire sul confine e, quindi, dell’operatività del cosiddetto criterio della prevenzione (Cass. Civ. 22-2-2007 n. 4199; Cass. 19-7-2006 n. 16574; Cass. 1-7-1996 n. 5953; Cass. 28-41992 n. 5062; Cass. 10-10-1984 n. 5055; Cass. 29-6-1981 n. 4246).

L’oggetto del contrasto riguardava la tesi dell’inoperatività del principio di prevenzione, secondo cui l’assolutezza del distacco minimo tra costruzioni previsto dai regolamenti locali non può ripercuotersi in danno di uno solo dei confinanti, ma va equamente ripartita tra le parti interessate, dovendo trovare un equilibrio tra gli interessi pubblicistici e privatistici. L’obbiettivo era infatti evitare eccessivi sacrifici del vicino che costruisce per secondo, cioè proprio lo scopo di “protezione” ed equilibrio previsto dal principio di prevenzione.

Le Sezioni Unite di Cassazione Civile n. 10318/2016 hanno ritenuto che il contrasto debba essere superato privilegiando l’interpretazione favorevole all’operatività del principio di prevenzione.

È stato riconosciuto come la normativa edilizia (locale) possa contemplare effettivamente la previsione di distanze “inderogabili”, come tali destinate a non tollerare in alcun caso la possibilità di costruire sul confine o in aderenza.
Al di fuori di tali ipotesi, tuttavia, in presenza di una norma regolamentare che si limiti a prevedere un distacco “assoluto” tra costruzioni, non sembra possibile escludere in radice la possibilità di edificare sul confine o a distanza dal confine inferiore alla metà di quella legale, ferma restando la necessità, nel caso in cui non vengano realizzate costruzioni in appoggio o in aderenza, di rispettare la distanza minima prescritta dal regolamento locale.

Conclusioni e consigli utili

In estrema sintesi il principio di prevenzione:

  • potrebbe essere parzialmente limitato soltanto nel caso in cui una norma regolamentare locale preveda il divieto di edificare sul confine o in aderenza;
  • rimane interamente applicabile anche quando siano previste e rispettate distanze minime “assolute” tra costruzioni (qualora non siano costruite in appoggio o aderenza);

La materia delle distanze legali degli edifici per quanto possa apparire semplice, in verità è assai complessa e non ancora del tutto definita.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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