Nelle distanze tra edifici sono quelle che si fronteggiano e non devono incontrarsi, anche senza essere parallele

Diciamo che in materia di distanza minima tra costruzioni spesso il primo riferimento che viene a mente è l’art. 9 del D.M. 1444/68. In particolare al comma 1 punto 2 vi è riportata la seguente formulazione:

2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.

Spesso nel blog abbiamo trattato questo argomento in funzione delle parete finestrate; in questo articolo invece poniamo il focus sulla nozione di pareti antistanti, facendo riferimento anche a specifiche sentenze (TAR Toscana n. 762/2020, Cass. Civ. n. 24471/2019).

Ricordo che le previsioni normative che impongono distanze minime tra costruzioni (distacchi) sono finalizzate ad evitare intercapedini potenzialmente malsane, cioè dannose per la salubrità pubblica.

Ciò vale sia per nuove costruzioni, ampliamenti e sopraelevazioni di edifici esistenti (Approfondimento).

Il D.M. 1444/68 infatti non interviene per tutelare gli interessi dei diritti di proprietà privata tra immobili vicini, bensì di tutelare interessi generali quali l’ordinato sviluppo dell’edilizia e salute pubblica (Cons. di Stato n. 2086/2017).

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Pareti antistanti da valutare in base alla loro reciproca intersezione

Il rispetto delle distanze tra costruzioni con pareti antistanti si applica in primis tra edifici che si fronteggiano, anche in maniera non parallela. E tale valutazione si applica anche nei confronti di ogni segmento perpendicolare minimo uscente da ciascun tratto di parete (ci sarebbero alcuni dettagli da precisare, ma devo escluderli per brevità).

Per esempio, potremmo trovarci a valutare la distanza minima tra pareti antistanti quando si trovano nei vari possibili allineamenti reciproci tra loro:

  • parallele;
  • intersecanti tra loro, con angolo minore di novanta gradi;
  • perpendicolari;
  • intersecanti tra loro, con angolo maggiore di novanta gradi;

In secondo luogo, le pareti antistanti possono costituire intercapedine dannosa (e quindi non rispettare la distanza minima) anche quando non hanno andamento parallelo, quando l’avanzamento dell’una o dell’altra porti al loro incontro (sovrapposizione, ndr), sia pure per un segmento limitato (Cass. Civ. n. 24471/2019).

In altre parole le rispettive fasce di distanza proiettate dalle reciproche pareti, non devono sovrapporsi in alcun modo. Detto in maniera chiara.

TUTTO SULLE DISTANZE TRA COSTRUZIONI

Pareti di edifici posti ad angolo retto e non frontistanti

Ipotizziamo il caso in cui le pareti siano situate in posizione ortogonale tra loro, cioè formanti un angolo di novanta gradi tra loro lungo la loro intera altezza.

In questo caso, la configurazione ortogonale tra pareti (anche tra costruzioni non aderenti tra loro) non produce la formazione di queste intercapedini dannose.

E’ sufficiente verificare in pianta la proiezione delle distanze proiettate tra loro che ovviamente si traducono in due fasce di distanze altrettanto ortogonali e sovrapposte tra loro. In tal caso, dalla sovrapposizione di queste due proiezioni dovrà risultare che questi segmenti proiettivi non toccheranno in alcun modo la parete ortogonale ad essi.

Per comprendere questo ragionamento, è utile visionare questo schema semplificato.

Lo stesso ragionamento, di rispetto delle distanza minima tra costruzioni, si applica anche gli allineamenti delle pareti antistanti che formano tra loro un angolo maggiore di novanta gradi. In tal caso infatti le rispettive zone proiettate non toccherebbero in nessun segmento l’altra parete contermine.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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