Acquisire copia della planimetria catastale del primo accampionamento è un passaggio essenziale per verificare lo Stato Legittimo dell’unità immobiliare

Ricostruire lo Stato Legittimo dell’immobile richiede una lunga serie di accertamenti e verifiche da effettuare presso i competenti uffici pubblici. E tra i vari documenti da acquisire vi rientrano a pieno titoli gli atti e informazioni desumibili dal Catasto (oggi Agenzia dell’Entrate).

Questa cosa non è una novità: un buon Tecnico professionista sapeva benissimo che tra i vari filoni documentali da analizzare vi erano quelli catastali.
E’ anche altrettanto vero che lo stesso buon Tecnico sapeva benissimo che la documentazione catastale, considerata singolarmente, non era sufficiente per legittimare la consistenza dell’immobile.

Qui troverai la versione podcast audio, altrimenti prosegui la lettura

Detta in altri termini, la rappresentazione grafica della planimetria catastale ad una certa data non è sufficiente per regolarizzare illeciti, abusi edilizi e irregolarità di vario tipo; in particolare poniamoci il problema di acquisire anche la planimetria catastale d’impianto, oltre a consultare tutte le relative variazioni planimetriche catastali avvenute dopo il primo impianto/accampionamento fino ad oggi.

Diciamo pure che dopo il D.L. 76/2020 (Decreto Semplificazioni, convertito con modifiche L. 120/2020) è stata introdotta la definizione di Stato Legittimo dell’immobile nel Testo Unico Edilizia DPR 380/01 all’articolo 9-bis comma 1-bis.

Con questa introduzione normativa il legislatore ha ufficialmente confermato il perimetro e l’utilità delle planimetrie catastali dei fabbricati, quando si svolgono verifiche di conformità urbanistica.

Di questo argomento ne ho parlato nel seguente video, altrimenti prosegui la lettura.

Intanto bisogna premettere la definizione di planimetria catastale di primo impianto o d’impianto: è la planimetria catastale depositata dall’avente titolo (es. proprietario) al Nuovo Catasto Edilizio Urbano (NCEU) per accampionare (registrare) per la prima volta l’Unità immobiliare urbana (solitamente in scala 1:200), in base alle definizioni normativa R.D.L. 652/1939 (e successive modifiche e integrazioni). In seguito fu emanato il Regolamento per la formazione e conservazione del NCEU mediante DPR 1142/1949.

Oggi per primo impianto catastale urbano si tende fare riferimento all’epoca censuaria del 1939 e seguenti anni, in particolar modo quando si devono verificare e accertare la consistenza datata degli immobili:

– situati all’interno degli allora centri abitati in base all’art. 31 L. 1150/1942;
situati in edificio risalente o storico in tutto il territorio comunale, sopratutto per gli immobili cosiddetti “Ante ’67” cioè costruiti prima dell’entrata in vigore della Legge ponte n. 765/1967 cioè 1 settembre 1967;
– presenti anteriormente all’entrata in vigore della L. 1150/1942;

Ci tengo a dire anche stavolta che le planimetrie catastali, di impianto o meno, non assumono valore sostitutivo di autorizzazione o titolo edilizio abilitativo; la loro presenza serve piuttosto a dimostrare la legittimazione urbanistica dell’immobile (o Stato Legittimo) alla data del loro deposito al Catasto, con funzione complementare ai titoli edilizi mancanti (perchè esonerati dall’obbligo di titolo oppure insussistenti qualora smarriti).

Ammetto che la differenza possa apparire sottile, ma occorre dire che la planimetria catastale non autorizza l’intervento edilizio in sostituzione del Comune; diciamo che il legislatore ha preso atto del suo valore finora altamente indiziario, attribuendogli valore di documentazione probante (L. 120/2020 art. 10).

Il soccorso (e concorso) delle planimetrie catastali alla difficile ricostruzione dello Stato Legittimo dell’immobile (o dell’unità immobiliare) può provenire in base al secondo e terzo periodo col comma 1-bis art. 9-bis DPR 380/01:

1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unita’ immobiliare e’ quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unita’ immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo e’ quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unita’ immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

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Quando planimetrie e informazioni catastali comprovano lo Stato Legittimo immobiliare

Quindi le informazioni catastali diventano elementi utili e ammissibili per ricostruziore lo Stato Legittimo in due casistiche:

  • Per immobili realizzati in epoca in cui non c’era obbligo di titolo abilitativo edilizio; tuttavia non si deve escludere che a quel tempo fosse stata comunque ottenuta una licenza edilizia, accampionando al Catasto una consistenza diversa da quanto autorizzato (per mancata variante, ad esempio).
  • Indisponibilità della copia del titolo edilizio (a prescindere dall’eventuale epoca soggetta all’obbligo di titolo edilizio o meno).

Inutile dire che la planimetria catastale di impianto sia oggettivamente ricompresa tra le informazioni catastali di primo impianto citate nella definizione di stato legittimo del TUE.

Dalla planimetria catastale di impianto (periodo intercorrente dal 1939 fino al Dopoguerra) si possono desumere le informazioni utili da utilizzare per comprovare lo Stato Legittimo dell’immobile, proprio perchè generalmente contengono le seguenti informazioni e rappresentazione grafica:

  • disegno in pianta dell’unità immobiliare in scala opportuna, generalmente 1:200
  • orientamento a nord
  • piano o piani dell’unità immobiliare
  • data di redazione e data di deposito registrato al Catasto NCEU (che possono anche differire tra loro, privilegiando la data di registrazione)
  • destinazione d’uso dei vani principali e accessori
  • altezze interne
  • caratteristiche distributive e forometria
  • soggetto firmatario della planimetria
  • eccetera;

Molto probabilmente la redazione delle planimetrie catastali di impianto risulta essere avvenuta con tecniche rilievo e di rappresentazione grafica semplificate, soprattutto quelle più a ridosso del 1939.

Personalmente ho acquisito planimetrie catastali di primo impianto disegnate a mano, oppure rappresentando in maniera squadrata le stanze trapezoidali, e tanti altri casi simili. Diciamo pure che tali incongruenze non offrono aiuto al nostro lavoro di verifica immobiliare.

Conclusioni e consigli

Acquisire la storiografia catastale dell’immobile è un passaggio essenziale per ricostruire lo Stato Legittimo dell’immobile, sopratutto per acquisire le testimonianze delle trasformazioni intervenute nel corso del tempo.

Come tutte le informazioni tecniche e di rappresentazione grafica architettonica, vanno sempre vagliate e ponderate con esperienza, motivo per cui è consigliato avvalersi di un Tecnico competente.

Preannuncio subito che le planimetrie catastali possono presentare approssimazioni grafiche tali da creare ambiguità interpretative, invece che aiutarci. Quindi ponderare sempre.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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